来源：业余买房
文 | 小樊
01
从购房政策的角度上来说，在北京买房又到了一个最困难的时间点。
北京的购房资格现在是历史难度最大，虽然今年在购房资格上对五年社保的要求没改，但是调整了对5年连续个税的要求，还加上了对离婚一年的首套资格认定限制。
北京重新回到认房认贷时代，对所有换房家庭来说即使卖房，但是只要有贷款记录也没有首套房贷款资格，而买二套房普非普要求最少首付8层。
现在这个时间点的房贷最严，不管首套房还是二套房的首付比例基本上是历史最高了，同时房贷利率优惠全面取消，又到了连首套房贷利率都要上浮的时代了。
02
从选房的角度上来说，北京却回到了一个相对轻松的时间点。
各个档次的小区都在出房，之前核心地段很难出满五房的小区，现在也有机会能找到满意的好户型。
房价处于震荡下行区间，对比317的高点绝大多数小区报价都有10个点左右的降幅，基本上报价已经回到了今年春节之前，同时跟业主砍价的余地也较大。
现在大部分高价房业主只要不是换房的，都能谈一个不错的合同周期，给到6到8个月的。
03
从价格的角度上来说，总体在下降，但是各个不同档次价位的房源降幅还是有分化。
对总价500万以下的低价刚需房源来说价格相对降的少，也能谈但是幅度不算太大，降幅一大就容易被秒，现在这个时期大部分在成交的房源也是这一类的。
相对来说高价房的价格降幅更大一些，特别是1000万以上的房源，除非是特别好的小区，现在基本上现在即使降价都少有成交。部分高价房源和317高点相比报价有10个点到20个点的降幅。
现在也是一个通过价格来判断小区好坏的时间点。
在市场暴涨的情况下烂房都得加价卖。现在市场不好了，假如千万级别的小区房源按市场报价，低5个点或者10个点就能迅速成交的话那绝对都是好小区了。
04
从趋势的角度上来说，我对北京房价长期是永远看涨的。
按现在北京6万左右的均价来说，对比本地的真实购买力，一旦本地刚需买房和换房链条重建完成，北京均价在未来5年站上10万单价，难度不大。
但是短期来说，现在市场上还在买房的客户里面，还是首套房刚需客户为主，普遍没什么杠杆。
现在市场上最大的问题就是因为认房认贷导致之前的换房客户基本消失了，而这些换房客户要重新回来至少还需要六个月以上的市场周期转化。
北京这种以二手房交易为主的城市，房价走势就是以本地刚需启动低价房源，再通过换房链条完成整体房价轮动上涨。
05
最后说说现在该不该买房：
【我】
对我自己来说，现在不会买房。
最重要的一个原因就是我手上已经没有空余的北京购房指标和贷款指标。
其次我现在手上的北京住宅都是两年内新购，总体的负债占资产的比例还是接近一半。
另外现在北京重启认房认贷以后对我来说即便释放贷款重新再买，二套贷款额度甚至很可能还不如我现在已经贷出来的贷款多。
所以自然也不会卖房，因为我卖房唯一的目的是买新的，但是现在卖房换房的意义没有了。
【首套房刚需】
对首套房刚需买房人来说，买房的时间点应该在你能凑到首付的那一刻。
刚需来买房最大的门槛就是到首付。15年这个门槛是50万，现在17年这个门槛在100万。
北京房价不管怎么跌，刚需首付的这个底部就是8，90万，但是往上涨也许就要到150万了。
在这里刚需最应该考虑的还是对北京房价意外大涨发生的风险，而不是短期的房价涨跌波动。
在这个除你之外所有其他人都不能够完美杠杆的时间点，抓紧买房才是刚需最正确的选择。
【换房人】
换房的人永远都会有。
假如你换房的原因是为了小孩上学，家里人多换三居自住，那什么时候都可能要换。
即便市场上没有贷款了只能全款买房了，那这些需求也是不会消失的。
但是对于换房人来说现在最大的风险依然是时间周期的把握。
现在难度最大的一种换房类型就是先买后卖，当前市场成交一套房算挂牌成交到放贷拿到钱理想情况也要超过6个月，大部分换房人在这个事情随意签的买房合同上要都面临到违约风险。
对换房时间和周期的把握不要全信中介，因为他们大部分连自己也算不清楚。能算好二手房交易里面的各种税费不出差错的中介就已经算是好中介了，中介更多的用途是在于办理他相关合同的跑腿执行，而不是帮你参考几套房在不同合同里面的时间计算。
特别是对于那些操作经验不是很丰富的换房人，最简单的解决方法就是先卖后买。
另外需要通过离婚是否一套首付房资格来进行操作的换房人，离婚也要算好时间点，现在北京对离婚后的首套资格需要一年以上。
【投资客】
现在北京买房已经没有投资客什么事儿了。
个
这是个最好的北京，又是个最坏的北京。
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