房贷利率见顶了？

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作者 | 暴哥

来源 | 暴财经（ID：icaijing123）

全国首套房利率已经连续上涨了9个月，最近的迹象显示，上涨的势头似乎有所缓和。部分地区，比如南京甚至出现了首套房利率的下跌。

看到这种状况，不少人惊呼，房贷利率似乎要见顶了。然而真的会这样吗？

暴哥的看法如下：

1、在利率市场化不断深化的阶段，尽管房贷具有一定的政策调节性，但依然是市场利率中的一员，它变动的基本方向并不会超出市场利率走向的整体趋势。

因此 ， 房贷利率见不见顶，最关键仍然要看市场利率未来的走势。

那么未来市场利率怎么走呢？

这个所谓市场利率中的市场当然是指我们中国的市场，但是中国的市场利率又不完全受到我们自己的主观控制。

从外部环境来说，08年以后，15年之前，欧美各国的货币政策就一个字——宽松。宽松到正常货币政策无效，得寻思着用非正常的手段，才能刺激经济。

这种背景下，对于我们中国来说，从货币政策角度上，其实我们独立性是很强的。因为我们可以根据自己的经济状况来及时调整货币政策，而不用过分担心，美国等西方国家的货币政策收紧，走强带来的负面作用。

然而，最近3年，随着美联储依序退出宽松、加息、缩表，欧洲央行减少购债规模、英国加息等等西方国家一系列的收紧措施作用下，此前国内货币政策的宽松度逐渐消失，且随着未来预期之内的欧美货币政策继续收紧，宽松度会进一步收窄。

从内部来说，大会之后，监管层面上其实目前来看更加严格了（IPO立竿见影），而且从几位金融部门的负责人的态度反映出一种对金融风险的忧虑。这意味着，监管可能不但不会放松，反而会进一步提高。这种提高也许不像此前的疾风暴雨式，但其深度和广度绝对不亚于以往。

监管强化，需要货币政策的配合，不然事倍功半。而且监管本身自带市场利率上行的作用。

所以，市场利率未来上行可期，房贷作为其中一员，焉有不继续走高的道理？

2、此前，暴哥曾经提出过一个观点，到现在这个阶段， 银行调整房贷利率早已不是政策因素这么简单，而是有充分的自主性。

从银行的角度出发，市场利率的变动对应的反映出其资金成本的变动，而房贷作为银行的一种盈利方式，实际上是反应了借出资金收益率。

做买卖的都知道，低买高卖，银行这种做资金买卖的行当，必然也要服从这个基本规律，亏本的买卖银行不会做。

现在，银行的资金成本逐步抬升，但房贷等收益端其实并没有水涨船高，同步抬升。

根据央行公布的季度个人房贷利率走势和1年期上海银行间利率（看作是银行的借钱成本）走势我们会发现，此前两者保持的利差，正在迅速的收窄。

在进入低速发展阶段以后，银行面临着越来越大的压力，盈利端增长如果不能覆盖潜在资产质量变差和债务等问题，那么经营风险可能会更大。

央行个人房贷利率和1年期上海银行间利率走势图，两者迅速缩窄

因此，实际上银行自身已经具备强烈的提高利率的意愿，ZF的影响力，反而可能倒过来成为抑制其提高利率的因素。