类住宅这条路走不通了，我们换条路走！

5月17日，上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对近期广受关注的类住宅清理整顿工作进行了明确。调控力度之大，未来上海类住宅产品将逐渐退出房地产市场。

政策内容摘要

细节点关注

《意见》中提到，对符合规划条件、区域功能定位、产城融合等要求的，在满足环保、安全等前提下，可参照本市城市更新等相关规定， 按照规划程序给予调整。

前情回顾

1、2016年以来，办公土地市场热度飙升，溢价率屡破新高，楼板价也处于高位：

2016年至今商办土地成交溢价率排行

2、2017年1月6日，政府正式发布公文，暂停全市绝大部分类住宅网签。全市办公产品断供，类住宅暂停网签，成交量大幅下滑。成交体量较少，导致价格月度波动幅度明显：

3、4月21日商办类土地新政，明确办公用地不得建设公寓式办公约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售，提高了开发商的整体门槛。

政策点评

此次的政策将类住宅建造和销售的路完全堵死了，将那些对于上个月出台的政策抱有侥幸心理的开发商彻底打入了谷底，如果这次政策能够严格执行，那么除了现在市场上在售的类住宅楼盘，将再也不可能有新的类住宅入市了。

目前商办调控令主要集中于房企一侧，包括土地及各阶段类住宅的整改。年内还可能增加对购房者的调控令，主要内容可能包括：限制购买套数、提高首付比例、停止商贷、增加流转税费和持有期限等。

整改方案

（参考）

1、重新设计楼栋结构，变类住宅为标准办公

优： 此方法最为彻底，暂停目前的项目施工进度，按照商办类新规，重新调整设计方案，完全按照写字楼来规划设计再重建。对于企业来说，此方法完全无后续政策风险；

缺： 成本直线上升。成本包括规划设计费用、大刀阔斧拆建的工程成本、停工&改造导致工程进度延期带来的资金沉淀成本、人力成本等，且不符合市场上标准办公客户对标准层面积的要求。

2、变销售型类住宅为持有型物业，转售为租

目前市场上也有部分小户型类住宅产品，如嘉定新城的红土天阶，变销售型类住宅为青年公寓，转售为租，长期持有。

一方面，这种方式没有改变建筑结构，不增加时间、建筑、人力成本，且市场上目前长租公寓稀缺，易获得认可；另一方面，由于是企业自行持有，一定程度上可避免整售带来的价格损失，如方案获政府批准，后期也无政策风险。

总结

此前关于类住宅的整治坊间一直有传闻，现在制定的《意见》进一步明确要求，压实责任，确保“类住宅”清理整顿落到实处。之前观望的房企也可以着手类住宅产品的转型。