澎湃新闻见习记者 庞静涛
10天内，北京市第九次出台楼市调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查，“几乎断绝了所有炒房的可能”。
从北京楼市政策出台的模式来看，符合此前新华社报道的各地正在探索建立和实施的调控“冒头就打”机制，所有措施均是因应形势变化升级调控措施机制的表现。
不仅如此，监管部门正在将核心一二线城市的外溢市场纳入调控范围。3月17日，北京发布楼市调控新政后，环北京地区的河北省廊坊市、保定市、张家口市等不同程度的跟进。核心一二线城市的外溢需求正在被限制，外来政策也不再给外溢需求留空间。
超预期调控
3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》明确，在建在售“商办（商业和办公）”项目不得卖给个人；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，并对商办项目的规划和商住项目再次销售等作出严格界定。
“商住房”其实是开发商创造出来的一个名词，是指一些商业或办公等立项的项目，被开发商改变规划，冠以不限购的商改住名义卖给购房者。其实，商住房的房本还是标明“商业、办公”，开发商这种行为从政策层面是不允许的，属于违规行为。
同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，北京“商改住”限购政策并非单一的孤立政策，而是北京众多楼市升级政策中的一环，是对一部分楼市需求转战“商改住”或类住宅的“补丁”，是为了“控房价，防泡沫”。
澎湃新闻（www.thepaper.cn）注意到，从3月17日北京发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》要求，成为最严限购政策之后，这已经是北京在短短十天时间内连续出台的第九项楼市调控措施。
在这些政策中，无论是对二套房贷的认定，首付的成数，对假离婚的严控，对贷款发放的限制以及此次全国先例的个人禁买商住楼，北京每一项政策严厉程度都是全国罕见。
对此，经济参考报将北京此轮北京对楼市调控组合拳形容为“史上最严”，而中国证券报则评论称，这轮调控的密度、力度都超出预期。史上最严的限购限贷之下，北京楼市的购房需求将被进一步遏制。
“冒头就打”
3月18日，北京楼市调控新政出台第二天，新华社援引专家的话表示，房地产市场大环境总体稳定，表现在资金管理日趋严格，信贷政策趋于稳健，高价地现象明显减少，市场预期比较理性。但局部出现了一些新的情况、新的苗头。比如有的城市实行学区制，购买优质教育资源所在学区附近的二手房，落户后孩子就能上好学校，导致学区房价格上涨。这已不是正常的住房市场供求关系所能解释的了。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，各地积极探索建立和实施调控的“冒头就打”机制。在相关部门对各地住房、土地和金融市场监测的基础上，针对出现苗头的程度，分别作出风险提示或启动调控加码措施。
而北京的如此大规模的措施正是严格执行了这一精神。
商住房方面，来自易居研究院的数据显示，2017年前两个月，北京商住房成交量相对于2016年全年上涨53%。经济参考报援引机构数据显示，2015年，北京商办类用房价格每平方米为2.64万元，到了今年年初前两个月，商住房均价已经达到每平方米4.54万元。
3月17日，楼市政策收紧之后的第二日，北京市商住房单日成交量创历史新高。这直接引发了对于商住这类原本不符合规范楼盘的政策性打击，而且直接切断个人购买新房的途径，从源头上使开发商失去了开发此类楼盘的动力。
此外，针对学区房价格过高，炒作严重的现象，北京市相关部门更是连发数条措施，遏制学区房炒作现象。
据北京日报报道，3月25日深夜北京市教育委员会发布消息，2017年起，除京津冀协同发展项目外，本市所有中小学校未经市教委同意不得到外地办学，各中小学不得与房地产商合作办学。
3月23日晚，北京市规划国土委等部门联合对外发布，不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房，将执行“三不政策”：在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记；在公安机关户口登记环节一律不能办理落户；在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。
此前，北京市一个11平方米的平房过道被拿到房屋中介网站上公开叫卖，并且喊出了150万元的高价，“过道学区房”引发关注，“三不政策”执行后，该类异形房将被彻底“封死”。
澎湃新闻注意到，北京还对非京籍购房漏洞和假离婚购房等行为及时更新政策。3月24日，央行营管部等联合发布的《关于北京地区住房信贷业务风险管理的通知》明确，离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行。
北京市政府解释，出台这一措施的原因是：“据有关方面反映，近期，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果”。
购房环节的严格限定之外，北京市再次采取行动杜绝对中介参与炒房、开发商捂盘惜售。3月22日，北京市发展改革委发布《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》要求，商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。
而针对中介炒房扰乱市场，3月23日上午，北京市住房城乡建设委约谈北京十大中介机构，明确禁止中介机构参与炒房，随后北京展开房地产中介市场执法行动。
市场需求被压制
据澎湃新闻了解，在商办新政出台后，3月26日，北京中介链家已将其App“链家”上的商办项目下线。
中原地产首席分析师张大伟表示，此次政策出台后，一手商住盘明确不能出售给个人，二手楼盘购买条件比住宅更严格。这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。这种情况下，市场成交有可能出现50%以上的跌幅，而价格很可能在未来如果持续严格执行有30%以上的跌幅。
事实上，组合拳政策已经对北京市场供求情况明显影响，一名开发商向记者表示，这轮政策后，“几乎断绝了所有炒房的可能”。
在北京对中介的调查行动中，从某大型经纪机构反馈的三方协议签订情况看，新政发布后的一周日均签订322单，较新政前一周日均签订单数减少六成。
新华社援在融360房贷分析师汤传尧分析称，本轮调控的目标可以归纳为三句话：刚需买得起，换房需谨慎，炒房不划算。他表示，从“认房又认贷”，到购房资格审查要求个税连续缴纳60个月，再到离婚一年内买房算二套，这些措施都是围绕贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位来制定的。本轮调控后，北京等一线城市及其周边的小城市供需状况将会有所改善，楼市将有望趋于平稳。
在市场供应方面，中国证券报援引亚豪机构市场总监郭毅分析称，3月下旬以及4月份北京住宅市场将进入供应调整期。新政中对于二套房的重新认定使得开发商不得不重新筛选有效客源。根据亚豪君岳会统计数据显示，2017年4月，北京住宅市场预计仅有17个项目入市。从近两个月的项目取证速度来看，接下来一段时间的发证速度仍会较为缓慢，因此将影响短期内的市场供应。
“楼市不再给外溢需求留空”
政策环环相扣，外溢需求的留存空间也在被限制。
北京等大都市住宅限购之后，商住房、环都市圈楼市纷纷走热，随后，商住房被限、环都市圈楼市限制开启。
3月17日，北京发布楼市调控新政，此后环北京地区的河北省廊坊市、保定市、张家口市等不同程度的跟进；此后，环天津都市圈的河北省沧州市宣布限购升级。
3月23日，位于天津都市圈的河北沧州发布《沧州市人民政府关于强化房地产市场调控的通知》，限制非户籍家庭在主城区购买二套住房；本地户籍家庭拥有2套及以上住房的，不得购买普通住房。
此前环江苏省南京都市圈的楼市调控已经升级。3月12日，位于环南京都市圈的安徽省滁州市出台楼市新规，提高居民购买二套、三套住房首付比例至40%和60%。
3月22日，同样位于南京都市圈的江苏省镇江市下辖句容市宣布加强楼市楼市调控，非户籍家庭在句容市区（含开发区）、宝华镇购买商品住房的限购1套；购房家庭公积金贷款的，首付比例由20%上调为30%。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，大都市圈的调控政策面环环相扣，核心一二线城市的外溢需求正在被限制，外来政策也不再给外溢需求留空间。
张宏伟表示，环北京、环上海等地调控措施是为防止类似北京等特大城市继续沿着地理的边界“大饼”式扩张，防止今后人口过多的集聚在大都市圈周边，为大都市造成更大更多的“大城市病”。
本期编辑 郦晓君
