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这是一篇旧文。
现在广州相当于“全面”放开：购房不需要资格，买几套都行；名下有房也能做到1.5成首付，利率按首套核定；落户进一步放开，大专落户，买房落户，“几乎”没太多门槛。
好，如果你是一个新广，或者长期生活在其他城市，对广州楼市不太了解，这一篇广州买房指南，值得研究一下。
没有很微观的答案供你抄，但我会对当下广州市场体系，板块区别做一个简要的分析。
一，过去几年价格变化趋势。
很多人都说广州楼市在21年到达巅峰，实际上不完全如此，因为增城的高峰其实是2018年，而珠城琶洲的高位，我觉得2023年才是。
你看，即使是同一个市场，价格体系也是错开的，不能一概而论，因此很多人总是关注那些太宏观的变化，对于你实际买房的帮助，不算很大。
从21年到现在，整个大盘确实是处于横盘下行的趋势，这中间又经历了几个过程，不同区域的价格变化，也不在同一时间维度：
一是去年上半年小阳春，有短期止跌的趋势，郊区热门板块的价格，在22年开始经历了普遍10-20%的回调后，暂时有所筑底，但这个局势在僵持了差不多半年后被低迷的市场打破；
二是去年底开始，下跌趋势从近郊区蔓延到天河海珠成熟核心板块，到了今年上半年，珠城琶洲天河公园天河北也波及到了。
三是新房，虽说以保利为首的开发商在年初才开启以价换量，但真正的降价早在去年就开始了，新开项目的售价普遍低于此前常规的定价逻辑，做小面积降低总价的玩法也开始了，叠加新规的赠送部分，按可利用面积来算，新盘的价格从去年开始有明显下行趋势，今年年中表现的最为明显。
上面是价格维度的三个趋势，而当下的市场价格体系，大概是这样的：
天河海珠三房两卫的门槛，差不都是400-500万，500万以内的位置比较偏，配套不成熟，或者小区略微有一些硬伤，稍微好点的差不多去到550-600万。
好的改善四房，门槛是800-900万，能够兼具地段，品质，改善等需求，但并不能做到应有尽有，还是要做一些取舍。
近郊核心地段的门槛大概是350-400万，能买到位置、交通、商业都还不错的盘。预算再高点，比如500-600万，是可以买到一些还不错四房，如果是700-800万，几乎可以在郊区随意挑144平以内的四房。
300万的预算，目前能够买到一些相对均衡的盘作为上车用，也是我认为比较安全的价格线，超过这个价格才有得挑，能买到一个相对不错的板块或者相对过得去的产品。
200-300万就要舍弃更多需求，要么以学校为主，要么选择有地铁，不能对环境对位置对未来供应有太高的要求。
荔湾属于主城区，但价格体系和黄埔番禺接近，其中老荔湾以存量市场为主，新盘不多，芳村主要是花地湾和广钢两大主流板块，3房2卫的门槛已经到了400万以内。
越秀则是近乎完全的存量市场，以老破小老破大为主，次新盘选择不多，新盘的产品力又很差。老破小在最近几年的表现不算很差，虽然房子难卖，但因为总价低配套成熟，不缺接盘的买家。学位房虽然也有差不多30-40%的回调，但幅度从全市范围来看，并不算夸张。
从楼龄来看，相同板块的价格依然是一二手趋同状态，也就是说同区域的新盘并不比二手贵，加上利用率这些概念加持，新盘更受欢迎在情理之中。
这也倒逼之前价格偏高的盘主动拥抱变化，特别是新规前的新盘项目，在目前的局势下只能采用价格战，让利给买家。
当然了，是不是一定要买新规后的户型？二手还值不值得买？这些话题不是简单的A和B之间的二选一，要根据你的需求预算来深度分析。
二，当下广州区域和板块逻辑
天河海珠是核心区，这算是一个共识，从单价、总价也能看得出来。
番禺、黄埔、白云属于同一价值维度的近郊区，各个区域的核心成熟板块，一二手流通比较火热，价格也是区域内的高点。不过这几个区域都有一些特定的别墅或者富人区，大家分开讨论吧，比如白云新城、星河湾半岛、科学城别墅等。
天河的核心自然是珠江新城，这里也是广州房价最贵的地方，内部分化也比较严重，主流单价还是维持在8-18万。
其次是天河北，天河公园西门，前者在变老，逐渐越秀化，或者也没什么供应量，价格在今年也出现了深度回调。这两个板块的优点在于配套和学位，从200-2000万都不乏买家。
再下面是金融城，广氮，牛奶厂-智谷，华景，汇景，后天河北，龙洞植物园等细分板块。
这些区域的价格，产品都有较大区别，一篇文章肯定很难介绍清楚，简单来说，金融城以存量为主，新房供应主要在广园路以北的汇景，广氮，智谷，牛奶厂乃至吉山一带，越往后位置越偏，越靠近黄埔。
从板块发展来看，金融城核心区的硬件设施已经在成熟，过去两年入驻的企业也在明显增加，因为我们从21年底搬过来，见证了这里从“冷清到几乎没有餐厅”到现在吃饭时楼下餐饮人满为患的状态，可以说金融城没有金融城，但不能否定这里没有产业。
再说了，一个板块产业的成熟，本来就需要时间，要知道，珠江新城从1992年开始规划，到12年西塔正式投入使用，中间经历了30年的发展。
金融城从正式拍地到现在也就11年的时间，还包括中间因限高问题停滞的几年，没成熟没兑现是很正常的事情。
海珠的核心自然是琶洲，但琶洲西区全部都是写字楼，房子集中在办公区外围。
头部是当下还处于黄金楼龄的保利天悦，这是整个海珠最贵的房子，从东往西的板块，依次是万胜围，赤岗，中大-鹭江，滨江东，广州大道中。
因为整个海珠中部被布匹市场、中大占据了，还有海珠湖、湿地公园等公共设施，所以东晓路-广州大道南之间没有太多房子，存量小区都比较旧。
新房次新房集中在海珠西，也就是二号线、工业大道沿线，那边也是过去几年海珠一二手交易量很火的区域，从100-1000万的房子都有市场和买家。
至于海珠的南部，沥滘-南洲那一带，完全也是败在旧改上了，发展了10年还是老样子。
海珠的新兴产业现在以琶洲-赤岗为核心，走互联网、人工智能，过去则以中大布匹市场核心，批发相关的产业比较发达。
简而言之，目前海珠各板块的格局是：
琶洲完全是高端市场，门槛越来越高房子越来越贵或者越来越偏，靠近琶洲岛的房子还是比较稀缺。赤岗-中大-鹭江基本都是二手，楼龄普遍15年以上，这些板块很成熟，稍微好点的小区也不缺流通性。海珠西的供应量比较大，但新房次新盘在走刚需路线，但普遍是高密度小花园社区，二手楼龄旧但是密度低花园大。因为这边的商业，地铁配套大差不差，以后拼的大概率还是教育资源，物业管理等。从逻辑上来说，400万也能上车天河海珠，只不过要买到好一点的产品位置，大概率要去到500-600万，要买到比较好的改善四房，这个标准目前是800-900万。黄埔，番禺和白云属于近郊区，价格和选筹逻辑差不多，还是要以各区区域的重点发展板块为中心，就近选配套成熟，有产业有地铁有学校的板块。科学城以萝岗-苏元为中心，尽量买在区府附近，其次是黄陂，香雪，越往外位置越偏；老黄埔以文冲为界，以西的相对更成熟，但目前供应不多，且靠江的是改善盘。文冲以东则要面临较多的旧改供应，开发周期比较长，当然价格也更便宜。番禺的核心是万博，这里也是番禺改善价格的天花板（非豪宅），集中了地铁、商业，学校资源也在成熟中。其次是创新城，番禺广场等刚需聚集地，要么有学校要么有地铁。亚运城是单独的板块，配套成熟但位置偏，二手活跃供应量也大。南站开发周期很长，饼很大。大夫山和桥南就不提了，没啥概念，只适合本地执念的买家。设计之都的概念在兑现，周边也开发了一段时间，未来是白云北部的中心，所以围绕嘉禾望岗到白云新城这一段的两侧去买，大概率不会犯错。白云湖是新型板块，产业存在不确定性，但是有地铁有学校，刚需比较合适。同和-梅花园非常靠近天河，维持不错，价格不便宜，配套也很成熟，适合刚需和刚改上车。金沙洲靠近佛山，供应量大，价值在被白云湖稀释，自住当然很舒服，流通性则呈现下行趋势。荔湾我放在后边，因为这里的市场让人矛盾，特别是广钢，供应量大是事实，但房子现在不贵、生活配套比较成熟也是事实，只适合一些特定的买家。花地湾则是新房为主，适合看不上广钢二手的买家。老荔湾就不多分析了，市场二手交易老破小为主，次新盘不活跃，现在还有新规后的新盘内卷。如果你经常从网上看广州楼市，应该能看到一些画饼或者有潜力板块的介绍，我这里也特意分享下我的观点。琶洲的兑现程度已经很高了，现在就等产业的填充，未来10年我是看好的，但现在那边已经很贵了，一般人够不着。金融城其实不差，起码硬件该有的都有了，不过整个板块没什么好房子，沿江的很贵，和一般中产没什么关系，未来受益的板块大概率要去到广园路以北或者老黄埔。鱼珠CBD的饼有点大，海丝概念也只是概念，那边的发展还是看金融城吧。白鹅潭这个概念规划了接近20年，目前兑现的进度不高，所以我不是很乐观。当然华润、太古汇商业在兑现，对居民来说这是好事，不过商业和板块发展，是两码事，看看万博就知道了，那里的商业更多。万博是番禺的核心，我觉得各方面发展的挺不错，但那里的价格现在也贵了，溢价比较高，理性看待这里的好与贵。南站商务区偶尔能看到一些软文，但无论从位置，硬件兑现，配套兑现等各方面来看，我不是很乐观，大家参考下除了虹桥商务区之外，其他的各种高铁概念板块吧，心里应该有答案。白云湖数字科技城是白云重点打造的区域，最大的问题之一是位置偏了些，配套倒是发展挺快，还是存在很多不确定性，但自住的便利度其实没问题，至于未来就交给时间吧。好，以上的概念我点到为止，有些话不方便在公开场合说的太详细，有需要的朋友可以预约我的深度咨询，面谈沟通吧。虽然珠江新城琶洲也跌，但地段论的逻辑并不过时，只不过当下的产品更新很快，需要优化上一代和上上代的选筹思路。既要讲究地段的潜力和未来，也要平衡好配套和产品力。到最后我们看的还是稀缺性和供应量，而且这些都和时间维度有很大的关系，没有绝对不变的逻辑。因为对于选筹也有了更高的要求，我们既要去伪存真，找到房子价值的本质，又不能忽略自身的需求，追求房子金融属性和居住属性，通勤便利度，教育需求的平衡。当下依然有很多画大饼的地方，也有很多人的买房思维比较固化，需要优化升级自己的房产，这些都是值得我们提升认知不断学习的地方。虽说这是一份新广买房指南，但对于任何一个在广州准备买房的朋友来说，其实都是值得仔细研究的。我并没有给一个很精准的答案高速你300万500万1000万值得买哪里，而是给了大家一些逻辑上的思考，希望能够从底层上帮到你们。单靠一篇文章也很难说清楚各细分板块的选筹逻辑，后面有时间还会陆续出一些区域的选筹建议。如果你对于广州买房有需要咨询和落地的需求，要卖房置换优化房产，要买学区房，欢迎找我们团队。我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。
