核心提要：
一、平均溢价率继续下滑
二、高总价地块溢价率远低于低总价地块
三、房企补仓需求依然强烈
好地网11月8日讯（研究员 张彬）
本周（11月4日至10日），徐州主城区共计出让5宗涉宅用地，总建筑面积49.4万㎡，总成交价格31.94亿元，平均楼面地价6470元/㎡，平均溢价率21%。
最终成交结果是：
中海包揽泉山区城西卧牛山2宗宅地，其中卧牛山A5地块成交价42300万元，成交楼面价4321元/㎡，溢价率11%；卧牛山A6地块成交价17020万元，成交楼面价4111元/㎡，溢价率6%。
保利以129300万元竞得孟庄E地块，成交楼面价8287元/㎡，溢价率6%；
美的以86400万元竞得孟庄C地块，成交楼面价8472元/㎡，溢价率13%；
中南以44390万元竞得经开区凤凰山集聚区4号地块，成交楼面价4606元/㎡，溢价率69%。
地块成交情况
地块位置分布（数据来源：好地大数据）
从主城区宅地溢价率月度走势看（已剔除出让条件严苛地块），2019年主城区溢价率走势呈现先低后高再次下降的趋势，11月已出让5宗地块（不含农科院地块）平均溢价率为21%，仅高于2019年1月。
本周泉山区出让4宗宅地分布在城西和城南板块，4宗地块宗数平均溢价率仅9%,其中2宗地块溢价率为6%，好地研究院认为地块溢价率低分别与地块起始楼面价较高及板块住宅供应量较大有关。
①孟庄2宗地块起始楼面价较高
孟庄姊妹地块位于泉山城南核心片区，周边配套成熟，交通便利，文教氛围浓厚，且片区宅地稀缺，2宗地块土地面积共计181亩，是主城区优质规模宅地，2宗地块最终成交溢价率低与起始楼面价较高有一定关系。
保利孟庄E、美的孟庄C地块容积率分别为2.0、2.4,起始楼面价分别为7800元/㎡、7501元/㎡,其中孟庄E地块7800元/㎡的起始楼面价在徐州市区已出让宅地中位列第4，仅次于东方润园地块（10090元/㎡）、旭辉天阙地块（8754元/㎡）、中梁韩山C地块（8183元/㎡）起始楼面价。
徐州市区出让宅地起始楼面地价top5
庄片区上一次有宅地供应是2017年2月，绿地竞得孟庄B地块，最终成交楼面价4627元/㎡。
片区内目前在售项目有绿地理想城悦湖公馆，毛坯洋房价格18000元/㎡，精装高层16000元/㎡。
以孟庄E地块起始楼面价7800元/㎡测算，地块保本房价在1.5-1.6万元/㎡。片区内之前已多年未有宅地出让，板块内供应稀缺，新出让两宗地块在板块内有定价主导权，孟庄E地块溢价率仅2.0，可通过规划部分洋房产品提高项目溢价，能保证一定的利润空间。
②城西板块宅地供应量较大
2019年至今，城西板块已出让7宗涉宅地块，计容建筑面积共计132.7万㎡，其中住宅部分约81万㎡，成交楼面价3094元/㎡，宗数平均溢价率7%。
本周出让的2宗卧牛宅地，成交楼面价较高的是卧牛山A5地块，成交楼面价4321元/㎡，溢价率11%，较卧牛山A6地块高出210元/㎡，溢价率高出5个百分点。
城西板块最近一宗出让宅地为融创西区热电厂B地块，成交楼面价5595元/㎡，溢价率30%，卧牛山A5地块较西区热电厂B地块楼面地价低1274元/㎡，溢价率较融创地块低19个百分点，好地研究院认为主要有2个方面原因：
一是年内板块年内宅地供应量大：城西板块是徐州中心城区的配套刚需及首改住宅区，片区内住宅市场容量大，项目流速较快，但2019年出让7宗宅地供应时间较为集中（6宗在下半年），项目未来大概率集中入市，且物业类型、面积段高度重叠，项目入市时板块内瞬时住宅供应过量，有可能会出现多盘混战局面。
二是板块内房企对项目预期价格不同：融创、中海、荣盛虽然在城西板块已布局项目，但融创已开发产品定位偏改善，融创淮海壹号院精装高层1.4万元/㎡是目前板块内项目最高售价，西区热电厂B地块紧邻融创淮海壹号，融创可借淮海壹号项目摊薄融创热电厂B地块开发成本。
荣盛和中海片区内已开发项目偏刚需和首改，价格预期相对保守，因此竞拍过程中出价相对理性。
城西板块2019年成交地块情况
从本周出让5宗宅地参拍房企数量和溢价率看，低总价低起价地块关注度要明显高于高总价高起价地块。
最近出让的高铁东凤凰山集聚区2宗宅地起始总价均低于3亿元，起始楼面价2728元/㎡，参拍房企数量均在7-9家，溢价率69%。
11月5日出让的孟庄E地块起始总价12.17亿元，起始楼面价7800元/㎡，参拍房企仅中海和保利2家央企，作为对比，孟庄C地块起始总价7.65亿元，显著低于孟庄E地块，参拍房企增加至4家，最终的溢价率13%，要高于孟庄E地块6%的溢价率。
本周出让地块溢价率及参拍房企情况
低总价地块关注度高于高总价地块主要受2个方面因素影响，一是临近年底，房企普遍缺钱，加上徐州竞品保证金比例100%，高总价地块参拍门槛提高；二是整个市场有降温趋势，低起价项目楼面价相对低，未来项目定位以市场主流刚需刚改项目为主，未来入市风险较低。
