近期，租赁市场支持政策较多。广州市政府发布加快发展住房租赁市场工作方案，住建部等9部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。作为租赁市场中重要的机构投资者，长租公寓已经成长为一支不可忽视的力量。部分城市已经出现规模高达数十万间的长租公寓。
我们建立了长租公寓盈利模型，并根据核心因素测算不同情景下长租公寓净利率水平。
长租公寓盈利模型和主要假设。一、运营和人力成本。根据青客的官方网站，公司目前现有员工1000余人，下设近70个服务中心，管理房源近50000间。根据自如的官方网站，自如拥有25万间自如友家，7栋自如寓，员工规模近5000人。我们认为对于一个稳定的长租公寓来说，合理的人员配置为50间/人，按每人每年人力成本10万元计算，每间每年的人力成本为2000元。
二、装修成本。装修是长租公寓和普通租赁最的区别。经过装修装饰，长租公寓能够更为迎合目前新生代租客的居住体验，这也是长租公寓的核心竞争力之一。参考目前市场主流装修报价约1000元/平米的价格计算，考虑到公共区域装修以及家具家电的配置，我们认为每间公寓的合理装修成本为2万元。假设按照与业主平均5年的租赁期计算，每年摊销的装修成本是4000元。
三、营销成本。库存或者空置是长租公寓最大的风险点，所以销售费用必不可少。对于小规模的长租公寓来说，营销费用可能会比较低，但当规模增加，空置风险就会逐渐增加，营销工作至关重要。我们假设每个租客的营销费用为50元/人，按照市场平均租期约为1年估计，每年的营销费用约为50元/间。
四、租金成本。租赁成本是长租公寓租赁业主物业的租金，也是长租公寓运营中最为核心的成本。
我们统计了链家租赁交易记录中普通租赁（市场租金）和自如（长租公寓）出租的同小区物业的12个真实案例，长租公寓的转租租金增幅平均为21.6%。
长租公寓获得的租金增值其实来自两个部分：装修+服务创造高于市场租金的品质溢价；企业谈判能力造成的租入租金定价低于市场租金。
仅就装修+服务创造的品质溢价而言，由于装修装饰需要时间，一般业主会给长租公寓1-2月的空置时间（标准化装修流程会远低于这个时间），所以长租公寓的转租租金涨幅有可能大幅超过我们的表1中案例的平均涨幅。另外，由于企业谈判能力以及大宗物业整体交易（尤其是闲置物业或者商改住物业）的折价，我们相信在集中式公寓中，转租租金增幅有可能会高，甚至达到40%。
五、税费成本。长租公寓的税费成本是增值税和企业所得税。根据生活服务业增值税税收政策指引，长租公寓属于生活性服务业，按照6%的税率缴纳增值税。另外长租公寓适用于25%的个人所得税税率。对于持有出租的长租公寓，可能还存在房产税等一些相关税费。
根据2016年6月国务院办公厅出台的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。政策支持包括以下几点：1）落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；2）对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；3）对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；4）对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税；5）对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；6）对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
对于分散式长租公寓的经营者，如果按照增值税纳税，税费成本反而是上升的。所以对于有需要的租客，一般情况下都会委托业主开具相关发票。
长租公寓净利率的敏感性分析。我们认为转租租金增幅以及增值税率是长租公寓净利率的核心影响因素，我们在不同可能情形下做了敏感性分析。在最为乐观的情况下，长租公寓的净利率能够达到16.3%，最为悲观的情况下为-19.8%。在不考虑财政补助等因素之下，转租租金增幅超过60%可能性是很低的。在不考虑财政可能补助，可能的税收减免，以及由于规划改造导致获得房源的租赁成本极低的前提下，我们认为3.4%-7.9%是长租公寓业务可能的净利润率区间。当然在我们的假设之中，装修成本、人力成本都是不变的。我们相信随着规模的扩大和智能锁等新技术的应用，装修成本、人力成本都存在边际下降的可能性，净利率的情况可能会更高一些。
长租公寓净利润的敏感性分析。租赁市场的规模很大，以北京为例，根据六普数据，约为35.6%的家庭租房居住，按照目前人口估算也有773万人租房居住，对应约387万间的住房需求。在北京最大的长租公寓的市场份额仍然不足5%。我们认为在行业中大概率能够出现房屋间数达到50万间级别的长租公寓。
我们认为，在现有环境下，长租公寓很难说是好的盈利模式。但是我们相信随着长租公寓规模的增加，租金收益权证券化、租客金融业务、租客生活服务等都将带来新的盈利模式和利润增长点。作为具有稳定现金流的长租公寓，长期看依然是租赁市场中成长性和可投资性最高的细分领域。对于一个优秀的长租公寓来讲，我们认为应当具备以下三个方面的能力：1）节约装修和运营成本的能力；2）对市场精准判断避免空置的能力；3）低成本获取房源的能力。必须提示的是，一些改变用途的存量房屋用于作为长租公寓。尽管其租入成本可能很低，但也可能存在明显空置风险，且其面向客户的租金可能也会低于预期。
我们期待政策能给予更多税收优惠甚至财政补贴，比如在长租公寓业务的增值税上，给予和普通个人1.5%一样的增值税率；明确工业用地性质物业、小产权物业上合法的经营权等，长租公寓的经营状况有可能会更佳。
