国庆节前，房地产救市政策只出了4个字：
止跌企稳。
相关的配套细节还没出来呢，第二天就把股市来了个3连涨，冲到了3300多点。
到国庆黄金周的第一个晚上，看到全国各地的朋友圈，都是刺激性的业绩。
细数10.1的那些热销海报。
我抽几个来念一遍。
第一条是海南保利的三亚项目，10.1日卖了102套。
海南保利的业绩一直还不错，这个盘我也去看过，产品做得不错，去化稳健。加上国庆的刺激，这个数字大概率是没加水的。这个项目我关注已久，南京中海的同仁为了增加竞争力，在会所、精装上用力很猛，还及时调规增加了第四代建筑的优势。开单价大概在7万多一平，套均1500万以上，16亿大概就100套。开盘时没有政策加持，大概有30多套的业绩，后面两天受政策刺激，每天30多套应该是合理无水分的。出政策当天，项目的销售妹子就发了21套的单日业绩，也就是每天上到了20多套的样子。天府里是天东最好的地块，是首改和再改定位，客户带宽大，政策刺激下，每天20+应该没有什么水分。第四个是广州万科理想花地，10.1号的业绩是41套。这个数字应该可以保真，因为实效正在陪跑瑧园项目，昨天的理想花地受广州解开限购就爆了。项目没得说，在广州老城区的唯一300万方旧改大盘，各方面都到位，性价比超高。在政策前来访量就很高。参考其它项目的流速，我觉得一个地区公司几个盘破100套的业绩，也没啥水分。我感觉也不夸张，广东保利20个楼盘是有的，单项目5000万，这个业绩就成立了。前段时间，大家谈到楼市不好时，谈到的是经济下行，收入下降。顾客的购买力导致了业绩的低迷。有公司还想找我要答案，收入下降后，还能买得起的顾客数量有多少？我觉得，国家统计局调研队都无力完成这个选题。我想，救市政策出台3天内，大家的收入还来不及提高，经济也缺乏时间好转，但是业绩就迅速起来了！其实经济是建立在观念的底盘上的，之前也不是缺乏顾客，但是顾客普遍认为：楼市还要下行，不是最佳时机点。他们讨论楼市，但不去看房；他们来到了售楼部，但不下单。救市政策只给了四个字：止跌企稳。回答了观望者一句话：尽管还会不会下跌，谁也回答不了；但是这句话，击碎了观望者的固有观念。也许，现在就是最低点，所以10.1号这点，成交量可以用井喷来形容。这也说明了，以自住为目的的购房者，基数还是相当大。因为10.1号成交的这批顾客，应该是将买房这件事议了很久，一直迟疑，政策让他们下定决心。之前没把购房当回事的人，这几天还没反应过来。也不会10.1号就冲进售楼部。咱们做房地产的人，总喜欢用数据来判断市场。希望得到确定的结果。比如，希望知道这个地区有多少卖房人，比如，希望知道顾客想要买什么房子，有哪些配置；希望知道1000万出价力的顾客有多少。讲真，很多数据，当地的区委书记都搞不清楚，虽然他的手段要比你多得多。他可以看到每家企业的收入，甚至能通过社保局看到工资单，找到银行看到存款，了解每个社区的房龄和房子里的居住人口。知道每个楼盘的准确销量和潜在的所有供应。区委书记也搞不清楚的数据。所以，房企得到的论述数据，运营计划表上的确凿数据，都是虚妄的。数据能揭示基本盘，比如人口厚度，常年去化量，但是去年的行为，不代表今年也会有类似的行为。消费行为，被消费观左右，一如救市政策的四个字，击溃了观望者的心态。然后，他们就采取了立刻下场的行为。比如说，市场的火爆度。一旦周围都是买房的声音，会让那些原来不准备买房的人，产生动摇。刺激出一批原本不买房的买房股市。比如说，产品的领先度。顾客原本没想买房，或者没想这么早买房，但是楼盘的产品做得很优秀，场景感染了顾客，促使他很快下手。比如说，通过销售的讲解，让顾客知道了换房的必要性，比如不亏待自己和委屈家人。新时代没必要苦守老生活，他们也会产生买房行为。反过来，当顾客们一致认为房价要下跌，虽然城市已经发展成熟，虽然你的产品很好。他们甚至可以说服你的销售人员，让销售觉得，土地的价值和产品的先进性，都一文不值。理性这事，太反人性了。我们一致致力于研究区域市场的基本面，去确定这个地方值多少钱。但是，当房价特别是二手房，激烈下降时，是这里的城市价值贬值了吗？并没有。当某个片区的房价快速跳涨，成交起飞，是这里的城市价值快速提升了吗？并没有。做产品和营销的人，更多的精力应该用在研究与楼盘配套的消费观：帮顾客想清楚，再把承诺的场景做出来。会在风雨飘荡的市场里，得到更稳健的结果。
