1.24上海土拍前瞻：洞泾地块溢价会超过30%吗？

 文/好地研究院 方晓泉

明天（1月24日），上海龙年土拍收官战同时也是25年首场土拍将进行，竞拍的只有1宗地块，即2024年第九批次出让地块——松江洞泾低密宅地。

地块指标

位置图

航拍图

好地研究院认为，时值岁末年初，本次土拍是一次房企对于2025年市场预期的小测试：房企是看好今年市场会触底回暖，还是依然谨慎？

洞泾地块溢价率和利润预期

具体来看，此次洞泾地块具有以下看点：

1.地块属性上乘。低至1.01的容积率，水系环绕，紧邻松江“洞泾未来湾”区域，周边有华二松江实验、地铁9号线（延伸段）。

2.去化预期快。周边市场表现良好，且没有竞品。地块周边3个项目体量都不大，改善产品基本都已经售罄、仅100方以下的刚需产品去化较慢。以北侧的保利西郊和煦为例，销售情况良好，均价7-7.2万元/m²的联排产品已经售罄，小高层也累计去化了75%。

3.地价便宜，利润空间可观。地块楼面起价23000元/m²，和北侧的保利西郊和煦地块起价一致，但保利西郊和煦的容积率是1.5（成交楼面价24638.37元/㎡，溢价7%）。本地块容积率1.01，若联排、洋房按照面积1:1的比例，参考保利西郊和煦（联排7.2万、洋房4.4万），项目均价5.8万。按起价计算利润达18%。因此本次地块存在“捡漏”的机会。

因此，虽然地块位于郊区，最终仍吸引了4家房企争夺。好地研究院测算，地价拍到中止价即溢价30%，且第二轮竞品质均达到上限，预期也还有10.6%的利润率。

好地研究院认为，地块溢价率有较大概率会突破30%，溢价率介于30-40%较为合理（溢价40%时利润率8%）。如果最终溢价率不足30%则意味着房企抱着捡漏为主的谨慎心态，而如果溢价率超过40%则可以反映出房企相对乐观的预期。

2025上海土拍，谁会拔得头筹，敬请关注本网直播（可订阅“好地讯”视频号）。

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编辑∣李孟钦

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