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正文共4223字，预计阅读时间15.2分钟

文丨子木

昨天发生了一件趣事。

同在西北省会城市兰州的读者，小李和老王，找我咨询楼市的事儿，但问题内容却截然相反。

小李说，“毕业几年了，想在兰州买套房子，但为什么大部分城市的房价都跌了，唯独兰州还在上涨， 到底还要涨多少 ？ ”

老王则说，“生意做不下去，想把兰州的房子卖掉。 然而房子挂了1年多卖不出去，房价已经被迫下调100万了，仍然卖不掉，已经亏得一塌糊涂， 接下来还会再跌吗 ？ ”

到这里，你一定很奇怪，同一个城市，怎么会出现两种楼市行情。 是他们的认知问题，还是不关注新闻，择或是被人忽悠了？ 390万打折100万卖不出，如此惨烈的下跌，兰州和老王发生了什么？

经过仔细交流后，答案逐渐揭晓，这背后藏着几个很重要的楼市逻辑，是大多数人捉摸不透的，而且适用于所有城市。 下面子木帮你解读，一定要仔细看。

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其实不止是兰州，目前很多城市，尤其是三四线城市，均出现了这种情况， 一半人认为房子在涨价，而另一半人认为房子是在降价。

究其缘由，是大家关注的市场立场不同。

现在的购房者，买房的主要动力源于结婚。 娶媳妇，丈母娘的首要条件是婚房， 而且 谁都不愿意 委屈 自家闺女，婚后住在别人家的二手房里 ，房子必须得是新房。这个观念尤其在三四线城市中盛行，简称 “新房癌” 。

而像一线或者新一线城市则不同。经济发展较快，城镇化率高，城内可供开发的新房越来越少。 长久以往，二手房成为了市场的主要交易端口。 例如北京，2019年1-11月，新房成交了63356套，二手房则成交了130856套，新二手房成交比例，1： 2.07，这还是在今年新房供应井喷的情况下。

按照2018年度GDP排名， 兰州 应该算是五线城市，因为有省会行政等级加持，勉强够得上三四线。 所以小李就是三四线一名典型的“新房癌”患者，一门心思关注新房市场行情。 而老王则不同，因为卖房，关注的肯定是二手房行情。

这里要敲小黑板了。

任何城市，真正的楼市行情一定要看二手房。 因为市场的本质在于交易，房子卖得出去叫做商品，卖不出去就是钢筋水泥壳子，纸面财富。

兰州这个城市，虽然是西北省会城市，但城市发展远远不够，2018年总共创造了2582亿的GDP，位列全国百强GDP城市第96位，甚至不敌江浙一带的县城。 经济薄弱，产业结构滞后，高素质人才持续流出。

唯一的亮点，可能就是靠着“一带一路”的噱头炒起来的房价。 经过上轮楼市大周期，房价从2015年的8000元/平米左右，直接飙到2019的1.3万/平米。 这个房价甚至超过了强二线城市重庆和长沙。

当然我在之前多篇三四线文章里也讲过了，没有购买力支撑，再高的房价都是昙花一现，在泡沫上舞蹈。 从2018年下半年开始，三四线城市房价开始陆续走进「有价无市」的横盘行情。 像兰州这样靠棚改“催升”的城市，2019年房价一定会加速回落。

所以老王如所说，“二手房高价无市，腰斩30%，即使降价100万都卖不出去”， 这才是最符合兰州的真实市场行情。

但问题来了，老王是对的，那小李面对的新房市场行情就是假的吗？为什么还会有上涨现象？

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其实也不难理解。

像兰州这样，“ 新房市场占主流 ”的三四线城市，背后牵连的东西实在太多了。

开发商不到万不得已不可能降价，而媒体、信息渠道又靠开发商吃饭，自然在报道上肯定要烘托出一种房价上涨的想象。

对于地方来说，房价自然要“稳住”。 有一个现象很有意思，就是每逢房地产进入寒冬期，就会有城市急忙推出“限跌令”，禁止开发商随意降价促销。

例如今年以来，江苏邳州、江西赣州、湖北省恩施、安徽马鞍山市等多个城市相继发布“限跌令”，其中马鞍山发布文件，要求所有开发商下调房价必须在10%以内，否则就要重罚。

你会发现在新房市场，所有人都在维护一个“房价绝不可能下跌”的秘密，尤其是新房库存大的城市。 这就好比在一场赛跑过程中，裁判员、媒体和大多数选手都是一伙的，那么像小李这样刚进楼市的小白选手，可能连怎么跑输的都不知道。

但是纸毕竟包不住火，市场总归是需要真相的。 二手房市场若持续「有价无市」，一定会有像老王这样着急套现的人主动下调报价，这样的人多了，秘密就藏不住了，这便是 房价踩踏原则 。 二手房房价会迅速下跌，从此传导至新房市场。

当有人知道二手房和新房市场的价差如此之大。 同一地段，差10万可能有新房癌，差50万也可能选择新房，差100万呢？ 谁还去买新房？

新房无人问津，开发商为了活命能不能兜住底子？ 这是要思考的问题。

现在看来， 真相漏了底的城市不在少数 ，在“ 买涨不买跌”情绪影响下，购房者开始 观望， 二手房价加速下滑，新房摇摇欲坠，这种现象已经在大部分城市中蔓延开来。

所以，这段时间在问我，“为什么房价还在涨”这种问题之前，一定要先去看看二手房市场行情。

如果找不到可靠的信息源，也不难。 去请楼下中介门店的小伙子吃顿饭，把他灌醉，问问他最近来看房的人多不多，挂牌业主有没有下调房价。 如果连个问询的人都没有，还有什么理由兜住这个谎言？

毕竟他的一句真话，可以让你守住甚至几十万的血汗钱。

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当然如果把老王卖不出去房子这事儿，完全“归功于”冷淡的楼市行情，未免太极端。因为老王这个房子390万，降到290万，相当于折价30%，某种意义上来说已经腰斩了。这么大的降幅是很夸张的。

在交流过后得知，除了行情以外，还有两个致命的因素。

1、不成熟的地段

2、大户型

老王这套房子买在了兰州的安宁区。

兰州整个城市是以黄河为主轴，沿岸发展的狭长型城市带。 总共5大区3大县，外带3个新区。 其中老城区，也是核心区是城关区，隔壁是便是七里河区和安宁区。 而新区则分别是兰州新区、经济技术开发区和高新区。

论其城市起源和区位规划，这个也有研究，但篇幅太长今天暂且不讲。 要说的是，2582亿GDP的经济体量根本支撑不起这么多新区同步发展，别看名字高大上，概念新颖，规划宏伟蓝图，但这背后都需要真金白银和实打实的人才支撑。

老王就是如此，买房的时候，听信售楼处炒概念，认为安宁区是兰州未来绝对的核心，于是满心欢喜买了房子。 结果新规划的配套设施迟迟无法兑现，甚至公交车线路都没开几条，人都过不去，房子怎么卖得出去？

这个问题其实是大多数城市的通病。 我们亲眼目睹了曾经新区满江遍野的时代，也目睹了当下新区升级，所谓空港新区和自贸区遍地开花的时代。 但是规划归规划，实际上能成功的屈指可数。

拿空港经济区来说，到目前为止，中国只有深圳离成功“最近”。 深圳是什么城市？ 人口、产业、资金投入岂是一般城市所能比的。这样看，你就知道你家门口规划的新区虚实几何了。

如果你实在无法判断新区有无未来，教你一个方法， 对比新老区的工资待遇。

说白了，区域发展就是实体经济，首先是薪资待遇不错，然后就业良好，居民买房，进入良性发展循环。反之， 如果待遇起不来，人才不会流入，这从根基上就 断了。

各种规划都是虚的，只有工资是实的，什么时候新区的工资比老区的高一个段位了，人才和财富才能聚集起来。 这个地方大概率是有发展的。

说这些的目的，仅是为了告诫那些听到某某地方规划了一个新区，就冲进去买房接盘的人。 在楼市中，不要相信任何人说的话，要像看清自己一样，看清这个城市的最实际的部分，有些人好高骛远，有些人慵懒懈怠，城市亦是。

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第二个就是房子的面积问题。

老王这套房子220平米，买在了兰州历史巅峰，单价1.77万/平米，总价390万。 现在割肉降了100万，相当于每平米打折4500元，单价为1.3万/平米。 但即使如此，房子依旧卖不出去。 因为总价是290万，还是很高的。

220的大平层，290万的总价，如果按照当前最新房贷利率计算，20年贷款，每个月需要承担13000元月供，这对于人均工资只有4500元，最低工资只有2-3千的兰州来说，已属于实打实的豪宅。

况且退一万步讲，在兰州能买得起这种房子的，大概率不会买二手房。 一是这样的房子不是稀缺品，二是讲究个面子问题。

这在楼市中，也叫做「总价流动性」规则，“一般情况下，总价和流动性呈反比”。

当初我还记得炒房客有一个派别，专门投资老破大，博的就是低单价。 等到楼市火热，单价上涨，再加上大平米，可大赚一笔。

然而现实是，大平米流动性实在太弱，这些人还没等到楼市复苏，资金链就开始断裂，纷纷倒在了血泊中。

所以我给的建议是，如果是终极改善自住（未来再也不搬家了），可以选择购买大平米房子。

如果未来肯定有置换需求，例如计划生二胎、和父母一起生活，或学区房等等，为了更好出手，一定要买满足刚需的高流动性房子。 在一二线城市，80～100平米是流动性最好的房子，在三四线城市，则是100～150平米之间。

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最后再多说几句。