主要观点总结
本文主要讨论了广州超大社区祈福新邨的房价暴跌现象。该社区的房源成交价格腰斩，许多业主面临亏损。文章还介绍了祈福新邨的历史背景、规模、优缺点以及当前的房价情况，同时讨论了是否值得购买的问题。
关键观点总结
关键观点1: 祈福新邨房价暴跌
广州超大社区祈福新邨的房价出现暴跌，房源成交价格腰斩，业主面临亏损。该社区有多个组团房价已经跌到1万+/平，甚至出现“1字头”房源泛滥的情况。
关键观点2: 祈福新邨的历史背景和规模
祈福新邨是一个由港人设计、开发、港味十足的宜居社区，曾是“华南第一睡城”。该社区占地7500亩，内部小区有20多个，常住人口超过20万，涵盖了多个国家多个地区，相当于一个大型县城的规模。
关键观点3: 祈福新邨的优缺点
祈福新邨作为一个大型社区，其优点是配套设施齐全，生活便利。然而，也存在一些缺点，如社区面积大导致交通不便，旧楼龄和产品问题，以及未来换房竞争压力大。
关键观点4: 祈福新村是否值得购买
是否值得购买祈福新村取决于个人需求和情况。需要考虑能否接受大型社区的弊病和旧楼龄或高密度的问题。如果是自住目的，寻找一片安静宜居又不偏僻的居住地，那么祈福新村可能是一个不错的选择。但需要注意的是，该社区在房地产市场下行期时表现更为明显，是最难涨回来的楼盘之一。
正文
编辑｜闷油瓶
如果要说当下广州卖房割肉最惨的群体，一定要数超大社区的业主们。
这其中就包括了有“
亚洲第一村
”之称的
祈福新
邨
。
市民小苏20年在祈福新
邨
300万上车一套大三房，打算娶妻生子走向人生巅峰。
然而5年过去，
最新同户型的房源成交价，腰斩了一半，
直接把首付都跌没了。
时至今日，这座面积堪比11个梵蒂冈的超大型社区，
有1695
名业主在排队卖房。
按最新成交价显示，
祈福新
邨
多个组团已
经跌到1万+/平了
，1字头房源甚至泛滥成灾。
目前祈福新
邨
出现“1字头”房源的，大多是老旧组团，比如字母区、湖景居、绿怡居、蝶舞轩等大部分区域的楼梯房，
第一套是祈福新
邨
湖景居
的一楼两房，建面约66㎡，虽然单价在2万/平，
但胜在总价可控，仅需138万。
这套房型最大优点在于一楼有个大花园露台，可以在里面摆上茶几喝茶，或者平时聚会烧烤，养养花草。
房型便是中规中矩的两房，
业主把最小的卧室改造为了储物间，次卧的采光相对不足，适合刚需两口之家上车过度。
湖景居的特点在于幽静，
虽然是开放式组团，人车不
分流，但来往人员较少，
而且祈福新
邨
的安防巡逻做得还是不错，安全系数有一定保障。
看着一排排老式的港式住宅安静伫立，有人在清扫庭院落叶，观感还挺优雅、浪漫的。
第二间看的房源在绿怡居组团，为一套81㎡的三房户型，
总价155万折合单价约1.8万/平。
这套就是很典型的三居室，而且户型南北通透，采光优秀，格局靓仔。
按原业主的话说，
21年他们曾挂卖220万，
但当时不等着钱用，就一直挂着，谁曾想到如今需要置换时，不得不大幅度割肉让利，后悔也没用。
中介对笔者讲，19年的时候更是祈福新
邨
的辉煌时刻，
全部组团没有低于单价3万的。
翻查数据显示，祈福新
邨
2024年以“1字头”成交的房源，
累计就有685套，占比了去年成交量的40%+。
以湖景居这套典型的60平小两房为例，最新成交价为1.5万/平，
对比21年的成交价3.4万/平，
也就是短短四年跌幅高达50%
，几近腰斩。
说起祈福新
邨
，当年可谓是有“华南第一睡城”之称。
这是一个由港人设计、开发、港味十足的宜居社区。曾是香港人的后花园，如今经过30余年的发展，
早已成为中西合璧的“地球村”。
经过30多年的开发，如今的祈福新
邨
，占地7500亩，内部小区有20多个，7个会所、2个酒店、8所幼儿园、5所小学、4所中学、三甲医院、消防站、派出所、写字楼、公交等应有尽有.......
常住人口就超过20万，涵盖了多个国家多个地区，相当于一个大型县城的规模。
当时，祈福新
邨
就是最富盛名的“富人区”，1991年首期别墅开卖，就轰动了整个粤港澳地区。
很多香港、澳门、中山、深圳等珠三角周边地区都有大量人过来抢，甚至出现“棉被通宵排队”购房的场景。
不过，这个称号另一层颇有意思的含义，
则是当年由香港蓝领和老板一手打造出的“野史”。
彼时，很多由香港来内地做珠宝、服装生意的老板，由于富裕的经济条件，在这边“安了第二个家”。
广州祈福新村，和深圳的皇岗，东莞的樟木头村等一样，
都曾是赫赫有名的“香港后花园”。
祈福新邨，图源见水印
在关于祈福新
邨
的贴吧里，不乏有业主吐槽周边“情妇成灾”，随时随地都能听到情妇凑堆讨论男人，或者邻居香港老公常年不在家的事情。
事实上，祈福新村作为一个容纳20余万人大型社区，规模相当于一个县城
，发生一些社会事件或现象也并不奇怪。
但有一说一，现在的祈福新村，外人还是很难进去的，据周边网约车司机表述，祈福新村安保对于车辆管控非常严格，没有业主证几乎进不去。
这也是以前港式物业做得好的原因，毕竟高达3.4元/㎡的物业费，比周边小区都高不少。
最后聊一个核心问题：
现在价格也不贵了，100来万就能上车祈福新村，还值不值得买？
毕竟这样的笋盘单位出现，消化速度还是挺快的，就在笔者上周看完盘之后，其中一套三房户型这两天已经卖出。
最显著的问题是塞车，尤其是上下班高峰期，出一个村，往往需要半小时，对于业主来说非常折磨。
乘坐公共交通也不方便，从内部搭乘楼巴去往最近的地铁钟村站或者汉溪长隆站，也会面临堵车的问题。
即便如今有了22号线，由于社区面积实在太大，不靠近地铁的组团，仍需要搭乘楼巴穿越整个社区。
第二，能否接受旧楼龄或者高密度
作为一个开发了30年的超级大盘，祈福新邨最老的二手盘年龄都将近30岁，在产品上也存在一些问题，
