2024年11月27日，上海未来园与亿翰智库携手呈现的《园区规划设计大讲堂》第三讲如期开播，主题为园区规划设计全流程效益提升与成本管理经验思考。我们做了切片讨论主题一：园区开发全流程设计管理深度解析
以下为嘉宾演讲实录：
上海未来园总经理、首席规划师 吴敏：
#01
土地立项
：在拿到一块土地时，我们需要做的是现场实地踏勘，也就是土地立项。在现场，我们会对这块土地现状进行基础分析，比如地块是否临近高架、是否临近高压线等，根据在现场看到的土地的有利和不利因素，结合前期成本以及财务部门对整个土地进行前期财务测算。当这块土地测算出来的数据比较理想时，我们就继续推进这个项目。
产品定位
：市场部会进行调研。根据土地所在的区域和城市能级，结合市场数据分析，给出一个比较具体的产品配比表，明确哪些地方需要做高层产品，哪些地方需要做多层产品以及各个产品的面积段。设计部门需要根据这个面积段来制定落地方案。然后，我们根据这个方案推导出一个建安框架。我们要思考如何在这个框架内进行产品设计以及确定设计标准。
方案外审：
接下来，我们要根据这些产品制定一个落地的方案汇报给政府。在一些重点城市，如北上广，政府对工业项目有一定要求，会参与产品和立面的讨论。所以我的建议是，在深化设计的同时，需要提前将概念方案汇报给政府，结合政府意见才能进行下一步深化。
深化设计：
下一步设计单体和总图，要满足政府报建的深度要求，为施工图设计做准备。另外，在施工图启动的同时，可以给招商同事提供户型表和面积表，提前启动招商工作。
项目开工：
在项目开工时，我们需要配合总包招标，配合前期部门办理四证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证），后期配合现场设计管理，我认为管理动作与最终的落地效果和成本把控息息相关。
我想和大家分享一下在各个阶段的专业责任。
首先是方案设计前期，对于设计管理工作者来说，
收集当地信息至关重要，这决定了方案的成败
。比如要了解当地的分割销售政策，确定最小分割单元面积是多少，是否需要设置双墙双柱以适应面向市场的产品需求；还要关注当地的消防等级要求，明确是丙类、乙类还是丁类厂房；此外，车位配比、充电车位配比、配套要求以及供电需求等也是需要重点考虑的方面。
在方案深化阶段，各专业(建筑、结构、机电)都需要参与进来，以确保方案能够准确落地。
在当前对投资较为谨慎的时期，很多项目的大批量开发会延缓，可能涉及分期开发。这时，其他机电专业需要提前进入，考虑服务半径，以便合理设置分期开发方案。
接下来是施工图设计阶段。
在设计标准建立起来后，要对设计院进行交底，让他们按照既定思路进行设计。
施工图设计除了各专业的设计图纸，还包括园区的铺装道路、小市政设计（即园区管网设计）、入口及中轴景观植物打造。此外，分层厂房的工区、大堂、走道、卫生间以及招商中心、食堂的精装设计都需要提前介入。还有一些容易被忽视的方面，如门窗幕墙、智能化、园区标识、人防、电力等二次专项设计。
#02
设计阶段管理
下面再谈谈设计阶段管理的一些细节。
在景观施工图设计之初，我的经验是建议将硬景方案前置。
在方案进行总规划时，景观方案就要提前介入。因为有些城市对总图的最终验收要求极为严格，例如上海要求总图上的停车位、充电桩车位、硬景以及道路在出图时和最后验收时不能有差异。如果景观提前介入，可以将环形道路、停车位与景观结合设计，使其更具落地性。
另一方面是市政施工图设计
，市政施工图设计主要是大管网。要将景观、硬景和总图叠合在一起进行设计。有些城市要求比较严格，包括景观水电以及弱电强电。所以建议市政、硬景和总图叠合设计。对于电力施工图设计，在方案阶段可以设定一个点，找供电局委托的三方单位进行深化设计。需要提醒的是，要将这套方案提前拿到供电局审批，确保供电方案可以落地。
植物设计，要根据不同城市的气候来选择苗木品种。
对于精装施工图设计，我的一个小建议是，如果有食堂和公寓等业态，可能涉及墙体二次敲砸。食堂要确定好位置和厨房范围，提前预留荷载、排水以及通往屋面的排烟道。其他二次深化设计需要整个专业进行闭环审图，以确保专业性和准确性。在园区整体效果呈现中，立面和景观至关重要，植物的选苗，我们可以去现场对重要的树种进行锁苗。关于外立面的效果，要确保其良好呈现，就一定要先做小样板，再做大样板。
为大家分享一下现场管理的细节。比如在做立面时，作为设计管理者，一定要懂得设计立面的逻辑点，明确自己想要的效果以及逻辑是如何实现的。小到铝线条的线角、分缝的宽度乃至分缝的颜色，都需要与现场施工人员一起对图纸进行闭环确认。在闭环图纸之初，要先确定小样板，并且还要做一个上墙的大样板，一般大样板设置在立面的三层或四层，基本能呈现两块墙面的效果，在现场进行比对。如果此时发现效果未达到预期，可以重新喷涂，检查是点子过密还是涂布率容量未达标等问题。
另外，所有关于分缝的图纸以及分缝原则需要拿到现场进行交底，并发放给现场工程部。在外墙脚手架落地之前，需要拿着图纸仔细核对所有分缝的立面，因为落架之后再进行修改会造成成本增加。同时，在确定均分高度时，要考虑是否扣除线角的高度后再进行均分。
在做景观时，对石材的铺装要求也比较高。这与做立面的原则类似，现场铺装也需要做样板，确定石材以及铺装工艺达到要求后，才能进行大面积铺装。我们可能比较关心的还有中心景观样板区。在样板区，如果市政井的井盖堆放在草坪或土堆里，要确定其高度，保证砌完后的井盖能与周围植物融为一体。另外，可以在小苗和草坪中间增加绿化分隔带以及树池，增加精细度和精致感。还可以在土壤里添加稻壳增加透气性，在草坪下面增加泥沙。从而确保在整个设计管理中，立面和景观都能达到我们想要的效果。
#03
产品配置标准
产品配置标准在前期我所提到的设计框架中可以逐步推导出来，包括层高、荷载、高度以及基底面积等方面如何控制成本。
在成本的框架内，我们逐步深入探讨。我现在展示的是整个标准的流程。随着产品的确定，一系列的设计建造标准也随之产生。建造标准为成本部提供测算依据，另一方面也是启动施工图设计的重要依据。
设计团队要整理针对这个项目的设计任务书包括结构、建筑、机电专业，还有标准荷载、标准层高以及结构限额等以确保园区按照设计想法推进。
由于产业行业的不同，有的城市产业结构偏重，比如机械加工、装备制造等，那么楼上的荷载是否可以提高到八百至一吨。提高荷载后，对应的成本会发生变化，比如地下室首层的荷载是否要做到两吨，还有层高为四米二处的框架梁是否要增加夹层梁。对于每一个增加的部分，我们都要有一个结构限额。在做设计框架这一过程中，我们要清楚每一步是否超出了成本，以及如何去化解成本问题。所以对于每一个城市、每一个不同的产业等级，我们都会整理出一个层高标准、荷载标准以及结构限额标准。
关于园区道路的做法。在园区施工过程中，道路会出现开裂、沉降等问题，这与每个城市下面的土壤环境息息相关。针对每一个城市，我们会有不同的道路做法，比如沥青道路怎么做、混凝土道路怎么做。由于我们以前有大量的落地案例，所以根据不同的城市，我们会总结出一套经验做法。
地库的挖深与成本密切相关，我们要在合理的建设成本下确定地库层高，并且要提前合理分布设备管线。目前地库层高可以从3.3m做到3.6m，如果是研发用地，地库层高可以适当增加。这就需要设计提前做综合管线分析，确定风管走向，是否涉及穿梁等问题。有些地库层高可能做得比较极限，此时对设计和施工的要求就会比较高，图纸的精细度和落地性要求也更严格，涉及预埋管穿梁的工艺等问题。在现场施工到机电这一块时，我们需要拿着图纸与现场所有工人进行现场交底，保证车道净高和车位净高的同时，实现一系列的设计管理经，以确保我们的设想能够完美落地。
在每一个项目中，除了层高、荷载，我们还会有专门的电梯配置。什么时候设置货梯，什么时候设置客梯，包括梯速、轿厢开门尺寸，有一系列的数据和经验来指导产品落地。
厂房用电这一块以前可能比较容易被忽视，但在工业产业园里，很多客户对用电要求比较高，因为电相当于他们的血液，没有电就无法生产。所以在做园区时，我们要如何判断用电量呢？根据我们统计出的标准化园区，用电量可能在每平方米 40 瓦到 120 瓦。如果是生物医药园或主题园，就根据不同的产业定位来配置合理的用电。最后我们得出结论，所有的供电方案要结合整个城市的产业定位以及规划方案提前设计。后面我们要根据园区的分期建设情况，合理预留高低压线通道，为增容和分期做准备。配电房面积适当放大，也可以为后期园区进驻大客户提供增容的空间条件。
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