自如还没炸雷，但是这两天却已被口诛笔伐。
前段时间P2P连续爆雷的消息已经让市场对P2P深恶痛绝，近日看网传的自如租金贷模式宛如P2P的复刻，群众自然群情激愤。
“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
像一场大戏，胡景晖第一个出场。继他以我爱我家副总裁身份炮轰长租公寓推高房租后，一系列连锁反应开始：
我爱我家发布声明和他的言论切割；他以辞职的方式和我爱我家切割；北京住建委约谈长租公寓企业负责人；万科总裁祝九胜发表观点；潘石屹发表观点……
众人惊呼，鼓掌，叫好，这场大戏的主题是房租调控，其中反面角色是长租公寓，在戏里，它成为了推高房租的罪魁祸首。
胡景晖指责以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，以高出市场价20%至40%的价格争抢房源，导致房价暴涨，并断言：长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P，2018年是长租公寓的死亡之年。
链家旗下的贝壳研究院数据显示，租赁机构化（长租公寓）比例最高的大中城市是北京，为10.3%。其次是杭州和上海，分别为9.2%和7.6%。在全国范围内，长租公寓也不到5%，绝大部分还是来自房东个人出租。
以不到5%的市占率，想要搅动整个行业，看起来不容易。自如平台随后发表官方声明称：长租公寓不具备影响操作整个租赁市场的能力。长租公寓平台当然没法操纵整个租赁市场，但在不同平台短兵相接的竞争中，高价争抢房源确实可以推升房租。这一小撮推高租价的长租公寓，会吊高个人房主的胃口，像病毒一样，让高租价慢慢渗透到其他个人房源中。
其实现在需要关心的是自如这种模式会不会导致自己资金链断裂。
01
资金链断裂风险
自如是以房租分期为底层资产来发行ABS的，这是国内首次将租赁业务和消费金融结合起来。
2017年8月15日，自如发行成立“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”（以下简称“自如1号ABS”），2017年9月29日在上海证券交易所正式挂牌。
“自如1号ABS” 期限两年，首期发行规模5亿元，其中优先级资金为4.5亿元，占比90%，发行利率为5.39%，次级资金为0.5亿元，占比10%。
在资产端，具体的流程是，自如的租客在交付第一个月的房租之后，剩余11个月的租金可以申请贷款，之后每个月还本付息。贷款利率即分期手续费为6.27%，贷款按照等额本息每月支付，因此实际年利率经测算约为11.3%。
由于每天都会收到现金还款，“自如1号ABS”的现金流稳定，而且贷款额度和底层资产池具有小额分散特点，加上租金对租房的年轻人来说是一种稳定持续的支出，违约率较低，因此“自如1号ABS”被认为安全性极高，优先级产品评级为AAA。
2018年3月20日，自如又宣布成功设立共计20亿元的“自如2号一期ABS”，优先A档规模为78%，证券评级AAA，优先B档规模7%，证券评级AA+。优先级发行利率6.29%——6.75%，融资利率已经比第一期高出一个百分点左右。
不过从评级来看，该项目仍然被认为安全性极高。
作为资产服务机构，完成融资之后，自如需要负责建构和维护消费场景，提供数据支持及资产管理服务，最重要的是要确保能够持续的生成优质的底层基础资产。
而且，在自如的宣传中，其ABS发行模式是储架式，这种模式除了一次核准，多次发行的特点外，
另一特点是在未来一定期限内，要有充足的基础资产来支持储架的规模。
也就是说，自如在ABS项目中，需要不断的扩大底层资产规模。这与资本的驱动效果类似，都需要去市场上抢夺房源。
抢夺房源最直接有效的办法就是提高租金。
02
政策支持资本进驻
地产企业的融资渠道有银行贷款、信托融资、发行债券、股权融资、资产证券化，但随着国家对房地产的调控以及金融的加强监管，房地产企业融资渠道越来越窄。
但长租平台是个例外。2016年，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出要“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”2017年7月，《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》也再次提出要推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”。
可以说，国家在政策上全面支持住房租赁市场的发展。
在市场与政策的支撑下，北大光华REITs课题组认为，中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间，未来市场规模巨大。
面对规模如此巨大的住房租赁市场，资本闻风而动。
2018年1月，自如宣布完成40亿元人民币的A轮融资，由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投，华兴新经济基金、GA资本、H Capital、源码资本、融创等机构跟投。
2018年6月，在获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间之后，蛋壳再次完成7000万美元B+轮融资。由老虎环球基金（Tiger Global）领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI（贝塔斯曼亚洲投资基金）全部继续跟投。
被胡景晖点名批评的长租平台都是在2018年迎来了资本的进入，在市场看来，这并非巧合。
在“吃穿住行“的创业中，目前“住”这一领域的长租市场，资本认为还有巨大的成长空间。
从饿了么、美团、滴滴、摩拜、ofo……我们可以看到，资本运作总是一遍又一遍地演绎着同样的故事——先是抢夺市场，然后获得垄断，最后行业洗牌。
