在京津冀，高速服务区商业有自己的商圈

商业地产观察 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-21 19:55

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编者按

随着中国高速公路网络的快速发展，高速服务区正从传统的中途休息站向综合消费场景转型，赢商网特别策划《在路上｜高速服务区商业发展观察》专题，通过趋势综述、案例分析与模式解读，系统剖析高速服务区商业的现状、机遇与挑战，探索这一特殊消费场景的未来趋势，此为第五篇，华北篇。

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导语

来源丨商业地产观察

作者丨Coral

头图为官厅服务区，来源丨怀来发布

在交通网络的布局下，每隔20-30公里就设置一个高速服务区，从某种程度上讲，高速服务区商业凭借局部垄断属性，构建起独特且吸金的商业版图。

在京津冀等经济发达、交通流量大的核心区域，超70%的服务区采用集团化统一运营模式。像首旅集团、河北高速集团等企业凭借强大的资源整合能力，引入众多知名连锁品牌，涵盖餐饮、零售、汽车服务等多个领域。

据不完全统计， 华北地区高速服务区整体商业出租率平均约为80% 。北京周边的服务区因优越的地理位置和庞大的客流量，出租率普遍在90%以上，甚至部分热门服务区达到饱和状态。但部分偏远地区的服务区出租率则相对较低，在60%-70%之间。

尽管这类生意受限于服务区规模与客源特性，盈利天花板清晰可见，但凭借垄断地位，“独此一家，别无分店”的优势让商家稳稳掌握客源。高速公路服务区已成为路衍经济的热土，商业经营也成为重要转型方向，不少 服务区依托景区、特色美食、都市郊区，布局商业综合体、打造消费新标杆 ，令不少消费者直呼“新一代高速服务区，简直是万达广场吧”。

金海湖服务区

绿色科技农旅MALL

万达还真的参与到服务区商业的打造中， 平谷区邀万达文旅规划院对金海湖服务区开展规划设计 ，目前该服务区正在建设中，预计2025年底建成。

图源@高大尚平谷

地理位置方面，金海湖服务区的位置原计划建在北京与河北交界处，调整后，将坐落于金海湖景区和黄松峪景区的交界处，占地面积也从70亩调整到393亩，远期可扩展至1500亩。

规划方面，金海湖服务区在实现加油、充电、停车等基本服务区功能外，还将建设餐饮、休闲、文娱、农产品采摘展销、民俗体验等多功能综合区域，实现交通配套、应急服务、旅游集散、文旅休闲、特色商业、商务办公、展示推介、文化传承等功能于一体的 中国首个高速枢纽服务区Mall 。

滦州服务区

地域文化元素MALL

滦州服务区位于京哈高速175公里处，所处的京哈高速公路京秦段，是华北连接东北三省公路网的主骨架，也是中外游客云集避暑胜地北戴河的主要通道，是一条政治路、经济路、旅游路。

经过改造后，综合体设计 以“冀东三花之源、滦河文化之乡”为主题 ，科学提取并演绎滦州皮影、剪纸、评剧和唐山陶瓷、唐山话等地域文化元素，运用现代设计手法， 营造出主题鲜明、文化突出的服务区商业综合体 。

图源@燕赵驿行

品牌引进方面，肯德基、唐山陶瓷以及地方特色小吃棋子烧饼等先后入区落户；餐饮街区则主要以当地特色小吃和快餐为主，嵌入烧饼羊汤、郝家火烧、京东肉饼、特色烧烤等美食；以及拥有特产区、饮品区、小食品区、日用品等的 燕·520精品连锁超市 。

此外，河北高速燕赵驿行集团与当地政府合作打造了 滦州会客厅 ，作为城市形象的延伸和第一名片，展示地方特产、优质农副产品和非遗手工艺品，彰显了地方人文色彩和文化底蕴，实现服务区与地方产业融合发展。

官厅服务区

景区+商业MALL

官厅服务区距北京88公里，2024年9月完成升级改造，是河北省首个AAA级景区服务区。服务区依路起势，临水赋形，与20万亩官厅水库湿地公园相映成趣， 以“水韵明珠，全景官厅”为主题 ，探索融合发展新模式，打造集交通、旅游、文化、商业为一体，具有地方特色的服务综合体。

图源@怀来发布

服务区主要有 “张垣游礼”市集 、“山水之间，驿站变迁” 文化走廊 、24米高的 塔式观景台、沙池儿童游乐园、葡萄酒品鉴中心、露营地、花草园、木栈道 等景点设施。作为怀来本地主营鱼宴的餐饮品牌，河北老字号“四路聚”也入驻官厅服务区。

此外，设有智慧化停车场、公共卫生间、第三卫生间、母婴室、司机之家（淋浴），无障碍设施全覆盖，为游客提供导游咨询、餐饮住宿、会务、超市、汽修、加油、充换电等服务。

山海关服务区

长城脚下·山海关第一会客厅

山海关服务区位于京哈高速291公里处，是东北进入华北的首个必经驿站。定位“长城脚下·山海关第一会客厅”，项目建筑立面采用海浪线条，整体形态似“律动长城”，服务区内部 融入了古城城楼、牌匾、砖石等元素，复原了山海关古城街巷的场景。

图源@山海关服务区

除传统的餐饮、购物、如厕等基础服务功能外，山海关服务区从人性化考虑、从细节着手，精准捕捉顾客个性需求，引入零售、餐饮、休闲娱乐、服装等近40个品牌，新增游客服务中心等服务设施及汽车展销、主题酒店休闲区等多个功能区，有效实现了现代商业与交通服务的深度融合。

同时，服务区综合体设计 提取山海关古城风格，布局两核两街，满眼尽是长城主题元素 ，营造出一步一景的沉浸式体验，讲述长城故事，传递燕赵古韵。

据悉，作为河北高速燕赵驿行集团山海关服务区改扩建二期工程，还将打造山海关奥特莱斯项目，定位“长城边、山海间、公园里”，计划总投资约9.2亿元，在山海关服务区建设 国内首个高速服务区PO D公园——奥莱公园 。

在京津冀，高速服务区商业有自己的商圈

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