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投资人&租赁物业，如何投资国际高端酒店品牌？| 对话CEO 12

次方点评 · 公众号 · · 2024-07-30 06:30

正文

假日酒店作为洲际集团旗下首批进入中国的国际酒店品牌，见证了中国酒店行业的发展。面对复杂的经济环境，假日酒店通过持续的产品创新和市场策略调整，展现了特有的前瞻性和适应性。

文 | Zoey

随着酒店市场的 消费升级 和消费者偏好的 多样化 ，市场竞争已日趋激烈。假日酒店作为中国首批引入的国际连锁酒店之一，目前在中国开业加筹建超220家，占据高端酒店领先地位。那么在当前白热化的环境下， 假日酒店如何打造产品和商业模 型？投资人和酒店业主又将如何把握机遇， 寻找新的投资机会？

基于此， 次方点评&标点峰值总裁丁晓宇 在第十二期 【领航|对话CEO】 直播栏目中，与 洲际酒店集团大中华区发展副总裁张利方、洲际酒店集团大中华区开发营销总监祝一尘、以及上海南京路步行街假日酒店投资人严运来 一同深入对话，剖析假日酒店的投资模型、产品设计及品牌营销。

以下内容为采访实录：

拆解模型

复盘上海南京路步行街假日酒店案例

高端酒店投资门槛相对较高，对产品打造、运营模式、投资模型都有较高的要求，是专业性极强的投资赛道。但做好高端酒店的投资与运营，不仅能 提升物业资产的价值 ，还能带来 长期可 持续的收益。

假日酒店作为这一领域的头部品牌，以其产品创新和灵活市场策略，为投资者提供了值得关注的典范。此次通过案例分析和商业模型拆解，为投资者提供策略、见解和数据，增强决策透明度和回报预测。

丁晓宇：为何会采用租赁方式来投资高资金高端酒店？

严运来：

上海南京路步行街假日酒店原为老牌国企五星级大酒店，酒店的空间使用十分阔绰—— 近5万方的总面积，仅有360间客房，平均每间房近140平米。 后因物业老化和经营不善，业主决定翻新改造并对外租赁以降低风险。经过多轮竞标，我们成功接手，经过评估与测算， 预测能满足投资回报预期。

其一是选址方面。 这家酒店位于南京路步行街商圈， 国内外客源都十分丰富 ，需求旺盛且多元，且假日酒店品牌知名度高，在旺季及国际渠道更容易获得溢价； 酒店靠近地铁站 ，停车也十分便利。综合以上两点，我们对这个位置的中长期判断是十分积极的。

其二是改造方案。

①拆分空间，提升整体坪效。

我们把原来的休闲会议空间全改成了客房，切分出了三个酒店；原先360间客房改成了 近600间客房 。这三个酒店都有独立的入口、大堂和垂直交通，不过会议室、中餐厅、健身房、停车场这些是共享的。 坪效直接提升了40%左右 ，收入增加了，人力成本、能耗下降不少。

②品牌搭配，加大市场份额。

我们之所以敢拿下这么大的项目，原因在于 详细的客源结构分析 。这个商圈内客源丰富，但缺乏适合大众需求的高端酒店，最终我们选定了 假日酒店品牌 ——国内发展早、知名度高、造价合理。且假日酒店是洲际酒店集团旗下的 主力品牌 ，在集团中的相对地位很高。

经过评估测算后，项目被拆分为三个不同规模、价位与品牌的酒店单元，分别对应600-800元、500-600元、400-500元的房价区间。其中，高端部分占总房间的50%，承担利润创收重任；其余则侧重于成本覆盖。不仅能在旺季提升整体房价，也能在平季和淡季提升市场占有率。并且在整个运营过程中，我与洲际团队紧密合作，在产品设计阶段即考虑到了 公共区域与客流动线的优化 ，确保改造后的酒店兼具效率与舒适。

丁晓宇：洲际集团评估这家门店时，考虑了哪些与假日酒店品牌匹配的因素？运营模型又是如何构建的？

张利方：

从洲际酒店集团的发展策略和模型来讲，我们有三个Right：

1.Right location： 地段决定一切，在上海南京路步行街这样的一线城市的核心位置，高度契合假日品牌选址战略。

2.Right product： 这个项目是存量酒店改造，而假日品牌的产品非常 易于改造 ；而且我们一直在上海寻找租赁高溢价模型的试点项目，以探索非传统全服务大酒店的投资租赁模型，所以双方在对的产品上一拍即合。

3.Right owner： 上述所说的Right的核心其实是对的业主。 专业的、有经验的业主 才能真正实现在对的位置、做对的产品，所以能和严总这样的资深专业投资人合作，对我们来说也是个宝贵的学习进步的机会，可以共同制定并实施最佳的改造方案。

丁晓宇：在测算环节中，如何确保数据与评估结果之间有较高的专业吻合度？

张利方：

其一是改造团队保障： 洲际拥有 专门的改造翻牌及续约团队（PIP） ，涵盖了设计、工程、机电和筹备开业等多个专业领域，可以协助业主进行全面评估，优化成本和缩短筹备周期。

其二是数据支持： 洲际在中国已有700+家酒店，其中上海就有70家，积累了 大量的运营数据 ， 涵盖了房价、出租率、季节性波动以及大型活动如会展、会议、国际航班等对业务的影响 ，可以做到酒店全生命周期的一个保驾护航。

其三是品牌支持与服务： 我们拥有600+名员工支持700+家酒店，确保高标准服务；涵盖市场营销、收益管理和会员计划，提供全面的资源和支持。

其四是成本控制： 成本控制是项目成功的关键，包括建造成本、筹备成本和运营成本。洲际集团一直致力于帮助业主降低成本，确保项目在财务上可持续。

丁晓宇：这个项目的改造成本具体是多少？

严运来：

总投资金额大概是 7,000多万元 ，包括13个套房。原预算每间客房约30万，实际控制在25万内。房间从 300多增至600多间 ，由于改造过程中涉及到大量的拆除工作，拆除和建筑垃圾清理成本超500万，电梯等其他改造费用约200万。

整体计算下来， 单房改造成本约25万，不包括拆除则在22至23万之间。 在改造过程中，洲际团队提供了许多有价值的建议：如建议合并全日制餐厅与大堂吧以提高坪效，并考虑将中餐厅改为客房或出租以增加收益。

丁晓宇：这家店的投资回报预期如何？目前业绩怎么样？

严运来：

预计4年回本期，目前 看3年半可实现 。2023年7-8月RevPAR高达1500元，2024年至今平均约900元，出租率约90%，净利润率约60%。会员贡献率约50%，海外渠道约40%，预计将继续增长；今年的预期是较好的月份RevPAR达1000元以上，全年目标则是950元以上。

丁晓宇：国际与国内的酒店集团间会员体系有无差异？

严运来：

国际会员相比于国内的来说，会员 更多元 ，兼顾国际&国内客源；同时更重视会员权益和服务质量， 溢价能力更高 。目前海外渠道的贡献率占比很高，预期过段时间海外预定渠道很有可能会超过国内渠道的贡献。

丁晓宇：上海南京路步行街假日酒店对假日酒店品牌有何战略意义?

张利方：

成功验证了高物业租金、低改造成本、高溢价能力、高Revpar和高回报的旗舰酒店项目。

1.商业模型改变的实战案例意义： 假日酒店在A+地段高租金下实现高回报，验证了投资模型，满足了专业投资人预期，为其他项目提供可复制的成功模式。

2.对投资人友好的“造价革命”： 通过与严总团队及洲际总部专业团队的合作，实现了成本从几十万降至22万/间，未来目标是降至10-20万。

租赁物业&投资人

投资高端酒店的投资逻辑思考

上海南京路步行街假日酒店案例为品牌发展和投资人提供了成功模式，未来还需持续优化策略， 思考背后投资逻辑 ，保持市场敏感性以适应变化。

丁晓宇：如何看待C端市场的新趋势以及有何应对措施？

祝一尘：

品牌从功能性转向精神性，当下的消费者更渴望与品牌建立情感联系。我们希望回归假日酒店温暖、欢乐、充满故事性与情感的初心，会更注重 情感营销策略。

对此我们也推出了几个应对措施：

其一是品牌推广。 与艺人合作，用歌曲与目标客群产生价值共鸣，并联合时光音乐会节目，进一步强化温暖、真实、松弛的品牌形象。

其二是产品设计。 关注新一代消费者习惯，平衡商务与休闲需求；提供“质价比”更高的酒店产品，如升降工作桌和快速充电口，满足现代需求。

其三是家庭友好需求。 针对家庭多人入住需求，提供沙发床和双行李架；为12岁以下儿童提供免费加床服务和儿童餐，减轻家庭旅行的负担；并设计了“假日小神兽”IP，为酒店提供专属的亲子体验。

丁晓宇：在B端市场又看到了哪些趋势以及如何应对？

张利方：

趋势一： 业主画像变化

酒店投资最初由房产商主导，后受疫情和政策影响转为国资企业接管。当前，专业酒店投资人/机构逐渐成为新增酒店供应的主力军。

趋势二：中国市场酒店投资逻辑的变化

早期酒店投资侧重资产价值和现金流，现在投资者更关注独立业务的可持续性，重视坪效、造价、运营成本和回报期等数据。

策略一：

产品模型优化——3种产品理念，4种产品模型

精选版假日酒店：适用于一线城市核心地段，以“上海南京路步行街假日酒店”为模板，是高租金高溢价高Revpar的模型版本。
全服务假日酒店：保留宴会厅等功能，但削减不必要的设施（如总统套房、大型中餐厅）
套房假日酒店：至少20%的房间为套房，适合长短租结合的市场。
假日度假酒店：针对家庭亲子休闲度假市场，强调亲子体验和度假氛围。

策略二：

优化设计及供应链和造价

关门客房部分造价控制在10万，整体单房造价约18-20万；含公摊的精选版预计将在20万以内一间房，全服务版成本视城市和规模而定。

丁晓宇：洲际于2016年推出的特许经营+模式，多年实施下来感受如何？

张利方：

洲际2016年推出"特许经营+"模式， 助力业主渡过开业初期难关。 F+1/2/3模式提供总经理和特许支持，助力业主融入IHG文化和运营体系；同时无形中也帮助业主培养了自有人才和团队，最终成熟运作酒店。未来我们也将进一步优化和提高，比如为严总这样资深老业主匹配更简化的特许模式，甚至直接纯特许经营模式合作。

严运来：

我投资的多家门店都是特许经营+这个模式，确保业主能够迅速对接集团提供的资源，比如 大客户协议和国外销售渠道 等，并且能够获得有效的培训和指导，这对于非专业酒店管理人员尤为重要，可以帮助 建立组织架构和培养人才，熟悉运作方式。

我个人建议大家做国际品牌的项目一定要做特许经营+，可以在此期间 评估自己的参与程度和管理能力 。如果不适合或不愿意全职管理酒店，也可以在过渡期结束后转为全委托管理模式。

丁晓宇：在选择酒店投资时候会重点关注哪些因素？接下来会投哪些品类和城市？

严运来：

第一个还是选址。 倾向一线城市核心老酒店改造，位置好、租金便宜、证照齐全，节省成本且客源稳定； 第二个是商务+旅游多元客源城市 ，避免收益的不确定性。未来会专注于中高端和高端市场，选择高品质、高性价比、高溢价的品牌，与一流的酒店管理公司合作。

丁晓宇：结合刚才说的投资方向，有没有类似的案例可以分享？

张利方：

1.一线发达城市的一类地段案例模型： 做外资品牌，高溢价，外籍客户占比高，商旅叠加，加快投资回报，比如上海南京路步行街假日酒店这个案例，如此高的租金情况下还能实现4年回本的假日酒店的确很强。

2.二线发达城市好地段的老酒店改造升级案例： 重庆观音桥假日通过物业整租和分租，实现低改造成本和高收益回报。每房投入约10万，展现了高效的投资回报。

3.三四线城市全服务模型假日酒店案例： 利用假日酒店品牌的影响力带动酒店餐饮、宴会和会议收益及溢价，特许经营模式下，IHG不收取非房收入的特许费，餐饮和宴会强势的市场，业主也可很好从该模式中获益。

丁晓宇：未来假日酒店品牌能够保持核心竞争力的关键是什么？

祝一尘：

假日酒店采用了 “竞争铁三角” 的概念，即

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