来源：海外掘金（ID：gold1849） DJ、Fred
去年，海外掘金做了一期《史上最全的世界大城市租金回报率》专题，得到非常好的反响。当时，租金回报率这个概念还没有广泛进入国人的视野。
随着最近楼市冰冻，不少城市房价出现轻微回调；同时，国家出台文件，要求城市大力发展房屋租赁市场，许多人相信房价暴涨时代正在结束，大家开始关注租金回报了。
几天前，地产界出了个重磅消息：上海卖出一块“只租不售”的土地，开发商所建房屋只能出租不能卖。
“租金回报率”就上了微博热搜榜。
于是，今年我们升级了一点，为投资客们准备更加趋势化的数据与分析，给您的投资选择提供一些参考。
今年我们照样选出全球热门投资城市进行分析，这里所提到的租金回报率为名义租金回报率，是直接用1年租金/房屋价格得来。
如果要计算实际租金回报率，则应该是（1年租金-房屋保养费）/房屋价格，得出的数据会略低，特此说明。
与这些“只租不售”的楼盘比起来，国外大都市的租金回报率又如何呢？
从数据来看，美国的达拉斯、洛杉矶、纽约，日本的大阪、东京都有不错的表现，租金回报率达到5%以上。不出意外，香港和北上广深等5个中国城市的租金回报率最低，显示出过去几年房价飞涨和租金疲软之间的矛盾。
一般来说，5%以上属的租金回报于适合投资的楼市；而过低（在此设定为3.5%），则说明房价泡沫成分较大。
下图将横轴设为租金回报率，房屋总价设为纵轴，因此以上城市分成四个象限：总价低回报高（5星）、总价高回报高（4星）、总价低回报低（3星）、总价高回报低（2星）。大家可以根据自己的预算来参考。
5星：右下方（总价低回报高）的美国达拉斯，日本东京、大阪，加拿大蒙特利尔均是投资门槛不高（50-150万人民币不等），租金回报率可观的城市。
4星：右上方的洛杉矶、纽约等城市则属于总价高回报较高的类型，投资门槛大约300万人民币起步，适合预算较充足的投资者。
3星：左下方总价低回报低的城市较少，只有广州位于此象限。虽然房价较低，但回报率不高，不太适合做出租投资。
2星：左上角高房价低回报，北上深、香港均属于这一象限。想在这里当包租婆就没那么划算了。当然，如果仍然坚信房价会一直暴涨下去、永远不会跌，还是可以买入这几个城市的房子。
以下是各星级的具体分析。
1达拉斯（美国）★★★★★
达拉斯的租房回报率为7.35%，属于推荐投资的海外房地产市场。
在房地产网站Zillow上，达拉斯的房产市场健康指数是9.7，被称为接近满分10分的“非常健康”房产市场，仅有0.1%的负面资产反馈。
达拉斯的平均房价在233,000美元，而Local Market Monitor预期该处房价将在2020年上涨31%，部分是因为达拉斯在去年提供了3.9%的工作岗位增长以及过去三年以来6.2%人口增长，这也是房地产发展的长期利好因素。
2大阪（日本）★★★★★
相较于东京，大阪的公寓回报率是更高，为5.91%（上图绿线）。根据东经鉴定公司数据，大阪2017年6月的租金是158.8人民币/平米，相比5月下降了0.5%，但同比去年同期提高了0.5%。而其平均公寓尺寸为59.62平方米，比东京更大。
3东京（日本）★★★★★
东京首都圈的租金回报率为5.76%，在国际大都市中，回报率很高。不过中心5区的回报率相对会略低，为4.79%。在东京，越小的房子租金回报率越大，但越小的房子也需要更多的维护，所以中和了其中的优势。
东京房市形势还保持一定增长，过去一年二手房价上升了3.1%，新建单元房的价格相较去年下降1.5%，而独栋别墅则有1.4%的增长。东京单元房的租金平均在3050人民币/月。
4蒙特利尔（加拿大）★★★★★
蒙特利尔的租金回报率约为5.09%，是三个加拿大城市里回报率最高的，也被Global Property Guide看好，认为市场潜力比多伦多和温哥华更大。目前多伦多、温哥华房价高企，而蒙特利尔却只有31.8万加元。作为加拿大第二大城市，目前有迹象显示这里正吸引更多买家的目光。
研究发现，在过去几年里，就算是120平米的大公寓，也可以获得5%的租金回报率。如果是60平米的小公寓，这个数值可能到7%。2016年底，蒙特利尔还被美国财富杂志评为最高租金回报率的城市之一。
5柏林（德国）★★★★★
德国的租金回报率约为3.72%。德国房市在欧洲属于强劲的。房价和房租稳步上升。柏林拥有富有活力的劳动力市场，以及相较于其他欧洲首都城市略低的价格，也使其拥有升值的空间。
6洛杉矶（美国）★★★★
洛杉矶近期租金回报率为5.8%。这座超过纽约，成为美国地产最热销的城市被追捧并不是空穴来风：在海外买家最爱的美国房产投资地中，洛杉矶所在的加州就是海外投资客的最爱。
洛杉矶租赁市场表现良好，租金年涨幅达20%以上。另外，洛杉矶作为国际上有名的旅游城市，投资民宿搭建Airbnb共享经济也成了一个趋势。以下五个地区被在线竞价租房平台Rentberry被称为最有潜力投资地区：Westwood、Silver Lake、West Los Angeles、Mar Vista、Los Feliz。
7纽约（美国）★★★★
纽约的整体表现不错，租金回报率基本上在4%以上。近期的租金回报率为5.08%，比伦敦表现更好。
曼哈顿的房产整体表现良好，投资曼哈顿时，户型越小越有赚头，Studio（小单间）的租金回报率很容易达到6%以上。总体来看，目前纽约曼哈顿的豪宅价格有轻微回调，租金不变的情况下，租金收益率会有些许上升。
8惠灵顿（新西兰）★★★★
惠灵顿的最新租金回报率为4.75%，处于较理想区间。即便如此，惠灵顿的回报率也经历了下降，与其房价近两年大幅上涨、租金只有微调有关。过去一年，惠灵顿房价上涨20%，成为新西兰乃至全球涨幅最快的城市之一。
9墨尔本（澳大利亚）★★★★
墨尔本的租金回报率约在4.5%。墨尔本和悉尼并称为澳大利亚近年来租金回报率最低的两大城市，但还是保持在比较好的水平。
墨尔本的表现稍微好于悉尼，独栋别墅的投资回报率与悉尼相近，为2.9%，但公寓的投资回报率达到了4%以上。在澳大利亚利率低、按揭易于偿还的情况下，新移民和本地购房者的热情依然不减。
要知道，墨尔本在30年后会成为澳洲第一大城市，长期人口净增是一大利好。
10多伦多（加拿大）★★★★
多伦多的租金回报率为4.31%。与温哥华相似，其从2011年~2017年的回报率表现稳定，徘徊在4%~6%之间。据最新报告，多伦多虽然楼市有转向迹象，但租房市场依然火爆。多伦多房产局数据显示，今年第二季度1居室租金为1910加元，同比上涨17%，单身公寓为1588加元，同比涨15%。
从Statista的分析报告来看，多伦多市中心的回报率比温哥华市中心回报率高出将近1%。由于今年4月的房产冷却政策，使得多伦多目前房价为79.4万加元，连续两个月出现回调。不错的租金水平，也让租金回报率得到保证。
11悉尼（澳大利亚）★★★★
悉尼的租金回报率为4.22%。这是在继2011~2013的上涨以后的开始下滑到了近几年的低点。但仍属于健康稳健的状态。从回报率情况来看，公寓比独栋房屋的回报率更高。
但是值得注意的是，另一个澳洲房产跟踪机构Corelogic今年4月发布的报告中显示，租金回报率低于4%，其中独栋房屋回报率为2.7%，公寓的回报率则有3.7%。不过最近的报道显示，悉尼的租金正在走高，所以可以期待租金回报率的增长。
12温哥华（加拿大）★★★★
温哥华最新租金回报率为3.92%，略有下降。从过去几年来看，温哥华的租金回报率持续在4%~6%之间。
去年15%“排外税”后，经历过半年房价回调的温哥华，今年初再次开启房价上涨模式，涨幅回补使得租金回报率有轻微下跌。
但即便如此，基准房价高达99.87万加元的温哥华，能做到接近4%的回报率，依然着实不易。
13伦敦（英国）★★★★
大伦敦地区的平均租金回报率约为3.76%。根据英国房地产网站Zoopla的数据统计，近三个月来以来，伦敦房价平均上涨0.67%，整体涨幅不高。但伦敦的租金却下跌了0.8%。
尽管如此，伦敦的租金回报率依然能达到3-4%的水平，作为世界一点城市来说，着实不易。虽然目前伦敦的房价较高，但由于租金同样较高，因此能保证不错的租金回报率水平。以下是各房型的租金回报率，供大家参考。
近期，英国有一种产品异军突起，成为投资者的偏爱——学生公寓。相比于伦敦地区的平均回报率，学生公寓高出了1%左右，有较好的增长势头。加上英镑贬值，伦敦仍是不错的投资地。
14奥克兰（新西兰）★★★
奥克兰的租金回报率为3.5%。最近5年，奥克兰的房价上升趋势强劲，上涨了42.9%。但另一方面，房租却只上升了20%，导致了回报率的下降。
不过，如果投资奥克兰的公寓，将很可能获得4%以上的回报率。总体而言，当地也是户型越小，租金收益率越高。
15旧金山（美国）★★
旧金山今年的租金回报率为3.3%。相比于洛杉矶的强势增长，旧金山则显得疲弱不少。
去年的整体房价涨幅不高，约为4.2%，其中，两房户型的房价还出现了1.8%的下滑。相比于小房产，大房产（4床）的房价涨幅惊人，相较去年涨了21.6%，租金方面则稳定在6000美元/月上下。
洛杉矶、旧金山租金差不多的情况下，房价更高的旧金山租金回报率自然就不高。旧金山的整体租价曾在今年1月经历了一次低位，约为4000美元/月，如今逐渐回升，从四月到七月保持在4500美元/月。
所以，在旧金山要买大房，而且要早买，但如果想以租养房则相对困难，特别是小户型（1床）。
16新加坡★★
新加坡的租房回报率约为3.2%，相较于去年同期有所上升，得益于新加坡政府今年3月放松了之前对房市泡沫的压制，导致房价的持续下跌。但房价下跌的新加坡房价仍比较高。可以说，现在是时候让富人进场了。
17香港（中国）★★
香港的租金回报率为2.24%，在国际大城市中几乎垫底。连续多个季度房价飞涨，内地买家大量进入香港楼市、内房企大批在香港拿地，都是造成香港楼市疯涨的原因。房价过高且上涨过快，也造成香港房屋的租金回报率下降。
18中国内地四大一线城市★★
内地四大城市的租金回报率一直是个谜。我们根据城中国房价行情平台发布的租金和房价数据，计算得出中国四大一线城市的租金回报率。
回报率最高的是广州★★★，得益于其房价相对较便宜，但租金回报率也只有1.74%，也就是说需要57.5年的租金，才能收回购房成本。
而北上深★★则都在1.5%左右，按照这个租金回报率，北上深几乎都要66年以上的租金才能收回购买成本。
四大一线城市的回报率有点惨不忍睹，只有寄希望于房价上涨了。
数据来源：Zillow、Trulia、Treb、REBGV、NUMBEO、Global Property Guide、QV.co.nz、interest.co.nz、Zoopla、野村不动产
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