项目融资298，土储和开发。第一部分：北京首次集中供地落幕：揽金1109亿元 卓越成最大黑马。第二部分：TOP50上市房企2020年抢地大透视。第三部分：土地一二三级开发全流程基本知识。
前段时间，北京
土拍
吸引了很多房地产人的眼光。寸土寸金的北京，所剩不多的地块，让此次土拍成了头部房企的竞技狩猎场和金钱盛宴，最终
揽金1109.71亿元
。
本期就来了解一下有关土储和开发的知识。
经历了一年多疫情
的
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第一部分：北京首次集中供地落幕：揽金1109亿元 卓越成最大黑马
5月11日下午18点27分，随着工作人员最后一声槌响，关注度极高的北京首轮集中供地落下帷幕。
北京首轮集中供地揽金1109.71亿元，30宗土地整体拍出20宗，10宗地进入高标准商品住宅建设方案PK环节，需10-15个工作日后出结果。北京市首批集中供地总用地面积约169公顷，建筑规模超345万平方米。
据第一财经统计，有超过50个开发商和200余个主体参与此次竞争，保证金超过1500亿元。参拍企业包括华润、保利、中海、中粮等央企国企，还包括万科、融创、绿城、碧桂园等头部房企，也有城建、天恒、首开在内的“地头蛇”。
这次竞拍中，“南方系”房企卓越可谓本次土拍最大黑马，成功取得朝阳金盏村、丰台张郭庄、中关村生命科学园、昌平东小口4宗地块；融创、碧桂园多次举牌拿下心仪地块；最大冷门则是此前报名参拍十数个地块的中海，并未出手。
北京此次土拍共揽金1109.71亿元，这些地块起拍价1035亿元，因此整体溢价率仅为6.41%。
为降低土拍市场热度，北京不仅设定了地价上限，还首次引入房屋销售价格引导机制，并在15宗地设置竞配建公租房面积，6宗地竞政府持有产权份额，此外还有竞建高标准商品住房、竞建国际人才社区房等多重竞拍规则。
两日土拍，现场除了弥漫着紧张热烈氛，也有危机感存在。土拍现场，一位房企投资负责人张萌在接受中国房地产报记者采访时表示，这场“角逐赛”竞争激烈程度不亚于此前家电行业。
“大家都在拼成本拿资源，即使不挣钱也必须要在市场中占住地位，拼到最后就只剩下几家头部企业，小企业都已经‘死’掉了”。另一位房企部门负责人也直言，如果不抢地连生存机会都没有。
“目前场上最高份额是19号（卓越）报出的，如果没有竞买人通报，我将进行三申报阶段。13%19号第一次、13%19号第二次、13%19号第三次，一槌定音，恭喜19号。”北京集中供地现场一名工作人员喊道。
5月10日9点40分，北京首次集中供地第一块宗地正式开拍，面对旭辉+首开、越秀+天恒、金地+保利+华润多方“围剿”，卓越冷静应对，最终以39.27亿元+13%政府产权份额“杀出”重围，拿下北京首次集中供地第一块宗地。
该宗地块现场竞拍前未达到土地合理上限价格，在第一轮报价中就有企业举牌，将这宗地块价格推到上限，之后转入竞得政府产权份额竞拍阶段。随后，多位房企交叉举牌，经过18轮竞拍，卓越竞得该宗地块。
场外，有房企人士看到这宗地政府产权份额被举到12%时表示，“为什么要拿这块地，我不太理解。”
“既替卓越高兴也替他们担心。”一房企业拿地负责人刘易表示，未来就看是否能快速入市，否则挺冒风险的。
5月11日9点40分，北京首轮集中供地继续开拍。
第一宗地块角逐激烈，又是卓越联合首开出手。这宗地块在竞买报价阶段已达到土地合理上限价格62亿元，转为现场竞报公租房面积。
现场竞拍时，当主持人通报竞买人竞报配建面积达到4000平方米时，参与竞拍房企均未举牌。主持人两次下调竞报阶梯，经过48分钟“激战”、109轮报价，最后首开+卓越以62亿元+3.25万平方米公租房配建夺得。
“心都要跳出来了。”王俊在场外看到自己所在房企夺得了这宗地块后，一直站着的他走到旁边坐了下来。
王俊告诉记者，对于这些土地竞拍企业下了血本，如果企业没有竞得地块，对自身发展也没有什么影响。但他强调，多拿一块地就意味着在北京深耕机会多一次。
两天拍地，卓越成为北京首轮集中供地最大黑马。
竞拍现场“硝烟四起”的场面还出现在海淀树村和北京城市副中心地块的争夺中。
海淀树村成为29宗宅地中溢价率上限设置最低地块，2.5%及2.58%的溢价率上限将“地王”扼杀于摇篮之中，不出意料皆触及双顶（价格+共有产权份额）近10家房企同时举牌，最终因触及上限价格，参与海淀树村两宗地竞拍的十多家企业及联合体全部报名进入下一轮方案PK环节。
北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002则有13家房企及房企联合体参与围猎，竞拍期间上调一次价格阶梯。在第19轮举牌将报价推到最高限价22.4亿元后转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额，龙湖+恒基在第6轮将竞拍政府持有产权份额顶至20%，该地块进入高标准方案竞投阶段。
其他地块竞拍相对平稳。如29宗竞拍地块中有20宗地块需要竞报政府共有产权或者公共租赁住房面积（包括1宗竞报国际人才社区住房配建面积），仅有9宗地块不需要；这9宗地块以底价率先成交4宗；余下5宗里，丰台区长辛店镇张家坟村地块以37.1亿元，1%溢价率被金茂以仅有一次举牌轻松摘得，石景山衙门口棚户区及通州区宋庄镇两宗地块竞争也并不激烈，分别以5%溢价率、64.4亿元，1%溢价率、45.16亿元代价被融创+石泰联合体（石景山），金地拍走（通州宋庄镇）。
最终，北京首轮集中供地30宗地块20宗地块有了确切归属，剩下10宗地块进入高标准商品住宅建设方案PK环节，参与房企需要在10个工作日内提报方案，最终结果将在10-15个工作日内揭晓。
竞拍前，已有房企感受到了压力。
4月22日9点，北京首次集中供地序幕拉开。根据规定，本次挂牌竞价起始时间为2021年4月22日9时起，挂牌竞价截止时间为2021年5月8日15:00时。
5月7日、5月8日北京首次集中供地现场，北京政务服务中心5层土地交易大厅门庭若市，各大房企投拓部门负责人来到现场进行报名、报价，为拿地做着最后冲刺。
“最害怕的就是好几年没出现在北京土拍市场上的房企突然来了，比如懋源。”有房企人士在报名现场看到久未露面的一家房企时对记者表示。
也有多位参拍企业在北京首次集中供地正式竞拍前向中国房地产报记者表示，对于这次竞拍没有百分之百把握，“一切看缘份”。
对王蒙来说，他所在企业在北京已经少有机会了。
王蒙在观看了王俊所在企业的参拍情况，当他看到屏幕中参与竞拍企业果断地举起手中号码牌时，他就知道自己的企业拼不过人家。
王蒙是布局北京市场一家小房企投拓部门总监，他告诉记者，其所在企业连“进场”资格都没有，这次来土地交易大厅只是看看。看到现场情况后，他连说了三遍“几乎没有机会”。
之前他所在企业还做商品房业务，由于自身发展不足，现在转做写字楼。
“写字楼可以和别人合作，至于拿地，我们没有资金。”王蒙说，（我们已经）准备死了，小企业就是难。
对于这次北京集中供地，另一位房企人士在接受中国房地产报记者采访时亦表示，集中供地从国家战略来说是稳房价、稳预期、稳地价，但从企业角度来说，可能会压缩一些企业生存空间，一定程度上，刺激了房企间竞争，“现在只能看谁胆大、谁预期比较好。愿意更多地去压成本，更敢去看未来预期销售价格。”
第二部分：TOP50上市房企2020年抢地大透视
土地，永远是房企发展的基石。
中国房地产报记者通过梳理2019年～2020年房企业绩报发现，TOP50上市房企2020全年拿地总面积超6.75亿平方米。其中，恒大、融创、碧桂园占据前三位；过去一年新拿地比例也均在增加，增幅最高的3家分别是建发集团、蓝光与奥园；其中建发增幅71.98%。
另外，TOP10上高市房企2020年拿地面积35486万平方米，占TOP50上市房企52.6%，拿地面积门槛为1764万平方米；TOP30企业2020年拿地面积59523.96万平方米，占TOP50上市房企88.2%，门槛值为714.576万平方米。
通过榜单可以发现，上述分类中房企所形成的数量倒梯形结构与其对应土地储备面积正梯形结构已经基本固定。
土地储备是衡量房企规模以及布局策略的重要指标。
根据2020年房企拿地扩张榜来看，中国恒大以6892万平方米拿地面积稳居榜首，排名其后的分别是融创中国（拿地面积5877万平方米）、碧桂园（拿地面积4623万平方米），新城控股（拿地面积4139万平方米）、保利发展（拿地面积3186万平方米）、龙湖（2567万平方米）、金科地产（2364万平方米）以及万科（2058.8万平方米）。从榜单情况看，龙头房企土地储备充足。
值得一提的是，在2020年房企拿地扩张排行榜中，以万科为首的部分头部房企拿地节奏明显减慢，但像绿城、龙湖则在市场中显示出更为积极态度。
从榜单也可以看出，新城控股、奥园集团近几年开始在土地市场发力。2020年全年，新城控股新增土地储备共120幅，新增总建筑面积4139.41万平方米，平均楼面地价仅3031.11元/平方米。截至2020年末，新城控股总土地储备达到1.43亿平方米，同比增长15.3%；奥园集团2020年拿地面积2015万平方米，拿地增幅以44.75%位居第三。
另外，拿地策略转为速度放慢或者更加稳健是多数龙头房企选择，比如万科，增速是20.07%；碧桂园增速是17.85%，绿地增速是8.09%。
从变现能力来看，在统计的《2020年TOP50上市房企去化变现能力榜单》中，卓越集团、禹洲集团、奥园集团分别以40.97%、39.77%、38.9%位于第三、第四和第六名。
由于卓越集团尚未上市，机构披露的统计数据显示，其2020年合同销售额994.1亿元，实现强劲增长，距离3年冲击千亿元目标只差临门一脚。
2017年卓越集团销售额突破400亿元后，2018年卓越集团董事局主席李华在新年致辞中正式提出了3年冲击千亿目标，并强调要“高土储、高周转、强融资”。
据不完全统计，今年以来，卓越在广州、西安、重庆、湖州等城市拿地动作频繁。就在几天前，北京首批两集中土地开拍，其耗资百亿元从众多房企面前接连抢走4宗地，快速打进北京市场，成为突出重围的一匹“黑马”。
奥园集团在积极扩张土地的同时，变现能力依然亮眼。年报显示，奥园2020年实现合同销售额1330.1亿元，同比增长12.7%，第二次跻身千亿阵营。
从变现能力榜单来看，除卓越集团、禹洲集团和奥园集团外，恒大、万科、绿城变现能力也不错，分别为47.36%、41.58%、39.77%，位列榜单第一、第二、第五。相比行业28.33%平均变现水平，金科、旭辉、融信、中梁等18家房企也均处于平均线之上。
（摘自：中国房地产报）
第三部分：土地一二三级开发全流程基本知识
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；自然资源主管部门——土地规划的核验。
b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。
区县自然资源主管部门—报区县政府出具征地请示或函—报市自然资源主管部门审核—市建设用地审查小组会审议—报市政府审批
征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。
征地需要经过一系列审批流程，要上报到省自然资源主管部门，涉及流程较多。从期限来看，征地启动到征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决农转用土地指标的问题。征地需要市自然资源主管部门上报给市长签字，同意后才有可能下发征地批复。
2. 拆迁
从经验来看，很多一级开发项目很难推动下去的原因是因为前期手续没办理完毕，较少项目是由于拆迁难导致项目很难推动，除非项目要求拆迁完毕才能入市。
市政建设工作值得关注，很多项目供地条件为七通一平，但很多项目供地时很难达到七通一平，导致很多项目房子卖完了市政工作尚未结束，以致影响后期市政配套验收等事项。
土地入市阶段需要经过现场验收、地价审核、其他入市手续办理、土地市场与入市交易。
一级开发项目模式具体可细分为八大类：
旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目
。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、出租、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
以房地产开发为例，从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
房地产项目可行性研究阶段。
房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
（一）可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。
（二）可行性研究小组成员知识组成
：
可行性研究小组成员由经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师组成。
（三）可行性研究的工作阶段
1. 投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
2. 初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
3. 详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
4. 项目的评估和决策。
（四）可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。
（五）集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
（一）获取土地使用权。
4. 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；
2. 城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；
3. 环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
4. 国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）
6. 拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）
（一）申办项目选址定点，
取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件
1）建设项目选址申请
2）委托设计单位设计，送审设计方案。
（二）持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。
建筑方案报建分两阶段。
1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。
2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。
（三）申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。
（四）申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。
建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。
（五）建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
（六）申办《施工许可证》
（一）申办《销售许可证》
商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
（二）商品房销售及按揭办理
