牛奶厂二手爆跌到4万了，新房卖8万是不是抓怨种

大家好，我是何君，一个做了10几年电商，买过10几套房子，靠买的早运气好在房子里面总体还是赚钱的房产博主，也是一个在21年之后买过房亏过钱感受到房地产已经完全变了的楼市真实买家。本着不傻空不傻多，主打真诚，专业，高效，给大家每天用文字分享房产观点。

也是一个和大家一样2025年准备买房的购房者，如果你今年也计划上车可以交个朋友，欢迎来公司喝茶交流买房心路历程.

君哥说房只说君哥自己看的上的房子，君哥卖房只卖我认为有价值的房子。今天继续聊聊天河东牛奶厂，这个超级有争议的地方，也是属于喜欢的人可以花10几万一个平方买单，不喜欢的送给他住他都嫌远。但是依然不妨碍它一直是广州新房市场不可忽视的区域。并且当年一直是拿来和广钢对比的，虽然现在牛奶厂的二手和广钢一样都跌的稀巴烂了，但是牛奶厂的一手房价格还是比较坚挺并且定位都是中高端，而广钢基本就是刚需路线走到低了。这么看牛奶厂的定位还是要比广钢高不少。

目前的实际情况就是牛奶厂的那四大天王现在已经是难兄难弟了，但是依然不妨碍很多人喜欢太阳湖月亮湖，还有那个通透的泳池会所，本文会客观的分析一下今年2025年观樾的购买逻辑，如果大家今年有计划上车天河东牛奶厂或者越秀观樾合生缦云合景臻颐府的话可以扫码加我微信，了解各个楼盘的折扣情况以及底价是多少，我们每个月都有成交，信息比较及时。也可以扫码进我们天河东粉丝群了解楼盘开盘以及折扣信息。

观樾这个楼盘其实我真的蛮喜欢的，抛开地段，升值这些的话观樾算是广州为数不多住起来一定会很舒服，且没有太多硬伤的小区。

为什么说它是天河东的扛把子，我觉得不仅可以称之为天河东杠把子楼盘了，几乎可以说是广州东或者东广州的头部楼盘。如果你想在东边买房，预算又够的情况下这个楼盘你是不可能不看的。

首先就是价格，大家都知道去年市场前10个月市场一塌糊涂，到处都是哀鸿遍野，而且整个广州最卷的片区就是天河东，没有之一，比荔湾卷多了。从300万到3000万你在天河东都很好花出去，牛奶厂板块二手房价已经被天河东的一手盘直接打爆了，从8万多跌到今年4万多，最近普遍真实成交价就在4万出头，我感觉有很大概率会回到发行价。

老网红保利天汇，天河壹品，珠江花城这些基本降价了百分之30甚至不止，照着它们的巅峰价格打7折在卖，观樾就是在这样的市场环境下，硬着头皮去年年初开盘，卖了1年了硬是没有降价的楼盘，这个算是2024年广州最钢最头铁的楼盘之一，起步要1000万左右的项目在牛奶厂板块说实话，去年年面对中海大境和保利天瑞的竞争一点也没有落下风，这个侧面证明了在这个行情下，能抗住市场下行压力的最大底牌就是产品力。

所以观樾的产品力确实在整个天河东甚至全广州都没啥对手，一期都是小高层，全部新规的产品，目前展示面做的极其漂亮。超级气派的小区大门，不得不重点提一下这个大门，我发现最近各大开发商，不管是招商，保利还是越秀在自己的项目上用的门都基本一摸一样了，从第一次看到保利滨江和筑到越秀云悦再到招商林屿镜我发现大门相似度接近百分之95了，在这种大开发商都在主打高周转的时代，能用心做的项目显得非常珍贵。

虽然没有宣传自己有什么百分之120使用率，百分之130使用率，但是这个百分百的使用率的设计刀刀合理，虽然已经面世一年了但是还是做出了整个广州到目前为数不多的140方的4房3卫双主套。这个140方多一个卫生间用过了都回不去了，我现在住的200方才有4房3卫的配置。它同时期的竞品保利天瑞150，中海大境140的都只做到了2个卫生间。就这一点已经赢了。证明这个项目越秀是花了心思做设计的，不是流水线作业，把其他项目的户型套过来。

另外一个我非常喜欢的就是他的会所。

去年是会所爆发元年，大大小小的改善项目都开始做会所了，但是这么多项目里面，从体量到用料，到细节，观樾的会所也是我见过这个价格定位里面排名靠前的，比直接竞品天瑞，大境甩好几条街，甚至同价位段的珠江天郦，联投问津府有都没有。它一期的这个泳池不仅尺寸够，而且是一楼有大面积采光的，不是那种地下室的，那种地下的一点点光线的后期要是物业不好好维护的话贼恶心，还有它的健身房这些，面积也够大，器材不管是数量还是质量都可以，引进了火石健身管理，天銮同款。这个只有健身的小伙伴才知道这个含金量。包括而且会有的室内篮球羽毛球场馆这些。确实帮业主营造了一个可以不出家门的世外桃源型的小区。

这些都是非常吸引我的点，但是我相信选择观樾或者中了这个盘的大部分客户可能都是被它的公园，太阳湖，月亮湖吸引的。

看是真好看，特别是年龄比较大的朋友或者家里有老人和小孩的家庭对这种公园是很难抗拒的，甚至第一眼看到就会爱上，这个展示面做的实在漂亮，越秀这个营销确实厉害，先做展示在卖房，不过说实话，大部分人买的房子是完全不看湖的，所以这个公园遛弯的价值大于景观。如果我买房的话我是不会把房子和湖放在一起看的，但是去过观樾的朋友都知道，这个楼盘进去就是先逛湖，大部分房子其实离湖不近并且完全看不到湖。

以上都是我比较客观的评价，也都是能打动我的点，当然我的文章不是广告，写楼盘的话都是客观点评。有优点自然也有缺点，实话实说，真实靠谱就是我的经营理念。

交通和商业配套比较拉跨，整个牛奶厂板块都一样，从西到东，就一条悦景路，目前在拓宽中，常年堵车，离地铁超过2公里，没有办法步行到，不管是世界大观站还是黄村站，需要公交接驳。对于一个改善居住睡城来说，本来就离市区不近加上没有地铁。这个确实会劝退非常多的上班族，所以这个项目成交的真实情况是越大越好卖，190的比140的好成交，这个也就是大面积高预算的家庭对公共交通没有那么依赖，所以做决策更果断。项目也是看到这个情况硬是把6，7号楼该改规划从140改成165的。也是在筛选客户。

商业的话我到觉得不是特别重要，毕竟只要盒马，山姆能送到的话其实我更不愿意出门，简单的咖啡厅小超市都会有的。真的要吃饭什么的开车出去奥体优托邦，就10分钟的事情还是很好解决。所以商业有没有我不是很介意，但是还是有家庭介意的，有些家庭还是比较喜欢那种下楼出门就有的逛的生活方式，特别是那种在老城区，越秀，滨江中，东山口，天河北这些住习惯的家庭，搬到这个地方的话本身就比较陌生，公园只能新鲜几天，还是需要烟火气的。这个也是很多客户最后放弃的一个理由。

学校的话其实牌子还是不错的，天外的小学，但是竟然和隔壁缦云学校是一个品牌，并且人家是9年一贯制的，天河是可以直升的这点就非常香了，而观樾价格比缦云卖的贵还只有小学，那这个配置和隔壁那些二手读灵秀小学，奥体东小学初中要摇号的有什么区别，很多同区域置换的家庭会犹豫。我自己也会在这方面纠结。如果是奔着小孩读书去的话面对隔壁缦云以及龙湖华润这些二手房来说的话没有什么优势。

最大的抗性肯能就是房价预期了，牛奶厂真的是个很神奇的地方，这地方房价上限很高下限也很低，之前臻颐府在2年前硬是把这个地方的平层天花板价格干到了13万一个方，要不是合景最后爆了，这个项目现在已经改已经清盘了。龙湖华润这些二手房最高成交价摸到过9字头，就是这个地方的巅峰了。

从去年开始牛奶厂这个地方的价格就开始一泻千里了，是真的不抗跌啊，龙湖金地这些存量二手房价格普遍今年能成交的价格已经到4字头了，我感觉真的要不了多久这些二手房回到发行价都不是没有可能。整个片区的房价压力还是蛮大的。

臻颐府也开始恢复销售了，价格最低的来到6万多了，大户型会贵一点。但是谈价力度很大懂得都懂，比起2年前肯定是要打7折起的，所以先不说现在观樾的8万左右的均价值不值，但是以后牛奶厂这个地方二手平层还有没有机会回到10万时代我是没有什么信心的，我相信大部分的家庭也和我一样没啥信心，这方面对比起同时期的大境和天瑞属实是不占优势。

问题是2025保利带着琶洲3块地和绢麻厂来了，金融属性比起核心区的核心楼盘牛奶厂所有楼盘都没有任何优势。

另外这个项目的2期3期已经来了，3期的叠墅毛坯报价要4000多万，要知道隔壁的华润和龙湖的联排，就算你买个单边位也就2000大几百万可以成交，隔壁帝景山庄的双排类独栋这种2000多万也能买到，非常大的也就3000万左右，观樾的叠墅要卖到这个2000多-4000的价格，我真心认为这需要真大哥＋真爱才能买的下手，我的建议是大家看牛奶厂的项目总价约束一下，预算超过2000以上的话这个地方都不是特别合适。

但是据我了解到3期和厦门国贸一起开发的这个叠墅竟然快卖完了，真的有钱人的世界还是不一样，可能有钱人都不看我的公众号的。哈哈哈

我个人认为观樾最值得买的户型就是140的和190的，都是4房3卫双主套，不管是总价还是单价都还能接受，并且户型也有优势，虽然隔壁那些龙湖华润二手已经降到4万多了，但是4房的话华润挂牌还是要7，8万，成交在6万多，观樾140的产品力是碾压这些二手的，不管是楼盘品质还是户型设计都不是一个时代的产物，退一万步可以承接这些牛奶厂的家庭向上置换。面对臻颐府的大户型普遍成交价都超过2000多万的总价，观樾190的户型在得房率使用率上面和臻宜府的230甚至250不相上下了，单价总价也比它低，小区配套还比它好，所以臻颐府已经把岗守住了，以后就是帮观樾190抬轿子出货的。

今年2期也要开始卖了，并且出了个新款125的小4房户型，把总价干到800了，对比隔壁那些160几的4房还是很有竞争力的。

去年开发商输出的口径是观樾以后不做小户型了，要把户型越做越大，但是今年突然开始做125的，估计也是感受到了板块房价下跌带来的压力以及今年要名对保利市区那几个项目的冲击，如果不错位竞争的话，估计今年会销售压力很大。

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