形势很严重，再聊聊房地产

壹

2017年，马云掌舵着价值超4700万美元的商业帝国，这一年，阿里巴巴历史性的超过亚马逊，电商教父的名头叫响了大半个中国。

而马云预言未来8年房地产如葱的新闻就是这一年爆出来的。

这条新闻最早出现在2017年的4月19日某媒体的微博上，然后开始发酵，5月开始大范围出现，之后一直火爆。哪怕是现在，只要谈房子就会聊马云，就会聊房价如葱。

我去翻了一下资料，发现离这条微博发布日期最近的峰会只有一个，那就是2017“互联网+”数字经济峰会，但所有官方通稿和视频上没有马云的名字。大概率是无良营销号的杰作。

但这句话在当时确实刺痛了很多人，炒房团的大妈第一个不愿意了，自己的养老钱全指望着房价呢。

全国的丈母娘就更加不愿意了，毕竟房产证作为结婚的硬指标，一直钉在结婚的门槛上，明晃晃的刺眼睛。掏空六个钱包好不容易买了房，8年时间就跌成大葱价，还让小两口过不过了？

搞笑的是，这条假消息在7年后竟然离奇的开始应验了！

至上个月全国房价已经下跌了23%，除了一线和新一线城市的房价还能稳住喘口气，一些像齐齐哈尔、抚顺、鞍山、淮南等人口远超百万的大城市，还有一些人口在50到100万不等的中型城市，已经寒气逼人了。

光去年一年，600多次政策覆盖200多个省市，如滔天巨浪般席卷而来。但换来的是销量一个比一个月差。

咋回事呢？中国房地产还能不能救？

其实吧，这样的周期是不可避免的，放眼全球任何经济体，只要依赖货币扩张、债务扩张来刺激经济，这种结果就一定会发生。

比如我们经常提起的日本房地产泡沫，在美国三板斧《史密斯协定》《广场协议》《卢浮宫协议》打压下，日元被迫升值，导致出口暴跌。日本为了刺激经济，开始疯狂降息，一年之内连续降了5次。

这让市场上的资金立马充裕了起来，大家面临的是如何把钱投出去，产品本来就不好卖，再投生产线无疑于找死的节奏，找来找去，房产与股票成为新的投资渠道，因此就出现了投资泡沫。

后来“戳泡人”三重野康上台后，把利息从原来的2.5%直接干到了6%，这也意味着断了股市和房产的货币供应，一下子就把泡沫干破了，日本遭遇股灾和房灾双杀。接下来就是长达十年的经济萧条。

日本的房地产泡沫属于典型的郁金香效应。

中国与日本不同的是，中国的房地产热是由于快速的城镇化引起，再由投资投机化造成的。

上个世纪八九十年代是我国的人口高峰期，平均生育率是20%左右是现在的两倍。这20年间出生了约4亿人，这些人大部分随着城镇化进入了城市。制造了大量的购房需求。2015-2020年正好是这代人结婚购房的年龄段。而这恰好是催生房地产泡沫的时间段。

郁金香效应有一个最重要的特征就是盲目跟投，在房地产热的那个阶段，很多人把房地产作为优质资产进行投资，这就导致全民加杠杆买房，最终导致结构性产能过剩。这三百多年的郁金香泡沫几乎都是这样一个套路。

所以中国房地产在这种效应下自然也逃不掉下跌的命运。

最有可能出现的现象就是一二线大城市会比较稳或者稍有下滑,三四线城市会逐渐下跌到个合理的区间。

贰

都下跌了，民间情绪咋还那么激烈？

因为买了房的人没想到跌这么多，没买房的人没想到跌这么少，这就是我们大多数人的心态。

房地产虽然不会崩盘，但不意味着没有问题。

房产在上升期，房子资产是红利，在下降周期，房子就是债务陷阱。也可以换个说法，所有红利都是债。

人口红利，其实就是人口债，“婴儿潮”一代年轻时候力量有多大，老年就有多难养。 房地产红利 那更是债了，无论从银行贷了三十年还是二十年，那都是要连本带息还回去的。

我们现在大部分人陷入还债周期，这就意味着支出的下降，大家要压缩消费来还债，从而引起社会消费动力不足，不想消费就会让企业盈利减弱，从而会通过降薪、裁员来维持企业运营，最后这种压力又会返还给打工人，大家收入变少了。 这就是为什么大家感受到经济不景气的原因。

在长期的货币刺激下，银行债务的扩张会转移到个人身上，从而在大家身上得到持续还债的现金流。打工人的负债就成了长期资产。

没错，对于银行来说，真正的资产是打工人的负债，而不是房子。所以你看即使房子烂尾了银行一点也不慌，但是如果大家停止还贷，银行才会真正开始紧张。

在银行的“长期还债资产”中，规模最大的就是中等收入者。我记得之前官方出了个数据说中国的城镇家庭负债率达到了56.5%，已经超过了50%的警戒线了。但大家又似乎找不出能够渡劫的方式，既痛苦又无解。

这话听着有点扎心，但事实就是如此。

而房奴一旦遇上裁员潮，就让这个还债周期变得尤其难熬，很可能会让一个中产家庭变得面目全非。

3月份我去南京出差的时候，跟朋友聊新能源，现在很多人觉得这是个新兴行业，其实卷得要死。

他谈到一个算法工程师的真实遭遇。在新能源汽车崛起的那几年，这个职位在北京可以拿到百万的年薪。2019年这个工程师花了2000多万在北京北城的海淀买了一套房子，每月还款接近10万。

然而，最近他失业了，你没听错，一些新能源汽车已经开始卷不动了，很多人以为铁打的岗位都开始裁人了。而算法工程师这个岗位有着明显的事业分割线，那就是35岁双非的本科、双非的硕士，市场反应是“很难找工作”。

这种情况下，他每月10万的负担已经悄悄地变成了一座大山。

尽管他的能力依旧很强，但他现在不能找比该房贷更低的薪酬，甚至开网约车都够不了他还款的数目。现在他手头的现金流不超过半年，却没有找到同等收入的工作，还处在贷款中。

他已经被房子绑架了，未来的生活和事业将受到极大的影响。

这个案例说明了什么？

在房地产经济下滑的当下，打工人依然是银行的长期资产，但房子却变成了打工人的负债陷阱。

叁

我们前面说了，由于出生潮的原因，80、90这一代人在2015-2020年出现了置业高峰期，而大批在2017年之后置业的人都属于高位买入，三年疫情撞破了房地产的高预期，这些人全部被套在了山顶。

接下来房地产开始下跌，这就意味着大量中产的财富开始缩水。

有人说，自住房影响不大，其实账不是这么算的。对于大部分中产来说，不仅仅是财富缩水的问题，还要按原来的购买价还房贷。他们要比高位之前和未来买房的人每个月的固定开支要高出一大截。

而投资房就更惨了，一旦房子跌破了首付价，就会变成负资产 ，想解套又没有市场，压力可想而知。

中产这个阶级是被高教育成本、高医疗成本、高生活成本捆绑的一群人，再加上如今被负资产、高债务周期裹挟，很难形成稳定的现金流。这种情况下，中产的资金链非常催一碰就倒。

正因为如此，他们才是中国最焦虑的阶级，经不起任何意外的风吹雨打。一旦遭遇一场重疾，拖垮的可能是整个家庭。

我的一位朋友老杨算是跟我同期创业出来的，后来我转行做了文字工作，他一直在做电商，各大平台算是转遍了。后来电商直播被资本冲的很厉害，薪资浮夸、亏流直播的现象很严重，从2020年就开始赚不到钱了。

当时又是疫情期间，没办法转行，就打算疫情结束做汽车养护这块。2022年过完年后，他就一直咳嗽不止，以为是新冠后遗症，就在小门诊挂水治疗但没见好转。4月底到当地省医院住院检查，诊断出肺癌晚期，手术花了9万多。

第一次化疗结束后，效果不好，医生建议更换治疗方案，试吃特效药凯美纳两周看效果。两周后复查效果不错。全家人终于看到了希望。

这一年老杨一边化疗，一边吃靶向药凯美纳，一年的花费要20多万，而这个药不在医保范围，再加上两套房子的贷款、孩子的教育、生活开销，一年开支差不多在60万以上，对于失业已经两年的老杨来说，根本顶不住。短短的两年时间几乎掏空了十年的积蓄。

为了持续治疗，唯一的希望就是把房子卖掉。 但对于一个收入腰斩的家庭来说，几百万的资金又能维持多久？

这样的例子并不少见。在这件事情上，不是当事人，永远也无法体会心如刀绞的滋味。

人这一生，罹患重病的概率不低，谁敢说自己永远碰不上大病？一旦生病，就是金钱与生命的较量。

正是由于这种现实教育，我们的父母辈才会养成存钱养老、存钱治病的习惯。他们的初衷就是在人老病多的时候尽量不拖累子女。

显然这种传统的兜底方法是没办法抵挡无底洞一样的医药单的。

我们需要一个留爱不留债的方案，在意外风险来临的时候，可以让自己的父母安度晚年，让自己爱人的生活有保障，让自己孩子可以继续接受良好的教育。

特别是8090后，作为负债的主力军， 更应该提前做好准备，做好风险控制。所以保险配置宜早不宜迟！

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