一梯队学区房，跌到头了

一房一万 · 公众号 · 房地产 · 2025-03-16 08:22

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今年的学区房市场比较特殊，以往上年年末家长们购买学区房的决策早已尘埃落定，但今年还在下跌的房价让家长忍不住屏息观望，尝试卡点入手，“抄”到更底部。

与此同时，一则旧改信息随之而来，静安区 海防路等 零星旧改项目发布征收公告，这一片区多对口一梯队小学静教院，几乎是整个上海最贵的学区老破小了。

高昂的学区溢价，让本应普天同庆的拆迁变了味。

实则，一梯队学区房贵到连拆迁款都扛不住，是极个别现象。

它对老破小带来的溢价一直持续衰减，而早就产生分化。

有如同海防村一般溢价超30%的学区老破小，也有一梯队学区老破小溢价归零的案例。

一梯队学区房到底怎么样了，今天我们通过数据看一看。

*学区房溢价率=（一梯队学区房成交价格-同区域内二手房小区基价）/同区域内二手房小区基价

一梯队学区房，不再超跌

一梯队学区房最新溢价率：15%

2021年是近五年学区房溢价的巅峰，与同期整体小区基价相比，全年溢价率基本维持在 25% 。

今年以来的最新数据，无疑是学区房房价以及溢价率的谷底。

这个月一梯队学区房的成交价格为 65001元/m² ，而同期整体小区基价为56531元/m²，它们的环比跌幅分别是 0.2%，0.4%。

虽然学区房还在跌跌不休，但似乎即将率先反转。

虽然学区房抗跌优势并不明显，但它们来说不再超跌，也是今年以来刚刚发生的事。

学区房，领跌不领涨

对学区房的看空，大概率是这几年几次市场沉浮后，人们基于事实的结论。

从数据看，学区房价格对市场风向的反应总是更加剧烈。

最鲜明的无疑是学区房溢价率最高的2021年，这一年整个二手市场经历了过山车式的行情。

学区房年初领涨，年末超跌，而这与2023年年中以来的下行行情中，学区房的表现如出一辙。

学区说到底是一种附加价值，领跌不领涨也已成为它既定的宿命。

好在市场漫长的回调过后，现在的学区房正在止跌，不再超跌，溢价率 15%，好像成了最合适入手的时机。

分化，已成定局

整体的市场数据只能作为一个信号，对家长们实际的购房决策关系不大。

毕竟每个家庭的预算、状况各不相同，而各个区、各个学校之间肯定也有分化，这时候需要我们从更细化的数据中“找点底”。

我们特意拉取了中心七区所有一梯队小学对口老破小的全部数据。

去看看哪些老破小的学区价值更坚挺，哪些更具有性价比，又或者有没有一种可能，二者可以兼得。

区与区之间，大不相同

从溢价率看，徐汇、静安的溢价率属于断层领先级别，均在30%左右，基本未见疲软。

黄浦、长宁明显更加稳健，溢价率没有高得夸张，也没有飞速下滑。相比之下，可能是更可靠的选择。

杨浦、虹口溢价率已经仅剩2.5%，1.3%。

由此可见，地段与学区价值相互赋能是当下学区房仍有溢价的关键，否则一律打回原形。

不过这其中也有例外，比如普陀整个区域内仅一所公办一梯队小学，其对口的初中是普陀二梯队初中华东师大四附中。

这种组合在普陀相当稀缺，自然走上了“物以稀为贵”的路线，现今溢价率仍在10%以上。

溢价率只是学区价值的一个外化指标，也能为一个区域一梯队小学的教学水平提供一个侧面佐证。

但对于所有人来说，更重要的是，它对于上车门槛的影响。

例如徐汇、黄浦，学区房的价格维持在 12万/m²左右，并且根据3月数据徐汇学区房已经率先企稳，出现反弹。

静安溢价虽高，现在成交价格已下降至 10万/m² 以下。

也许这些数字与以上三区放在一起并不突兀，但是请注意我们拉取的房价数据来自 2000 年以前竣工、40m²以下老破小的成交价格。