来源｜深圳壹地产(ID:SZdiyidichan)
作者 | 丁丁丁
编辑｜价值线 小精
别以为在深圳买房、炒房都是赚钱的，现实中不但有亏钱的，还有巨亏的。
一套位于东部华侨城天麓八区的独栋别墅，8月份刷爆整个朋友圈，红遍整个深圳地产界，也被自媒体作为持有7年多亏本1000万的经典案例分享。
东部华侨城天麓，海拔468m以上，由央企华侨城开发的住宅；2003年批地开发，2007年入伙，产权70年（2003~2073年）。
而天麓八区于2010年开盘，当时均价13万/平，到现在7年；总占地面积128324.77平方米，总建筑面积15000平方米，容积率仅0.12，71.5%的超高绿化率。
深圳楼市精神分裂了吗？一边是15万天价房，一边是2.5万特价房，一边又是买房7年巨亏近2000万，说明了什么道理？
直降1700万神盘卖点：
1、一手买来3860万现在仅卖2600万！
有中介朋友透露：业主股票补仓，急用钱，所以直降1000万。
还有消息称：业主需移民，忍痛割爱亏本出售。
孰真孰假，我们看看就好。
2、东部华侨城天麓独栋别墅，全新毛坯，中空高挑高客厅，上下六层
本套特价别墅是八区里边面积最小的户型，273.58平方，5房3厅，全新毛坯，买两层送三层，背山面海，看海景。
3、实用面积高达1500平多平，花园1000平左右。
4、天麓八区此套单价10万/平；而现在同级别的天麓一区的独栋别墅，二手房单价12万/平
5、评估价3500万，操作空间较大，可以做到首付180万。
随后，壹地产编辑在网上查询到，中原确实挂有此套别墅。面积是273平，5房2厅，实用1500平，2780万。
粉丝们热评如潮
昨天某资深业内人士透露，这套房终于成交了！
这个传奇样本最终以2600万的价格成功出手。
房产证登记价3500万，契税100万，供楼利息700万（当时基准利率5.94%下浮30%，贷款2500万），持有七年多，净亏1700万。
说好的亏2200万呢？因为原来的计算方法把月供本金、契税都计算进去了。
7年的月供接近1100万，但利息只有700多万，还有400多万本金。另外，也许最终是卖家实收，契税、营业税、佣金都归买家出了。所以很幸运的。最终只亏了1700万。
得知此消息后，笔者连夜采访了几位资深的深圳楼市专家，第一时间把业内人士的观点分享给大家。
以下是专家观点
排名不分先后
罗某曾经说过，深圳是一座年轻的城市，也是一座属于年轻人的城市，这些年轻人不是土生土长的深圳人，而是来自全国各地的打拼者，他们追求的是理想、抱负，而不是诗和远方。
大梅沙天字号属于自我实现需求，如果你的财富还没达到这个级别，千万别去凑热闹，否则神仙也救不了你。
我觉得这个个案性和普遍性都有。
个案上说，如果同等条件，不会亏这么多。总价本来就高，两本证，又在山腰。接盘力弱，这个要正视。
还有一点，天麓在旅游景区，没有也不可能形成纯粹的富人区。这也是特性。特性强过普遍性。
从市场角度说，整个东部滨海的别墅价格升幅都跑输了大市，非常抗涨。它用这个印证了一个规律：房地产的稀缺价值必须依托于城市最优质最核心的资源。
这些资源不仅是稀缺的自然资源，更主要是城市的公共投资和人口资源。
规划去哪里，资本去哪里，产业流向哪里，年轻人聚集到哪里，这些才是投资要关注的背后。
除非自己住，不建议买别墅。租又难租，售又难售。有朝一日出房产税，先灭的就是大别墅。
这套人家当初也不一定就是想投资的吧，深圳豪宅投资没问题，有问题的是别墅的投资，这些年郊区别墅的涨幅远跑输平层住宅，原因无它，不是别墅不好，也不是东部华侨城有多大问题，问题在于，深圳城市历史太短，深一代都还在拼搏，没有享受的心态。
深圳的各种投资是以效率为计算基础的，效率越高的地方价值越高，光有景观资源不行，东部华侨城和其他的一些郊区别墅都有着问题。
也许再过20年，深圳的别墅价值才能更好的体现出来。
当我听到持有天麓超豪别墅7年，亏损1700万甩卖的消息后，第一反应就会质疑本消息的真实性。
周所周知，庞大的二手楼转让费，需要交纳巨额的交易税。买卖双方不一定以真实的交易额，去办理不动产的产权证转移。
一般来说，买卖双方为了合理避税（注意，这里不是逃税），会选择贴近政府发布的评估价来实施交易纳税，双方均无需缴纳真实交易带来的高昂税收。
比如，真实交易4000万，政府对天麓的评估价为2600万左右，买卖双方自然会选择评估价申报于官方成交，直接合理避税1400万营业额交易税。
假设如文中描述，天麓二手交易交易真的亏了1700万，也说明天麓居住的配套缺失，加上半山高空居住的不方便性等造成亏损，这也是富人之间一场游戏。
对买得起3-4000万房子的人来说，交易金额只是一个典型的数字游戏罢了。
其实天麓这套房亏本售出并不是个案。天麓，万科十七英里，观澜高尔夫别墅，深圳还有一批曾经高大上的项目，第一批追捧者都是亏钱的。只是别人能扛而已。
这批楼盘升值乏力有两个基本原因。第一是与刚需人群相距太远。不只是价格相距太远。更是居住区相距太远。缺乏人气与活力。
第二，第一批产品定价有些超前，从一开始就炒作过度，金融属性发挥到了极致，但居住价值并没有得到挖掘。时间越长，没有使用价值的房产必然加速价值雪崩。
深圳地产不是博傻投资的乐园。以往有超级IP下的超级陷阱，今天更是价值投资的时代，更考验技术含量与战略眼光。
其实每个深圳的历史阶段，都会有这种跑输大盘的个盘，在任何一个时期都会有出现，一般来说以东部地区偏多。
所以考虑添置物业的时候，一定要考虑它的换置率高不高，周边二手成交活不活跃，这方面可以作为投资物业的一个指标。
2010年至今七年，深圳涨幅高的涨了4倍，少的3倍。1000万的首付+7年1000万的月供+7年宝贵时间，要我看，这朋友不只亏了1700万，而是亏了1个多亿！！！
别说淘哥吹牛，2010年如果能拿出1000万投资深圳后海，首付3成的话，现在市值超过1个亿。
表面看，这是东部和西部的区别，实质上，是对城市发展趋势和社会消费趋势把握，出现了南辕北辙式的错误。
深圳房价已到高位，如果这种收益差异未来以不同面目普遍出现呢？所以不要急着笑别人！请一定精心挑选你的房子。
