1年半亏超1900亿！碧桂园终于撕开“伤口”

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撰文|蜜妹

这是@闺蜜财经的第1657篇原创

停牌9个多月之后，昔日民企一哥碧桂园终于披露财务报告。

1月14日，碧桂园连发两则公告，分别是2023年报和2024年中期业绩报告，数据果然有点“残忍”。

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先看2023年。

2023年，碧桂园收入约为4010.15 亿元，较2022年度的4303.71亿元下降约 6.8%。97.6% 的收入来自物业销售，2.4%来自科技建筑及其他分部。

利润是最惨的。2023年，碧桂园集团录得净亏损2009.62亿元，归属于本公司股东应占净亏损为1784亿元。税前亏损约1673亿元。

如下图， 造成亏损的主要原因是计提了大额的存货减值准备约824亿元 ，以及金融资产及财务担保减值损失净额约372亿元，这两项合计占税前亏损总额的71.5%。

债务方面，截至2023年末，碧桂园的优先票据、可转换债券、公司债券及银行和其他借款的总额为2496.49亿元。其中流动负债里的银行及其他借款为1147亿元，优先票据为683.7亿元。

截至2023年末， 碧桂园现金及现金等价物为71.30亿元 ，受限制现金为566.86亿元。偿债压力可想而知。

2023年，保交房依然是碧桂园的第一要务，年报介绍，其年内累计完成交付房屋超60万套，累计交付面积约7162万平米，涉及31省249个城市。

随着交付工作进入深水区，碧桂园称采用极限收支的运营策略，充分挖掘现有交付资源，通过与主要承建商及供应商协商合理的付款计划，确保双方对项目进度和结算安排保持共识。

销售业绩方面，2023年碧桂园集团连同其合营企业及联营公司，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约1743亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约2170 万平米。2022年这两项数据分别是3574.7亿元、4450万平米。

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2024上半年，碧桂园亏损依旧但缩窄明显，营收则面临更大的下滑压力。

如下图， 2024上半年碧桂园实现总收入约1021亿元，同比减少54.9% 。主要是由于物业交付量的减少，房地产开发收入由2023年同期的约2208.03亿元下降55.2%至约988.29亿元。

上半年碧桂园股东应占 亏损约128.42亿元，上年同期亏损为489.32亿元 。2023年，碧桂园计提了大额的存货减值准备，净额约824亿元，金融资产及财务担保减值损失净额约372亿元，合计1195.97亿元，占税前亏损总额的71.5%。2024年上半年，存货减值计提大幅减少至27亿元，这使得本期结算毛利同比有所回升。

尽管2024年上半年市场依然疲软，但因为碧桂园2023年已计提较大额减值准备，2024年全年亏损情况有望大幅收窄。

碧桂园表示，基本判断公司已将存货减值大部分出清，除非未来市场价格还有大幅下跌。随着外部环境的逐步回暖，该部分减值未来可能转回。

财务方面，2024上半年碧桂园的债务压力未有减小趋势。 总借贷约为2502亿元，较2023年末的2496亿元略有增加。 其中流动负债中的银行及其他借款有1219亿元，相比2023年末的1147亿元增加；优先票据也从2023年末的683.7亿元增加至2024上半年的706亿元。

截至2024上半年，碧桂园的总现金余额约448亿元，较2023年末的638亿元有所减少。其中还有380.9亿元的受限制现金。

碧桂园称，2024上半年保交房依旧是该司的第一要务。期内完成交付房屋超15万套，累计交付面积约1,822万平米，涉及到29省178个城市。

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2024全年来看，碧桂园销售情况也不是很好。

前不久披露的销售数据显示，碧桂园2024年12月权益销售额约34.2亿元，销售面积约35万平米；2023年同期这两个数据分别为69.1亿元、68万平米。 同比分别下滑50.5%、48.5%。

全年来看，碧桂园2024年的权益销售额约为471.1亿元，相比2023年的1742.8亿元同比下滑约73%。无论哪个数据，都跑输百强房企平均。

所以说，在蜜妹看来，此次债务重组能否成功，对碧桂园后续发展至关重要。

此前的1月9日，碧桂园公告披露境外债务重组及业务发展的最新情况。提到重组提案的关键条款，及其已由7家知名银行组成的协调委员会达成共识，此提案构成进一步谈判和具体文件的框架。这一进展标志着其在成功落实重组方面的重要里程碑。

重组提案如果落实，碧桂园称将实现大幅去杠杆化， 目标是减少债务最多116亿美元；还包括将到期时间延长至最多11.5年以及降低融资成本 ，目标是将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。

微妙的是，在这份公告发布后的次日，也就是2025年1月10日，杠杆地产看到，一个债券持有人特设小组（AHG）向澎湃新闻记者表示， 碧桂园公布的关键条款并未得到该小组的支持，双方在转股价格等方面存在分歧。

可以看到的是碧桂园基本遵循了用境外资产换取境外现金流用于境外重组的思路。

碧桂园境外现金流主要来源于境外资产，包括由境外附属公司持有的29个境外开发项目及若干少数权益金融投资，包括珠海万达商业管理集团有限公司的股权及由全资附属公司CGVC Company Limited实益持有的11项少数权益股权投资。

澎湃新闻从债权人处获悉，上述万达商管的股权和CGVC持有的11项少数权益股权投资目前处于抵押状态，这部分资产账面价值超5亿美元。

碧桂园有意解押珠海万达股权等海外资产用于重组资金 ，部分债权人则指此前抵押有违公平。同时，碧桂园对位于马来西亚柔佛州新山市森林城市项目的处理也遭到债权人的批评。

目前来看，碧桂园债务重组能否成功，似乎仍存悬念。

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