这是长沙楼市最大的一条鲶鱼！
一个外地的民企开发商，初来乍到，就敢教浓眉大眼的长沙“老大哥”们，如何做产品。去年长沙首个0涂料和负公摊出自它手，直接把很多品牌开发商的遮羞布，都扯下来了！
3月底，卷王邦泰的2号作品，即将登场！先看看老周怎么说的：
2024年8月，邦泰拿下开福中心S1地块，楼面价8200。
邦泰这个开发商，大本营在四川乐山，从房地产代理公司发家，属于民企，最近两年在全国各地拿地很猛。
主要卷户型+大门+外立面。
这是邦泰在长沙打造的第二个项目，第一个是梅一的邦泰璟和。
整个项目建面约7.2万㎡，6栋住宅+1栋3层的商业组成，一共335户，体量适中。
6栋住宅，1栋8层洋房、1栋17层+2栋16层小高层+2栋26层的高层，
2T2户纯板楼。
1、产品：139-143-175㎡
其中139-143㎡共计260套，175㎡75套，户均面积150㎡，属于刚需改善项目。
2、装修：未定，大概率毛坯
3、关键数据指标：
①容积率1.76，非常非常低
目前新盘中比邦泰低的，只有梅二的金茂璞印梅溪北地块的1.62，但项目可是在开福市中心，
在老城中心非常非常稀缺！
②住宅车位一共280个，
车位比0.83
，比较紧张；如果加上商业的67个车位，车位比大约1.04。
③建筑密度20.81%，绿地率35.85%，大众水平。
4、外立面：公建化，
蓝灰玻璃幕墙+铝板，可能是0涂料
，目前天花板级别的。
5、有下沉式庭院，仅在3#栋设置了架空层，面积约356㎡。
6、楼间距：33-35-37米，5和7#栋高层之间的楼间距太窄；
亮点概括——户型0公摊中的天花板，外立面0涂料，南北同样的配方，远超竞品，比某些高改盘还更好。
1、不论面积段还是容积率，都是板块中的独一份，没有竞品。
一方面，周边
养云、君樾文昌、湘江金茂府、华发四季云玺等新盘，都是大面积段。
这其中还只有湘江金茂府是0公摊新规户型，但产品和定位完全不一样。
户型得房率和布局上，其他没有能打的，二手房更是没有可比性，邦泰全方位碾压。
另一方面，
1.76的容积率，
不说在市中心力压所有，就是远郊新盘中，大多也是2.0-3.0，低于2的都很少。
2、外立面
参考邦泰璟和，大面积的玻璃+铝板，
0涂料的水准
，超过了绿城凤起麓鸣，同样在周边鹤立鸡群：
璟和外立面实景：
屋顶的造型和璟和稍有不同，观宸↓：
璟和↓：
3、户型分析——简单说，同面积段中，还没见过户型比观宸更好的。
先看门槛面积139㎡，位于1#栋的中间位置：
单看你觉得很优秀，但具体有多优秀，可能没有很清晰的认识，但如果拿TA与璞印梅溪和锦海棠的对比，就会感叹：
邦泰，不愧是卷王。
你要知道，璞印梅溪和锦海棠，一个是金茂，一个是绿城，都是以产品力强出名。
同时，都是在0公摊新规的前提下，大家一起卷户型。
但观宸这个户型的布局、得房率、尺寸依旧超越了他们两个！
项目
|
室内
实得
|
得房率
|
南向
面宽
|
邦泰观宸
|
156.5㎡
|
112%
|
16.6米
|
璞印梅溪
|
151.3㎡
|
108.8%
|
15.7米
|
锦海棠
|
139.4㎡
|
101%
|
15.6米
|
极致的南向面宽，观宸139平
足足比他们多出了1米！
再看各个主要空间的尺寸：
|
项目
|
客
厅
开间
|
主卧
面积
|
南卧1
面积
|
南卧2
面积
|
北
卧
面积
|
|
邦泰
观宸
|
6.6
|
19
|
12
|
9.2
|
套卧
16.5
|
|
璞印
梅溪
|
5.9
|
18.8
|
11.2
|
11.6
|
9.6
|
|
锦海棠
|
5.4
|
19.8
|
套卧
14.1
|
12.5
|
9
|
观宸的有两个数据特别突出——客厅开间和北向套卧的面积。
客厅6.6米开间，面积近35㎡，璞印梅溪的客厅面积不到32㎡，锦海棠则是约30㎡。
以上两项的比拼，已经可以把锦海棠已经被PK掉了。
在得房率率差不多+布局相似的基础上，璞印梅溪和观宸，为什么客厅开间+面积、南向面宽差别会这么大？
↓金茂璞印梅溪139户型图：
我认为，可能是对于室内功能分区的底层逻辑不一样。
璞印梅溪摒弃了双套间，在4室的基础上，多做了1个阳光房+储藏间，更考虑这个面积段客群日常生活的功能性和实用性。
此外，还有客餐厅同面宽+一体化设计的，更看重公共社交空间的整体化。
观宸是对于双套间的执着。
不同于锦海棠南套卧的暗卫，观宸把套间搞到了北向，解决了暗卫的痛点，且面积更大。
由于进深不够深，牺牲了餐厅的面积，而客厅的大开间，也破坏了客餐厅的连贯性，布局呈L型。
↓三大楼盘其他空间面积对比：
|
项目
|
餐厅
|
厨房
|
阳光房
|
储藏间
|
电梯厅
|
|
邦泰
观宸
|
17
|
9.9
|
/
|
/
|
9.6
|
|
璞印
梅溪
|
19.5
|
9.4
|
8.2
|
2.6
|
9.2
|
|
锦海棠
|
15.7
|
5.9
|
/
|
/
|
9.7
|
ps：观宸厨房面积是+上了北阳台的面积。
单独说一下主卫，观宸7.36㎡，璞印梅溪5.68㎡，都能放下双台盆+淋浴+浴缸，要说宽敞，还是观宸强。
但并不是说观宸的这个139户型就没有缺点。
还记得绿城玉海棠142的户型不？进深11米，去看实体样板间，体感空间就没有数据显示的那么大。
而观宸139的进深是12米，比玉海棠略深，体感空间同样有点悬。
其次，过道真的好长啊
![]()
，而过道的空间，通常利用率比较低，除了过人还能干啥？
还有电梯的位置，靠近玄关+南次卧，电梯运行的噪音可能对南次卧有影响。
注意了，此139位于观宸1#栋小高层，高层的得房率可能就没这么高。
观宸另一个刚改户型是143㎡，在2025年来说，是一个比较尴尬的面积。
一是这个面积段，长沙非常非常多，竞争非常激烈，几乎每个旧规楼盘都有，反应慢的新规楼盘也有。
二是新的契税分界线是140㎡，多4个平米，得多交0.5-1个点的税...
但不影响观宸143㎡的户型优秀，看看长沙143天花板是如何迭代的：
|
项目
|
南
向
面宽
|
客厅开间+面积
|
主卧开间+面积
|
套卧开间
|
天青府
|
15.1
|
5.7
32.7
|
3.
4
14.9
|
/
|
玉海棠
|
15.4
|
5.
5
30.1
|
3.7
19.9
|
3.
2
暗卫
|
|
观云
|
15.1
|
5.1
32.6
|
3.8
28.7
|
3.
2
暗卫
|
|
观宸
|
18
|
6
33.6
|
4
21.6
|
4.8
明卫
|
注：开间单位为米，面积为㎡；
观云的建筑面积更大一点，是146㎡，除了主卧面积超过了观宸，其他几个数据都比观宸逊一筹。
观宸其他迭代的地方还在于：
观宸是独立+全明自然采光电梯厅
；其他三个都是暗厅，观云和天青还不是独立电梯厅。
主卧全玻璃幕墙+270°采光
，好处是采光视野都通透；
窗墙比
非常做到了极致，墙壁极少。
如果和自己比，观宸PK璟和，这个户型又有哪些迭代？
1、面宽一致，但是观宸的进深有12.5米，璟和是11.2米，厨房+餐厅比较局促的缺点在观宸得到了改进。
2、得房率对比，观宸106.5%，璟和102%。
璟和143㎡户型图↓：
但观宸的这个户型也有不足：
得房率虽然是106.5%，套内使用面积有152.3㎡，不错了；
要是鸡蛋里挑骨头的话，仍然比洋房139㎡还少4.2个平方。
公卫面积比较小，不到4㎡，用起来比较局促；且和生活阳台相连，采光没有那么好；
北次卧的面积同样很小，接近9㎡；
主卧270°都是玻璃，
衣柜没法摆，怎么放看着都别扭；连主卫都是玻璃，虽然外面看不见，但总觉得隐私“感”不太好。
观宸最大的户型是可以看湘江的175㎡小高层——
得房率117.1%，室内实用面积204.9㎡！
143㎡的Plus升级版，所有的不足都规避了，预算够冲就完事了！
具体楼栋分析——
1#与3#栋楼间距有37.4米，之间还有下沉庭院+486㎡的绿地空间，景观视野比较好；
这一栋1楼有公厕，1-2楼设置的还有社区文化+公共服务+卫生服务站等。
2#栋是8层的洋房，东北角约11米处有垃圾站，或有气味；车库出入口也在这一栋的楼下。
3#栋底商+物管用房+首层架空。
6#栋底商，7#栋底商+居家养老服务中心，这两栋临开福寺路，楼下是铁口+非机动车位，有噪音影响，南向视野一般。
1#、3#、6#栋高楼层可看江景。
老周侃房实景VR——扫码看：
日照分析——
↓看下视频版：
1-3#栋日照分析
-图片版：
↓文字版：
1#栋小高层，整体西户＞东户，最东户3层及以下日照没有达到2小时的及格线，4-5层部分房间不达标，其他都OK。
2#栋洋房，整体都一般，西户＜东户，西户+东户5层以下都不达标；
3#栋小高层，整体西户＞东户，最东户4层以下的部分房间不达标，其他都OK。
注：想要完整日照分析的，请单独联系老周！！
项目就在开福寺的东边，属于开福中心，一直是长沙真正的老城根。
湘江北路、黄兴北路、芙蓉南路三大南北向主干道，汇聚了长沙老城所有的烟火气与城市精华。
湘江北路——除了滨江之外，所有的超高层建筑都汇聚在此，平安财富中心、五矿广场、保利国际、汇景发展、国家开发银行、华远华中心、万达总部等，长沙夜景醉美的地方！
北辰、保利、中建、华盛等一众老牌豪宅一字排开；如今金茂、运达、绿城、中海、佰昌、和顺等，“豪二代”也在这里！
还有橘子洲、三馆一厅、杜甫江阁、坡子街、潮宗古街、太平老街...
而黄兴北路——开福寺、文昌阁、五一广场、黄兴广场、天心阁、南门口...哪一个不带有历史的气息！
芙蓉路——长沙最早的金融CBD和核芯商务区，泊富、华创、富兴、绿地、世茂纷纷落地。
这里不仅是3000年不变的城市主脉，体现了长沙千年的文化底蕴，还是长沙网红经济的发源、发扬地！
邦泰观宸，就在黄兴北路的东侧，与开福寺一路之隔，与湘江北路约450米，
与芙蓉中路约520米，开福核芯区域！
西面可以看到开福寺+湘江+滨江新城：
南侧楼下就是地铁口、1994年竣工的群芳远和主城繁华：
东侧可以远眺芙蓉路商务CBD：
北侧，可以看到湘江金茂府、北辰和湘江：
三面基本都是老旧小区，但项目本身带“核芯主城区+江景+1.7低容+新规“三个BUFF。
本身自带商业街和底商，但规模不大；但大型商业圈不缺，北边有北辰大悦城，1个地铁站；五一广场、黄兴路步行街、IFS国金中心等，4个地铁站的距离。
附近有清水塘北辰实验小学、开福区紫凤小学和长雅中学，小学就近入学，中学派位，不配套。
开福中心的新盘除了北辰，基本没有配套入学的；且中心区的教育，一直是弱项。
6和7#栋楼下就是1号线“开福寺站”，长株潭城际铁路也在这里换乘，标准的地铁口盘。
且已开通，不用等；
三大主干道南北纵向，开车也方便；公交车非常的多。
近的湘江风光带、开福寺公园，稍远有三馆一厅、文昌阁、烈士公园、湖南省博物馆，
医疗有湘雅医院。
优点：
1、负公摊+0公摊，139-143-175㎡，每一个户型的得房率、布局和尺寸，很牛很牛；
2、外立面玻璃幕墙+铝板，南向面用料一致，豪宅级别；
3、1.76超低容积率+地块周正+体量适中！稀缺性强。
4、二环内+开福中心，长沙千年文化底蕴+网红经济聚集地。
5、高层可以瞰江！！！滨江夜景，好看！市中心的江景房，稀缺！
4、虽然地块方正，但南侧沿开福寺路有30米的轨道交通特别保护区，小区内部除掉消防登高面之外，打造园林景观的面积比较少。
本周六（3月15）下午15:00，老周会做一场关于“邦泰观宸”内部资料的线上闭门分享会，免费观看入口，扫码下方二维码进群即可。
如果群员满额，或者无法加入，可以添加老周本人微信。
