打3折的商住房，可以买吗？

最近闲下来一点，准备开始看房。

今天有朋友问我，商住房的价格，跟同地段的住宅比，要打个3-5折，能不能买？

我毫不犹豫的说，不能买。

为啥？

先上个前情提要：

我国的土地性质分为：住宅用地、 商业用地、工业用地……

在住宅用地上盖的住宅，就是纯正的住宅。

在商业、工业用地上盖的住宅，叫商住房，既能住又能商业办公。

商住房的利弊都挺明显的。

我们买房子，无非就两个目的，一是投资，二是刚性的居住。

从投资来看，商住房的投资价值很低。

原因有五：

1.

房子的核心投资价值，就两个：

城市，地段。

北上广的房子、核心地段的房子、 学区房……这就是房产界的核心资产。

所以买房子，四舍五入等于买城市、买学位。

然后你去看商住房，一样都满足不了。

不能落户，没有学位，只能注册公司。

2.

普通住宅产权70年，商住房产权40年或者50年。

普通住宅到期后，会自动续期（虽然政策还没说怎么缴费）

而商住房到期后，会有两种情况：

第一种情况：你向土地管理部门提交续期申请书，申请通过，产权延续；

第二种情况：你提交了申请书，但是国家因为社会公共利益需要收回土地，国家会根据房子的剩余价值进行补偿， 但房子就没了 。

第二种情况提到的「社会公共利益」不确定性挺大的，比如说城市规划建设要在这起个体育馆，政府是能征收这片商业用地的。

3.

商住房的贷款成本高。

普通住宅，首套房只需要30%的首付，可以公积金贷款。

而商住房，一般首付要50%，贷款期限不能超过10年， 而且不能用公积金贷款。

4.

买卖二手商住房时，税费很高。

买卖二手房，要交「土地增值税」。

不过我们有个政策优惠，如果你是买卖二手住宅，可以免掉土地增值税。

但是如果你要买卖二手商住房，就没有这个优惠了。

以北京为例吧，北京的土地增值税，实行4级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%。

我就不展开了，直接告诉大家结果吧：

假如2017年有套商住房600万，如今涨到1000万，现在要以1000万的价格卖掉了，买家要付 130万税费 。

成本巨高。。。

除了土地增值税，商住房还要交契税、营业税……等等等等，全都是没有优惠的，实打实的交钱……

5.

最重要的是，商住房的流动性太小了。

这不仅意味着难出手，还意味着，房价涨不上去。

以北京为例吧。

2013年9月-2017年3月，43个月成交了11w+套商住房；

而2017年商住房调控政策出来后——

2017年4月-2020年10月，43个月成交了1w+套房。

少了10万套，下降了90%。

而且二手商住房的房价也下滑的很厉害。

北京有个最大规模的商住楼盘，名字叫北京像素。

那种 50多平的复式公寓，以前最高价超过300万，但是现在降到了190万，条件稍微好一点的还能到200万。

但总的来说， 降了100多万，跌了40%。

想涨回去，除非政策有变，否则没戏。

市场上偶尔会有些便宜的东西，如果市场错了，那是我们入手的良机；但如果市场对了，我们就要赶紧躲得远远地。

商住房在我看来，就是后者。

……

这段时间，商住房跌狠了，有人就想了一种玩法：

由于商住房租售比高，因此可以买来出租。

比如说北京像素小区，一套50平的公寓，挂牌价195万，出租的话5800元/月。