不用买房也能享受投资收益！预计年化收益率14%，这种租子你收不收？

“如果你能回到十年前，最想对当时的自己说什么？”“当然是多买房啦！”

“没钱买，怎么办？”“看看REITs，让你不用买房，也能投资房地产”

REITs 是房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts）的英文简称。REITs中的房地产主要指商业地产，因为国外的 REITs 是能提供稳定租金回报的物业，而符合这一特征的物业大部分是商业地产和政府公共资产。尽管住宅地产一般不属于此类产品，但住宅抵押贷款仍然被归为REITs 的基础资产之列。

具体来说，REITs就是项目的投资机构将持有物业的股份或者受益单位分售给投资者，信托机构将房地产全部对外出租，取得租赁费后向投资者发放股利收益，或者信托机构直接在市场上出售房地产，将所得价款分配给投资者，以此取得资本利得。

REITs的特点在于：收益主要来源于租金收入和房地产升值，既可以封闭运行，也可以上市交易流通，收益的大部分将用于发放分红，其长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。

通过资金的“集合”，可以为中小投资者提供投资于利润丰厚的房地产业的机会，而专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险，投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

REITs受到的监管比较严，只有达到一定规模才可以流通，比如香港规定的是40亿元，而收益的大部分必须用于派息，是属于低风险、有稳定收益的投资。另外相比投资普通住宅地产，REITs商业地产的收益较高，管理更与业，在税收上更有优势，同时杠杄比例高，退出收益高，是传统机构投资者长期稳健资产配置的标配。 

作为发展了50年的成熟房地产金融产品，REITs起源于美国，在美国市场已经发展的较为成熟。REITs基础资产是现金流稳定的收益型房地产，在投资属性上具有很强的防御性，目前REITs早已是投资市场的重要成员，是同股票、债券、存款并列的第四大类配置资产。

根据美国相关法律规定，真正意义上的REITs需要满足如下条件： 

1. 年度应收的90%需要作为股息分配给持有基金份额的投资者；

2. 整个资产的75%应投资于不动产、房地产抵押贷款、其他REITs份额、现金或者国债等；

3. REITs必须从租金、抵押贷款利息、不动产物业出售实现的利得中获得总收入的至少75%；

4. REITs的收益的95%必须是从这些资源加上股息、利息及证券出售的利得中获得的；

5. REITs至少要有100人以上的份额持有人，并且集中在任意5人或更少的人手中的现存份额必须小于50%；

而与海外相比，中国没有真正的REITs，只有“类REITs”。这是因为该市场在中国尚未成熟，缺乏明确法律依据、税收优惠安排、税法投资运作规则以及开放交易机制。

作为中国投资者，我们该如何投资海外的REITs？目前美信在售的MCB美国商业地产基金，每年优先分红6%+，退出收益8%+，预计年化收益率14%，更多详情，欢迎咨询联系美信客服~