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正文：
2019年楼市的迷局，看明白了它，才能看清未来可能的机会！
一、
2019
年，央行会降准降息吗？
房子既有居住功能，也有货币属性，房价的涨涨跌跌与货币政策息息相关，
2019
年央行
大
概率会降准，也有过半的概率会降息
。当然降准降息不是为了刺激楼市，但楼市会从中受益。
降准的原因在于经济环境需要，更为重要的是现在中国的存款准备金率非常高（预计达到
12%
以上，美欧等国家普遍在
3%
以下），这就给降准留下了空间。
降息的理由：
1
、降息有利于降低企业融资成本，有利于提振经济。
2
、降息有助于弥补降准的不足，因为降息是让资金更便宜，降准是让资金更多。
不降息的理由：
1
、美国加息，中国降息，货币政策相向而行，对人民币汇率构成压力。
2
、目前一年期存款利率是
1.5%
，已经是历史最低水平。
3
、
2018
年国内
CPI
是2.2%，高于一年期存款收益率，也就意味着存款收益是负。
二
、
2019
年，
房贷利率会下降吗？
无论是降准还是降息，都会限制市场利率的上行空间，事实上今年市场利率已经下降了。我们可以把市场利率理解为商业银行
-
商业银行之间的借钱利率，然后把房贷利率理解为商业银行
-
购房者之间的借钱利率，当市场利率降的时候，房贷利率必然受到它的制约。
但房贷利率不可能无限降低，一是市场利率传导需要一个过程；二是房地产调控制约了房贷利率下行的空间。我们来看一则数据：
融
360
报告显示，
2018
年
11
月全国首套房贷款平均利率为
5.71%
，与上月持平，意味着全国首套房贷利率结束了
22
个月以来的“连涨”
！
三
、
2019
年，
限购限贷会放松吗？
2019
年楼市的主基调依然是收紧为主，但是在主基调下应该会比
2018
年有一些灵活性
，主要表现在：
1
、刚需的购房门槛应该比
2018
年要低，对他们的限制性政策应该也会比
2018
年要松一些。
2
、一线城市可能在限售、限价方面政策可能会有所变化，但限购、限贷应该变化不大。原因很简单，
限售、限价
等政策并不是很市场化，取消了也未必是件坏事，但只要限购、限贷等政策没有调整，就不能说房地产调控政策出现调整。
四
、
2019
年，
房企融资会收紧吗？
房地产企业债务率过高
是房地产行业主要风险之一，在明年国家继续开展三大攻坚战的情况下，预计监管层仍会抑制资金进入楼市。
2019
年应该还会有房企说出
“
活下去
”
这三个字，但对他们来说
2019
年应该比
2018
年要好一些。原因：
1、
市场利率下降的情况下，他们的融资成本虽然仍然在高位，但起码比
2018
年要降一点。
2
、
2019
年，支持民营企业融资的政策会相继推出，比如
MLF
担保品扩围、民营企业债券融资工具、创设定向中期借贷便利支持中小企业等，这些政策对民营企业有益，对房企也有一定的利好。
在
2019
年房企
“
苦日子
”
还没过去的情况下，房企的整合、并购将会更加激烈，那些规模大、实力强、土地储备多的房企依然是最后的笑者。
五、
2019
年，房价会反弹吗？
只能说温度会比
2018
年要暖一点，但要说房价大涨可能性不大。原因在于房地产政策依然是趋紧，但对一二线城市或者人口增量的大城市居民而言，未尝不是出手购房的机会，一定要记住，在这些城市买房，虽然不一定能赚很多钱，但起码不会亏。
六、
2019
年，小产权房会转正吗？
有人说集体土地入市意味着小产权房的春天来临，我认为
2019
年应该看不到，以后应该也很难看到。小产权房是在集体土地上建起来的房子，未缴纳土地出让金，根据
“
一户一宅
”
的原则：
如果你只有一套集体土地的房子，那么应该是合规的，也就是如果未来宅基地可以交易，那么你这套房子的价值会大大上升。但如果是你有多套这类房子，那就不好说。
记住一点，在目前出台的政策里，与小产权的关系都不是很大，比如近日热议的集体经营性建设用地入市，并不是针对住宅市场。
七、
2019
年，
三四线城市棚改
还会继续吗？
按照
“
新三年棚改计划
”
，
2019
年、
2020
年应该还有累计
920
万套的任务，也就是棚改还没结束，但未来会呈现以下特点：
1、
在国家严控地方隐性债务的情况下，只有那些财政实力强的城市才有条件大幅推进棚改，比如一二线城市。但对于三四线城市来说，由于经济实力有限且房价处于高位，
