根据北京市住建委数据统计，7月二手房成交7158套，环比下降19.74%，同比去年同期下降67.96%。值得注意的是，继6月新房成交量创近年新低之后，7月二手房成交量创2010年至今的新低。所以很多朋友也在纠结到底该不该出手。今天跟大家分享一篇网友面瓜和他小伙伴的踩盘记，记录了最近的看房心得和对二手房的看法，一起来看下。
最近的北京，最近的北京楼市，说老实话：有些黯然失色，感觉最近大家都有些迷茫：到底北京楼市何时才是底部？共有产权？租售同权？雄安新区？这些政策到底有什么影响？自住和投资到底应该何时买房？
肉球有时间还是会到处踩盘，最近的行情聊聊我的感受吧，不构成投资建议哈，您老自己分辨。总体来说呢量缩价跌，到三季度笋盘驱动，观望的吃瓜群众开始出手，成交略有回暖到达一个平台期，平台期该不该买房，我觉得吧，真刚需可以买，什么是真刚需，就是任总说的“你和媳妇马上就要结婚，两个人一套房子都没有，没房子媳妇就跑了”买什么盘，心里承受能力差的，买新房，短期内没有二手市场，等到二手市场的时候，价格也回暖了，指望一国首都长期下跌不现实，胜率太低。
心里承受能力强的，可以也在市场上关注下二手，扩大选择面。实际上新房和二手是唇亡齿寒啊，没有买卖没有伤害，那只存在于你自己心里。说实话，二手市场才决定一手房今后的价格，打个比方：如果房子五万买的，如果周围二手跌到三四万了，今后到了二手市场上，新房又能长多少呢？
我个人对于买一手和二手的看法是，如果判断市场马上要涨了，那么买二手，等新盘开盘节奏太慢了，除非开盘的时机合适，北京这么多年，地段间涨幅差距有限，时机的影响是最大的因素。如果判断市场在下跌，买二手房就非常考验你的能力了，万一买完俩月，又跌十万，伤心不？新盘相对省心，买完了再也不用看价格了，尤其是新盘的一期。
纯投资的，劝您还是小心，俺觉得，时机非常重要，本次调控适逢十九大。今上是最大的不确定性因素，房V与之相比不值一提。理性判断现在的京楼，大涨期望为零，小涨期望较低，平稳运行至十九大期望中等，继续下行的风险仍在。从宏观感受上，买入的风险略大。
那何时是靠谱些的入手时机呢，个人觉得，至少等过十九大看看风向，风向不出现大的问题可以再择机入手，如果您有靠谱的投资机会，资金最好还是在场外旋转，历史上的调控期持续时间大约在一年半左右，那么如果从2016年930起算，2018年初时机差不多了，如果从2017年317起算，那么时机大概是在2018年年底左右。
如果买，聊聊现在个人对市场的看法：
关于二手硬伤房：包括但不局限于西晒，户型烂，有遮挡，老楼六层无电梯，临街吵等等各种奇葩问题。现在的舆论好像有这样一种说法：无论如何不买入硬伤房，硬伤房只有上涨期可以趁乱出货，下跌期跌幅极大，毫无价值、千万不要买！
个人提一点自己的看法：硬伤房，下跌期市场预期加本身硬伤双重打击，正是砸出钻石底的机会，现在怎么看硬伤房呢？分享一个前一阵和朋友瓜哥踩管庄某盘的经历：具体就不明盘了，此小区整体临街，二楼特吵，有一个卧室太小，放不下双人床，户型也很一般。此房本身价格就远低于整个片区的价格，经过一番砍价，摆缺陷，摆硬伤，成功又砍下百分之十甚至更多的价格。
当然，因瓜哥水哥柱柱球球等小伙伴比较贪婪，觉得此盘还有更多空间，准备再要求买家包税费，僵持期被不明英勇接盘侠以接近报盘原价的价格成交了。这个案例反映了最近的市场博弈—笋盘驱动。首先市场不好，一套确实低于市场价的不少的笋盘报出，引起吃瓜群众激烈讨论，部分金主儿连夜奔袭攻克阵地大砍价格不留情面企图获得买了即赚的阶段性小小成果，然后续接盘侠并不配合，以迅雷不及掩耳盗铃之势拿下业主，甚至开启了小范围价格小小价格“回升”。
首先来畅想一下这套硬伤房拿下后卖出的情景，临铁次新房子，交通尚可，金融属性尚可。一居无伤房的价格完成一个两居的功能性，在今后的某个时间，市场回暖，在其他房源高价格的掩护下以稍低价格卖出，最不济，不也就是低买低卖么，如果低买中卖，是不是赚了？
关于最近观察市场得出的一些个人看法：
1、老破小就算是一室一厅南北通透的刚需户型也不要，跌幅比例大，举个例子：
2、听说东西城永远刚需，央区加持，学区强无敌？
记半年时间两居变三居（近日有回暖成交）
3、听说次新癌泛滥大北京，老破小一文不值，地段学区是个啥？
笋盘不一定反映市场，但是就问你气不气。凡事没有绝对，盘和盘之间，差距没有想象中那么大。你问我为什么这么说
朝阳区：沿海赛洛城（东四环） 7000
朝阳区：燕莎后（东四环）7000
丰台区：威尔夏大道（南二环）7950
海淀区：永泰园（北五环） 5580
通州区：时尚街区（八通线）4300
燕郊：星河皓月（北三县） 2950
（数据选自京都熊微博）
各位有兴趣的可以把十二年前的楼盘价格乘以十，基本是现在的价格，有小偏差，不大。
很多人对历史特别鄙夷，我觉的历史总是惊人相似，却又不尽相同。 但是历史是有一定参考价值的，历史是一个参考因素，但不完全作为你决策的决定因素。思考历史是因为未来的变化说不太准，随时在变，这么多年京楼其实没有那么多大新闻，有涨就有跌，涨跌之势就如福祸相倚。涨得机会有时是在跌中产生的。历史它摆在那里，未来你口说无凭。
机会一方面是看出来的，另一面是跌出来的，见到超跌的楼盘，先思考为什么，而不是一味的挑毛病。您真有比较北京所有楼盘的时间，不如想法多挣钱，多买一套。
说了这么多的废话，球球的核心观点总结如下：多看少动，关注超跌板块，但是这里提一下商办，我本身对商办持比较谨慎的态度，商办的十年K线确实有点难看。我个人觉得关注超跌，是在产权相等的条件下的。
我个人对商办的看法跟很多商办大拿的看法不同，我觉的商办更多的是一个在住宅票满了的前提下，做短期操作的产品，或者说另一种情况，买入的价格极低，拿着收租。（租售比达到百分之五）原因很简单，商办一般在住宅涨幅快结束后，在牛市末期拉升，然后陷入沉寂一段时间，而商办的交易税在全款的条件下较小，交易方便。至于现在的政策，我个人觉得有可能是暂时的，但是如果商办不放松，我觉得入手还是要谨慎。尽管少赚点呢，买个踏实。
对于票满了又看好商办的兄弟推荐北京像素，原因—在体量极大，又被某中介压制限价的情况下，就容易出现笋盘，但在商办各盘比较中，仍具优势。相对性价比是存在的。
我倒是说一下我看好的地段哈：片区内无大坑的中等学区—就近入学我觉的挺科学的，产业聚集区附近的楼盘—买家有钱硬道理，四五六环的热点地段—一六年的价格走势打了很多人的脸—越远涨幅越大。原因很简单，单价瓶颈，郊区很多地方都有强规划支撑，如果投资，您觉得选班级第一名变第一名，还是选班级第三十名进步到第十名？
最后聊聊环京—燕郊是一个神奇的地方，近期的跌幅极大，但原因是过于苛刻的限购政策，个人认为燕郊还是有一定价值的，可以随时关注。等待政策放开，我觉的也是不见兔子不撒鹰，不要轻易相信街边中介那些见不得人的手段，十有八九骗人的！
送各位能看到此的房东：君子三思，落棋不悔，愿各位明天的生活更美好！
