史无前例调控下，房企都在干什么？地产大佬们又在干什么？
最近一个多月，明源君在全国各地密集拜见了一些地产大佬，发现，他们都在干同一件事情：研究产品，创新产品。
为什么呢？大佬们说：
➊政策变化太快、判断市场走向很难。但把产品做好，是房企自己能完全控制的事情。
➋市场再不好，也总有一些需求在。只要做好产品跑赢竞品，市场再差也不怕。
那么，房企们都有一些怎样的产品创新呢？明源君归纳出了10大趋势，下面细细来说。
产品设计地方化
针对城市特点开发出专属细节
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之前为了拼规模，很多房企不断复制自己的产品。同一个开发商在不同城市修的几个项目，有一模一样的情况。
而现在，竞争日趋激烈。
大部分房企开始追求：80%的标准化+20%的个性化。
而那20%的个性化，一般根据城市特点来做，成为打动当地客户的利器。
明源君以重庆为例来说：
重庆的气候很潮湿，所以宁可牺牲别的房间的一些优势，也必须做明卫。
重庆住宅的厨房，操作台要比别的城市操作台高5厘米，为啥呢？因为重庆大多数家庭都是家里的男主人做饭。
重庆住宅的厨房不能做开放式的，因为全部是麻辣的菜，一开放整个家里的人都受不了。
每个城市都有自己的特点，只要针对这些特点做出特别的细节，就能赢得客户。比如银川的窗户需要防风沙，地基需要防震，等等。
“多变空间”逐渐被抛弃
空间不变功能多样化成主流
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过去2年，很多房企都推崇过“多变空间”的概念。
比如说，晚上睡觉的卧室，白天把床立起来，就变成了客厅。
最理想的想法是：只要拥有一个40平的房子，就拥有了120平的功能；早上起床，40平变成客厅；晚上，40平变回3个卧室；孩子玩耍的时候，变成活动室……总之家里变形金刚一样整天变来变去。
但是这样的设计逐渐显露出自己“不接地气”的问题，主要表现在3个方面：
➊这样的设计是针对一二线高房价地区的。但是一二线的人们都很忙，精力极其有限，许多连打扫卫生的时间都没有，根本就没有时间和精力把房子变来变去。
➋中国人生活复杂，家里东西很多，到处都是物品，变来变去非常困难。
➌变来变去靠铰链等五金配件实现，低价配件用不了多久就坏，进口五金配件又很贵。
如果“多变空间”不行？那么应该怎样做？
现在的主流是：在空间不变的情况下，让空间拥有更多功能，满足更多需求。
举例来说：
请人到家里做客的情况越来越少，客厅更多成为家人聚会的地方，一家人一般不会同时使用客厅和餐厅；很多家庭都是由父母辅导孩子做作业的，一般又都是在晚饭之后。
所以，多位大佬告诉明源君，把客厅、餐厅、厨房乃至书房一体化，变成“家庭厅”正在成为主流。
这样的话，同一个空间，不用变来变去就能满足多种需求，而且空间较大。
餐厅、客厅、开放式厨房合一比较容易实现。只要摒弃传统的隔断，改变家具的布局就可以。
而让餐厅拥有书房功能，一般来说，要做出3个细节改造：
➊餐厅灯光一般比较柔和，要加装可以调节明暗适合阅读的灯。
➋要把部分餐边柜变成书架，可以放书籍等学习资料。
➌ 部分餐椅要能调节角度和高度，方便学习、工作。
一二线在装修上豪宅化
三四线在面积上豪宅化
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过去做刚需房的房企很多，现在都全部转到改善了，而且从某个角度来讲，是豪宅化了。
为什么？一二线的房价已经如此之贵，再做刚需完全不合适了，但是一二线地价又很贵，想在空间上做出“豪”的感觉来又不可能。于是只好在装修上想办法，做高档次的精装。
而三线的情况又完全不同，本地人之前都有房子，缺好房子。在一二线打工返乡买房的人，看当地的房价就是白菜价。而且三线的人很多都想得是买套房就住一辈子。很少有人打算先上车，再换来换去。
所以大部分三线城市，目前低于100平的房子都很难卖，120平以上“豪宅”才是主流需求。
跨界学习为住宅创新注入动力
商办成为学习重点
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过去的住宅创新，一般都是二线借鉴一线、一线借鉴国外，等等。
近年，跨界学习兴起，其中最方便跨界学习的，可能还是住宅学习商办。
在地产界，如果说住宅是小学生，商办就是大学生，小学生向大学生学习，可以事半功倍。
明源君举例来说：
住宅项目里搞双动线。比如豪宅里主人和保姆2条动线，不召唤就不会碰面；小区里物管和业主双动线，等等，好象是创新。
下面这个领地集团的项目，动线优化，将电梯厅置于“室内空间”，向左私密区域，向右公共区域。从动线上直接解决家人动线与访客动线干扰。
不过，其实商办早都做到双动线了，比如你去餐厅吃饭的时候，什么时候撞到过厨师呢？
再比如，很多住宅项目的底商开始搞主题商业，比如教育一条街等等，效果不错。可事实上，商业综合体做主题已经许多年了。
总之，如果你不知道怎么搞住宅项目创新，向商办学习就好。
经济发达地区智能家居成标配
没有产品就不完整去化困难
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几年前“智能设备”、“智能家居”还很新潮，而发展到今天，这已经成为一种标配。特别是在长三角、珠三角，新项目没有智能系统，就不完整，客户就会觉得有问题。
总体来说，智能设备有3类：
➊安全类。比如社区门口的人脸识别、围墙和窗户上的红外监控、通过手机可以看到家里摄像头拍下的实时情况等等。
➋方便类。一般来说，是通过手机、声控等控制家里的家电，比如在回家前打开空调，早晨按时拉开窗帘，根据记忆中主人喜欢的灯光亮度进行调节等等。
➌互动类。比如缺货就会主动下单买东西的冰箱，早晨去化妆就给你播新闻的镜子等等。
完全智能化的系统可以做到：
智能监控系统能通过人脸识别、指纹等来认人，在辨认出人物身份之后，还能根据他们的喜好自动调节灯光、室内温度和播放音乐等。咖啡机在监测到你起床后会自动开始煮咖啡，你进出房间时灯和吊扇会自动打开或关闭。你家冰箱和厨房或许还能根据现有的食材给你推荐菜单。厕所中的电脑可以自动检查身体、厨房可以自动烹饪简单的食物、大门可以根据感应到的天气控制室内通风、连花园中的植物都可自动浇水施肥……
据说这样的系统，目前造价只需要几万元，相对于一线的高房价来说很少，却可以极大地提高项目档次。
“中式”风格渐成主流
对“新中式”的理解越来越深
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过去的社区，崇尚欧美风格，很多做成四不像。
2010年之后，随着民族自信心越来越强，“新中式”崛起。
早期的“新中式”，大多只是在房子里添加一些中国古代的符号，而整体格局并没有特殊的处理。
而进入2016、2017，一批批能体现“中式”本质的产品出现了。
中式的本质是什么呢？有2条：
➊隐私感。比如自家的院子，邻居看不到，房间里的活动，客厅里的人看不到。
下面这个龙湖的项目，把别墅的排列方式从横排改成竖排，这样一来，邻居在楼上也看不到你家院子，每家每户的院子也成了绝对私密的地方，和古代的后花园类似。
➋秩序感。古代的大户人家都是三进三出的，哪一类客人到哪一层都有规矩。
龙湖的几个项目，社区的大门进去，是下面这样的一个大堂，有会客区，不想带回家的客人可以在这里会见。就好像古代官宦人家的第一层客堂，满足了“礼序”的需求，又给了客户“面子”。
“全年龄”社区
大家都在做，不做不行了
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如果说在2015、2016提出“全年龄”社区的概念，还比较新颖。那么到了2017，不做这个已经落后了，明源君探访的企业，10家有8家在做。
啥叫“全年龄”社区，意思就是在社区里面，针对不同年龄段的业主，设计不同的活动或者休闲区域。
比如：为老人设置广场舞区域、打麻将区域；为不同年龄段的孩子设计游戏区域、阅读区域；为养宠物的设计宠物运动区域；为体育爱好者设置专业篮球场等等。
当然，不同的项目，最后选择的宣传切入点不同，下面这个是鲁能“运动社区”的设计，为所有年龄段的人都设计了运动场所。而有的房企宣传的则是休闲。
硬件条件接近的时候
就要引入“软件”竞争
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如果2个项目硬件都差不多，甚至一个项目就是复制另一个项目，那么他们之间如何竞争呢？靠软件！
比如，世茂引入教育机构，让孩子不出小区，就可以完成所有想完成的培训。
再比如，有的小区引入了瑜伽馆，就引来了一堆喜欢瑜伽的买房者。
软件的投入，与硬件相比，其实是很少的，但是效果却不是一般的好，因为它直接影响日后的生活方式。
尺寸规划越来越细
每1平方厘米都要考虑使用功能
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以前做房子，尺寸只是个大概，很多时候是要给客户更多发挥空间。
而因为对使用功能考虑得没那么多，很多奇葩户型也因此诞生。
现在，户型设计要做到极致，每一平方厘米都不能浪费。
对于刚需改善来说，卧室里放多大的床，衣柜多宽，放1个床头柜还是2个，都要先考虑好，桌子是多宽，要精确到厘米。
而对于豪宅来说，多出的几米宽度，能实现怎样的视觉效果，能对人的心情产生什么影响，都要能讲清楚。
总之，不能浪费每一寸空间，每一平方厘米都要有自己的功能。
项目不再从0开始
而需要和城市历史结合
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之前，开发商喜欢从0开始，一个地块往往都是3通1平一无所有之后，才开始做项目。
当然，也有例外，比如万科水晶城项目是原天津玻璃厂厂址，有着丰富的植被和人文资源。几百棵大树、古老的厂房、巨大的吊装车间以及原有的调运铁轨、烟囱等遗留物，都被保留下来，形成了独特的社区景观和文化。
而近2年，因为项目差异化的需求，类似的项目正越来越多。
比如重庆融创，就连续做了2个和地块历史有关的项目。其白象街项目，9处文物建筑保持了原有的风貌。
通过保留原有历史文物，能够提升整个项目的品味，商业项目因为有主题有文化而更火，旁边的住宅项目也能产生高溢价。
作者：明源地产研究院主编 王恒嘉。更多资讯，可以添加作者微信 binghetianfeng
部分图片来自网络，向原制作者表示感谢
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