• 花爷姓陈楼主1楼

• 2016/10/24 1:11:23

分享的初衷缘于群里某位小盆友给我发了个8.8的红包，便缠着我要武林秘籍，让我发个经验文字远程指导下如何0sf拿房！

同样花时间精力，分享给一个人太自私，SO.这里精选部分网友问答，小白们先科普一点常识！

分享大部分是花爷原创，个别可能是借鉴楼市大咖经验汇总！

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• 花爷姓陈楼主2楼

• 2016/10/24 1:22:56

有网友让我几句话教会他楼市投资，聊了两句。

你对楼市一点都不了解，你问我我会告诉你，但我对你的情况和你所在的城市不了解，我没兴趣指导你远程投资！

请问你有抗风险能力吗？
你负债偿还能力如何？
你对这个城市周期节点，未来走势了解吗？
你熟悉这个楼盘及周边吗？
你判断他的价值如何？
这套房属于什么性质的笋盘？
你投资还是自住？
投资的计划又是如何？

每个城市区域都有些低价但不能碰或者没投资价值的楼盘，你了解吗？———我对你的城市也不了解啊！所以三五句话怎么说的清？

你又不是我的亲戚朋友，客户，我不会花大量的时间精力去指导你，交情不够！

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• 花爷姓陈楼主3楼

• 2016/10/24 1:26:27

我对你自身情况也不了解，你一点都不懂，只能给你客观的建议，具体操作每个环节都要由相关熟悉的中介等帮你执行。


我告诉你零首付其实不神秘，就是高评高贷或本身笋盘正常评估即可，我没有数学公式似的版本拿给你直接套用，我也不是讲师，我不想不负责的教你随便买房。

虽然你说盈亏都是你自己承担，跟我没关系，但我很爱惜我自己的声誉啊，万一你哪方面出了问题，日后跟他人提起，不也坏了我的羽毛吗？

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• 花爷姓陈楼主4楼

• 2016/10/24 1:31:47

小盆友怪我说的太简单客观，我要给你说细节那要码出一本书来，要三个月，我要累死了。

我宁可你跑过来我当面给你说一下午，或者你买两本书自己看。

但书上的经验模式方式都是人家对过去经验的总结，任何行业每半年一年都会有新东西，新模式出现的，高手也在不断摸索创新！

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• 花爷姓陈楼主5楼

• 2016/10/24 1:34:48

跟一个人费时费心的交流经验，分享智慧，不如拿出来给大家共享，我想很多新手小白，或普通大众都有同样的疑虑和问题。

很多经验总结在大众媒体和百度上找不到的，如果高手的经验这么容易复制的话，很多培训课程也就没有必要了。

我过去有这么多的疑惑，没人教，没人带，没有头绪，没有方向，不知道怎么学习和总结提升，没有十足的把握和信心，我相信很多人也跟我当年一样！
这件事就是我在微信群里分享的初衷！

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• 花爷姓陈楼主6楼

• 2016/10/24 1:42:31

经常看到街上一些花了巨款装修的传统商家没生意，我都替这些老板感到心疼

每每看到市场上有新的商业模式或新店面，我都要推测下这个生意能走多久！

习惯养成了这种商业思维，我也希望每个创业人都能撅到金！

但现实又是如此不易，学校从未教过我们如何在社会上生存，谋生，创业，打工，情商，财商，心理辅导，都没有，所以，我们中国人从小就很可怜的，因为没人教我们如何生存

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• 花爷姓陈楼主7楼

• 2016/10/24 1:44:18

楼上几层跟楼市问答跑题了，不过，也没关系，阐述下心里路程

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• 花爷姓陈楼主8楼

• 2016/10/24 1:50:13

问答开始---------

网友Nelly?
现就我的情况，想咨询下：
因在去年8月、今年1月和8月都有在成都和中山买房，导致手上己无现金，还需偿还几套的月供及筹备新房装修的，还有什么法继续投资房产？

花爷答：
我一直不建议买新房，二手房才是我们获取财富的主要渠道。
新房透支了未来几年的上涨空间和价值，没有议价空间，不能用高杠杆，自己装修要投入很多真金白银，浪费现金流！

如果地段或周边配套不好，租不出去，或低租金收益，哇嘎嘎！够你受得！
二手房的益处超出普通人的想象。码字太多了，回头有机会讲解给你听吧！

成都和重庆有板块轮动的机会，城市发展和综合竞争力远远大于中山，中山有什么！别跟我提深中通道，深圳的溢出效应是会一定程度的带动周边，但很多人都被开发商造势煽动，看不清方向，新房透支了未来，你想赚钱，想翻倍，难，你去调查下二手市场，只有二手才能相对理性反应真实市场，有价无市！

很多人会说，那我买二手，便宜啊，持有几年不也赚了，别忘了，周边的城市都是给深圳这个小巨人充血的，强者恒强！就算深圳直辖把东莞惠，甚至中山划些地过来，这些地方就会升天吗？

买中心区你还要选地段，地段呢！把白花花的银子投到那些地方，你为何不选南山罗湖福田，龙岗布吉啊！
别跟我说深圳贵，买不起，那是你不知道，我大南山中心区还有3万多的笋盘啊！！你只是不知道，不知道，不知道啊！

同样几年，你投10万到中山，我不能说绝对不赚，但赚多少？10万变15--20已经了不起了
但10万你投深圳，同样的周期，绝对变30，50，甚至100，对有投资经验的人来说，这数字绝不夸张

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• 花爷姓陈楼主9楼

• 2016/10/24 1:57:46

网友Nelly?
一定要重新积累吗？该积累到多少？且有多套在手的又该如何买房？

花爷答：

积累不是必须的，任何时段我们可利用手中现成的资源，如何投资，投多少，要看你这个阶段家庭的综合财务状况及负债偿还能力。

就算你没有现金，也没有很多现金流，可整合当前资产，舍弃一些鸡肋房产，并对持有的房产做短中长期规划，就可以盘活资金！

什么都不想动，不敢动，不愿动的，你有房票吗？可以找有闲余资金的亲戚朋友跟你一起玩啊！你有房票，他有资金，多好的组合啊！
当然，前提是你必须专业，要保证能带着大家赚钱！

积累多少没有绝对的答案，5万都可以，你想听我去年5万入市的真实案例吗？我后面会讲到！

多套在手也不是绝对不能买房，借名额，养房票，公司产权购买，甚至abc都可以有，你会盘活资金也要会规划房票，家庭最重大的资产应该花更多的心思打造。

原创，很累人的

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• 当下的日子10楼

• 2016/10/24 20:48:35

楼主，没有了吗？

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• 花爷姓陈楼主11楼

• 2016/10/27 14:38:26

有，抽空整理，大家喜欢看就分享

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• 花爷姓陈楼主12楼

• 2016/11/6 15:52:05

刘晓捷深圳?：投资选深圳边缘，边缘在哪里？欧神建议，市区边缘，二手，纯住宅，亲民大盘，低单价，毛胚，你怎么看？

花爷答：
关于选择中心区还是边缘区域，我之前有过很详细的分享。
多军建议买不起中心区的退而求其次，边缘………！
重在守！！等升值，等补涨！一个等字，用时间换空间价值

但是，我的观点：为了提高胜算系数，中心区核心地段，核心地段并且周边有拉升潜力盘，例如，南山来福士周边！

谨记：二手，纯住宅，好出租，其他看个人实力再逐条加上

我从不建议毛胚房，浪费时间和现金流，除非算上时间成本比二手还划算。

很多人觉得0首付0月供是骗人的噱头，我原谅你的无知！
前几年的投资客就是这么玩过来的，这世界上有个词叫租客，感谢租客！！租客很美丽！！

另，不要跟我说中心区买不起，买不起，买不起！！
降低姿态，期望值不要太高！！
听我的话，你怎么可能买不起

那些又不听话又嚷嚷着买不起的，是你让你自己买不起！

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• 花爷姓陈楼主13楼

• 2016/11/7 23:42:12

游斌--问：如果想做房产投资，是不是必须去中介上班才好？

花爷答：
会有帮助，但不是必须的，一个萝卜一个坑，很多多年一线经验的中介，到今天也还是中介。

做中介，管理，销售和投资是三个不同的方向。很多时候，不一定非要从事某个行业才能获益。

例如，投资客和中介从业人员，虽然合作紧密。但是两个不同的方向，获取的咨讯和工作理念也不一样

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• 花爷姓陈楼主14楼

• 2016/11/7 23:51:12

网友kk问，如何系统学习房产投资？一定要去听别人讲课吗？网上那么多免费信息，特别是欧神的，看看不就会了？


花爷答：

你想做个好厨师，两条路，
一，自学成才，此聪慧天才之人 ，不走寻常路
二，去厨师学校系统学习，此大部分普通人捷径，花少许时间金钱以获取最大经验值

目前房产投资培训还是个空白市场，我认可的楼市培训教练只有两个，深圳黎总和北京史教练

我认为很多中介都需要学习，投资是个复杂庞大的课程，学繁化简，以简致精，精通万变。
可惜，很多传统中介认识不到这一点，他们自以为是的认为自己什么都很懂，并把房产看透了，不就是欧神写的这些小花招吗？

如果不是这么自大，如果真的很懂，那就不会做中介了，真正的投资客，谁会靠做中介拿佣金发财呢？


就像电脑，人人都会用，可你敢说自己是黑客吗？全世界你又认识几个黑客？
用电脑，修电脑，销售电脑，批发商，渠道商，生产商，没错，大家都围着电脑转，但他们的职业和方向完全不一样好吧！

很多中介会用电脑，卖电脑，甚至会修电脑，就认为黑客不过如此，恭喜你！你的自大真的很强大[偷笑]

又有些人，自认为研修了欧神之类的文字就得到了葵花宝典，就精通投资了，恭喜你！你也够自大！！自学成才的路上一路顺风，注意安全哦！

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• 花爷姓陈楼主15楼

• 2016/11/9 23:07:41

最近房产圈里热议欧神唱重庆，有网友跟我反应看不懂欧神是唱好还是唱衰重庆，看的云里雾里，理解不了！能否请花爷解析一下重庆是否值得投资？新手小白如何学习房产投资？

花爷答：

 一个城市在拉骨架，做大框架的过程阶段，一定是房价最亲民，最低估，最便宜的阶段。这个长骨头长身高的阶段过去了后，等到下一个长肉的阶段时，房价就会很不友好了。 

欧神的文章是论文，看不懂很正常，新手小白应该从基础学起，黎总，史教练的科普扫盲课先去听听，想做黑客，幼儿园小学都没读过，直接读博士论文，看不懂很正常。

想在房产这行捞点金，花点时间和小钱是很有必要的，事关一个人一个家庭最重大资产，你的这点付出和收益比起来，可忽略不计

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• 花爷姓陈楼主16楼

• 2016/11/25 20:27:04

一、如何计算房产满2年，以哪个时间计算。针对次新盘，房产证办理的晚如何计算？

第一种情况：
例如买家1998年买的房子，但实际上2010年才出的房产证。那么，这套房产满2年，以哪个时间计算？
答：
先看房产证中两个地方，这里已经有了两个时间节点，那么，哪个时间较早就按哪个时间点算起。

  第二种情况
“买了次新盘，上个月才刚拿到了房产证，那么这个满2年怎么算？是按上个月才出房产证的日期算起？这可是我两年前买的新房啊？”

答：
针对这种情况，满2年，从哪个时间开始算？
1、契税发票上面的时间。
2、国土局网站上面的备案时间（这个主要的针对次新盘）
哪个早，就按哪个开始算起。


二、卖方在外地房产买卖如何交易？

其实这也是比较简单的事情，只需要找个代理人去公证处做一份委托公证就可以了，如果是在国外那么就去领事馆公证就可以了。然后再把委托书、房产证、收款账号寄回来。代理人拿上委托公证书就可以行使产权人的权利了。银行收款的账号一定是产权人名下的银行账号。


三：夫妻间更名是免费的，流程如下：

1.夫妻双方带上身份证、户口本、结婚证、房产证去房产所在的区域地税局申请免税，免税单7个工作日就出来。（如果是离婚状态的话就带着离婚证和离婚协议。
2.领免税单去国土局申请房产更名，5个工作日出新证（费用55元工本费）
更名后房产上的购买时间还是原来的时间的，满5年的还是满5年

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• 花爷姓陈楼主17楼

• 2016/11/25 20:32:22

置业是选一线城市还是二线？

国内范围：长沙 武汉？ 
你跨区，或许是因为暴涨的诱惑 比如你有朋友赚了你会羡慕 还有一点是为了资金安全会有这种想法 但是你人不在这一个城市 你需要考虑的是新房和二手税费 购房门票等因素 

还有机会成本 比如你人不能时时刻刻在那边 你很难抓住那个气氛和自身的感受的 媒体的报道就算了 

你听到的是传说 很难知道那个城市的节点 信息不对称是优先原因 地产投资讲的就是一个信息  不是全职投资者最好选择定居的或者工作的城市里 这样更有意义

国外资产配置 
我们普通人还是省了这个心 国内都投不好 盲目跟随有钱人是会掉坑的 它们亏点就亏点 反正有钱

例如，碧桂园森林城市

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• 花爷姓陈楼主18楼

• 2016/11/25 20:44:29

买老城还是新区呢？

.关于老城、新区的选择
绝大部分情况下，不建议选择新区。成熟一点的新区是可以的  如果只有规划没有任何实质性的东西的请注意

比如现在很多地方都规划地铁啊 一问置业顾问都不知道具体时间是什么时候 三五年可期 更长的时间规划比如惠州的东部黄金坑概念 那太遥远了

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• 花爷姓陈楼主19楼

• 2016/11/25 20:46:15

如果勉强有能力在一线城市买房，但是害怕压力有点大，是建议回自己的老家二线城市买房呢，还是咬牙买一线城市？

唱衰是容易博取共鸣的  因为乐观是很难的事情 悲观是基因存在的  如果说你还年轻还希望在一线扎根还是建议留下来 我们不仅仅需要乐观 更需要进取 一线的每一寸土地都是会被填满的

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• 花爷姓陈楼主20楼

• 2016/11/25 20:47:46

还是那句话，就近选择，在自己工作或定居的城市，熟悉的区域购房，投资也一样，除非资金太多可外溢，鸡蛋不放同一个篮子

成熟投资客风格各不相同，投资区域也很广，我这里说的是普通大众，一般购房人群

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