近期，在政策高压之下，一线和强二线城市的楼市降温了。主要表现为成交量下滑，价格涨幅收窄。
很多开发商，对于2017年这些热点城市的楼市，已不抱太大希望。当然，在购房者阵营中，永远都会存在大量木知木觉、后知后觉的“韭菜族”，他们可能依然乐观。
那么，2017年全国楼市果真都不行了吗? 不一定！
2017全国楼市继续区域分化，只不过分化程度要小于2015年，这一点，主要是升温期与降温期的差异。
决定2017年楼市降温幅度的力度，有两股力量：防范资产泡沫与去库存！
这
是涉及经济大局的两大方针与任务。
具体到房地产领域，一方面抑制少数城市房价过快上涨，另一方面继续减少多数城市的高库存。
2017年少数热点城市降温，大势所趋，这将拖累全国楼市。
但全国楼市降温多少，还得考虑去库存方针，对于其他非热点城市的利好效用。
易居房地产研究院数据表明：今年10月份，一二三线30个典型城市成交同比增幅差异明显：一线城市的同比增幅由9月的4.6%收窄为-0.8%，二线城市的同比增幅由9月的35.7%收窄至7.8%，三线城市的同比增幅则由9月的44.5%扩大至46.4%。10月份三类城市的同比增幅曲线中，三线城市相对最强势。
从下图中可知，今年3月以来，一线城市成交量最弱，二线较强，三张线城市持续走强。说明房地产板块轮动，正在向三线城市延伸。一二线城市降温，也会影响到三四线购房者的心理，但就未来半年与一年来看，负面影响不宜高估，尤其是资金面仍然宽松的背景下。
从中周期来看，其实三线城市调整与低迷了好几年了，今年刚开始复苏！
不妨看下图的库存变化。根据易居房地产研究院的统计，截至2016年10月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存同比增幅，分别为-28.1%、-9.0%和-3.6%。过去一年，一线城市去库存最显著，三线城市处于去库存初期。
中国多数三线城市库存上升，始于2011年，这一年也是中国楼市黄金十年与白银十年分界线。其后，三线城市库存持续增长至2014年三季度，2013年楼市繁荣基本与他们无关。
房地产短周期、房地产中周期、房地产板块轮动，这三个市场规律与驱动力，正在驱动三线城市楼市继续复苏，这将成为影响2017年全国楼市的次要力量（主要力量是一二线降温）。
全国有600多个城市，其中地级市（三线城市）有200多个，一二线城市估计有40个左右，主要是35个大中城市（4个直辖市、26个省会城市除拉萨、5个单划单列市）。
2014年，全国新建商品住宅销售面积120649万平方米，其中35个大中城市为42471万平米，35个大中城市占全国的比重为35%。而三四五线城市城镇占65%！
2017年，预计四五线城镇楼市难有大表现，而部分三线城市将会保持一定的活跃度，从而部分对冲一二线城市成交量下滑所带来的冲击。
［杨红旭论楼市］系头条号签约作者
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