城中村改造 | 城中村改造的序章（二）——对北京西城百万庄棚改项目的点评

百万庄项目为北京城区以回迁为核心安置方案的棚改项目，在地理位置、项目规模、地区情况等与部分城中村项目相似，具备一定的借鉴意义。

百万庄北里居民住房改善项目（简称“百万庄项目”）是北京市中心第一个棚户区改造项目。 百万庄项目位于北京西城，占地总面积3.4万方，分为北区A、B地块和南区C、D地块，涉及正式房屋建筑面积约5.33万方，其中楼房24栋，涉及被征收人1242户，其中居民1227户，单位15个，常住人口约4400人。目前项目已处于中后期，A地块于2023年8月封顶，B 地块于2017年完成回迁工作，C地块和D地块近期即将实现回迁。

城中村改造中回迁意愿强的项目，可以参考百万庄项目选用以回迁安置为主，辅以定向安置和货币补偿的安置方案。 回迁为百万庄项目的主要安置策略，根据项目启动前的民意调查，97.3%的居民同意以整体改造的方式改善居住条件，而正式启动预签约后，仅用时19天签约比例就超过70%。百万庄项目提供的回迁安置房为原址新建住宅楼，居民可根据被征收的房屋按照户型、面积、居室等核算价值，分配到对应的回迁安置房区间，对于超出原住房面积的部分需要承担其费用。此外，项目还提供回龙观融泽家园作为外迁的定向安置房源和相应的货币补偿方案。我们认为百万庄项目和部分城中村具备的共同特点是“地理位置优越从而居民回迁意愿较强”，此类城中村改造项目可以参考以回迁为主要形式的棚改项目。

部分城中村项目也具备规模大、地区情况复杂等特征，可以参考百万庄项目设计尽可能种类丰富的回迁方案以提升同意率。 百万庄项目前期按照居民全部回迁的设想进行规划，共设计了90种户型，结合补偿方案进行“区间对区间”的居民安置。部分城中村存在人口密度高、结构复杂、利益主体多元化等特征，参考百万庄项目，也应尽可能细化安置计划，从而满足不同群体的需求，进而实现同意率的提升并推进项目进程。

投资建议： 行业改革已经进入深水区，新模式将带来行业新的发展机遇，中期推荐龙头保利发展等，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。同时，新增关注资产端仍然健康的企业，预计随着市场的调整、债务的化解，将迎来困境反转的机会，预计会在2024年逐步体现。

风险提示： 城中村改造对周边商品房市场带来冲击