专栏名称: 老杨地产逻辑

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史无前例的地王潮，连赌场都不如？

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2016-09-28 23:27

正文

最近一段时间，少数热点城市的地王潮不断升级，地王数量之多，溢价率之高，史无前例，已经空前，或将绝后！

地王高潮不断，有两大负面影响：

其一，是推高房价的重要力量。地价高了，房价自然高；或者说地价高了，房价很难低。这是面粉与面包的关系。而且，在个别房价过热的城市，已经收紧了政策，但地王剧情仍高潮不断，则让购房者的心情无法平静。比如深圳龙华地王、南京、合肥诸多地王，9月苏州地王等。

其二，开发商被套、倒闭风险加大。开发商都盯着十几个热点城市，在这少数城市抢地成疯，激烈的市场竞争，逼迫房企调高拿地的风险系数，也激发了少数房企的赌性。多数地块面粉贵过面包，如果未来一二三年，卖房之时，房价如不能在当前水平上再涨三成以上，这些地王项目很难赚到钱。

理性分析，未来三年，这些城市的暴涨难以持续，整体再涨三成的概率难超五成。在老杨看来，未来三年将有一批地王项目高位站岗，只能苦逼的等待下一拨解放军的到来。甚至将有几家大中企房企倒闭。

针对房价高涨、地王不断，过去半年来，少数城市将调控的大刀砍向了地王，尤其是地王的制造者：开发商。不妨例举三个。

8月11日，南京调整土地竞拍规则——进行网上竞价并设定最高限价，如果达到最高限价时，仍有2家或以上单位继续竞买的，将摇号产生竞得者。这项土地竞拍最终以摇号确定归属的“新政”在全国尚属首创。

9月14日，郑九条”：郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。

9月28日，昆山楼市新政：土地价格溢价率达到60%—80%，现房销售。土地竞价溢价率超过80%的，中止网上竞价，转为 “一次报价出让方式” 进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。

近段时间，几个地方政府，在限制土地拍卖方面，相互借鉴与抄袭。而上述三个，有独特之处。

昆山的溢价率超80%，要求未来现房销售，属于参照南京，而最后一次报价决胜负，这一招早在2007年上海就曾在新江湾城某地王身上实验过。这一招数，仍属于市场机制范畴，无可厚非。

南京规定的竞拍地价，超过政府设定的最高价，则转入摇号。这一招数，不敢恭维，部分损害了市场机制，摇号中奖者，看似对参与的开发商是一种公平，但对于公众却不公平！因为中奖的开发商低于市场价拿地，但未来并不会低于市场价卖房，那么这损失的一块利益，原本应该属于全民所有的“财政收入”，凭什么就无偿送给了开发商？

郑州的“竞地价、限房价”，可以说相当奇芭，对市场机制伤害较大，简直是把开发商当成野兽笼之。如果未来房价或上涨，那么明显低于市场价的楼盘，谁有资格享受这天上掉下来的“馅饼”。如果未来房价下跌，当然倒霉的就是开发商了！

郑州的这种土拍，并非首创，十年前就有城市在这么干，名曰：限价房。2011年3月的国土资源部会议提出：今年要完善土地出让制度，积极探索“限房价、竞地价”、商品住宅配建保障房等一些做法，让土地出让从单纯的价高者得，向惠民生、稳预期、注重社会效应最大化转变。优质地块出让之前，要做好研判和评估，严防出让价格异常，特别是异常高价地。