主要观点总结
本文围绕广州的落户政策、房价走势及楼市变化进行了讨论。文章指出广州楼市出现调整，库存周期、市场W底等因素导致房价下跌。广州放宽入户条件是为了对冲利空影响。文章还强调了关注市场变化时应关注量价、资金及政策，并提醒投资者注意房子的生命周期和市场的牛熊周期。
关键观点总结
关键观点1: 广州落户政策的新进展。
广州再次放宽入户条件，旨在对冲楼市利空影响。
关键观点2: 广州及其他一线城市的房价走势。
2月份，广州新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，二手住宅销售价格环比下降0.4%。深圳房价止跌已有四个月，但仅限于早期购房者盈利。
关键观点3: 市场趋势与量价关系。
文章强调关注市场趋势需关注量价变化，以及资金流动。成交量的上涨是必然，但成交价格需通过供需结构来调节。
关键观点4: 楼市的周期性与投资选择。
文章指出应关注市场的中观结构和微观选择，强调穿越周期的重要性。投资需理性，选择自己住得舒服的房子，尽量购买核心或次核心区域的房产。
正文
此前说是放开买房落后，后面又说没有了，先又开始推进了；估计是有针对性的，不然仅仅只是落户并没有实质性意义。
我的解读是，之前是给你预期，发现不给预期好像也行；现在又发现不给预期好像不行了，就又放出来预期。
非常凑巧，今天国家统计局公布了2月份70城房价数据。
具体来看，2月份一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上个月相同。
其中，北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.2%和0.4%，广州下降0.2%。
一线城市二手住宅销售价格环比由上个月上涨0.1%转为下降0.1%；其中，深圳上涨0.3%，北京持平，上海、广州分别下降0.4%和0.3%。
广州今天再提放宽入户条件，很明显是为了对冲利空的影响。
那篇文章讲了为什么还没止跌，讲了库存周期，讲了市场的W底。
似乎除了买房送户口，我想不出还有什么其他的刺激政策。
如果市场要开始热起来，我认为降准降息或者其他更高能级的城市放松限购会对市场更加有效。
从数据来看，深圳房价止跌已经有4个月了，不过只有2016年及以前的购房者没有亏钱。
如果只是看成交量是不完全能体现其行情和走势的，比如广州每个月的成交大户：祈福新村、凤凰城、富力金港城等。
这些代表不了广州，也代表不了区域市场；毕竟这些板块体量大，造城能力强。
关注一个市场的变化，首先要关注的是均值以上的成交，比如广州的均价是3.5万，要看单价在3.5万以上的；
套均总价是400万的，那就要看成交总价400万以上的；然后再通过去化速度和成交天数来判断趋势。
上面两个都是能反映价格最重要的因素，而不是只看成交量。
这几年有大量的新房入市，二手会越来越多，置换的也越来越多，但成交价格还需要通过供需结构来调节。
趋势的背后是量价，量价的背后是资金，资金的投票一定是有理由的。
除此之外，政策是一个领先的定性指标，落地需要时间，因此需要定量数据层面的不断验证。
此时讨论多空已经没有意义，更应该去关注中观的结构，以及微观的选择。
中国目前的发展阶段，也决定了经济运行会有较明显的周期感——
有一句话是这么说的，In the long run，we are all dead。
如果一项标的物可以无视周、领涨抗跌、走出独立行情，我愿意称之为
「穿越牛熊
」。
我们在看楼盘的时候，麻烦追溯一下它是如何创业周期的，在每个周期里它又是什么价值的。
比如说某个楼盘在第一个周期还能打，第二个周期就跌落神坛 ，这不就是穿越不了么？
越秀区的锦城花园最高峰值是12万，可它毕竟是97年左右的房子，你们想想啊：
后市如果市场再起来，它假设依然可以到12万，但这就是它的天花板了。
因为房子如人，老房子犹如老年人，哪怕保养再好，房价跑起来也是慢吞吞。
一个板块，发展到一定程度，也有一个单价或者总价约束，很难突破这个区间的了。
原来，强如第一梯队的房子，能不能穿越周期，也是要看
「波段
」的。
房子有
「波段
」，也即是房子的生命周期，那么市场呢？
从1955年到1990年这35年之间，日本房价一路走牛，是
「大牛期
」。
从1990年到2015年这23年之间，日本房价一路下跌，是
「调整期
」。
一个日本年轻人，如果从1955年入市，接受了整整35年的市场教育后——
如果你穿越到1990年告诉他，市场马上要调整了，你是打死都不相信的。
同样一个日本年轻人，如果从1990年入市，接受了整整25年的市场教育后——
你穿越到2015年告诉他，再坚持一下下，市场很快就要回暖了，他也是打死都不相信的。
一个市场周期只要足够长，长到超出一个人的投资生涯；那么，你是很难改变其投资信仰的。
换句话说，之前广州楼市
「珠金琶
」永远涨的财富神话，也是这样被打造出来的。
所有的调控政策和高层表态目的只有一个：打破预期、打破共识。
如果大家所有人形成一致的共识，那么经济就会过热或者过冷，所以政策需要打破这种一致的预期。
中国的楼市才区区20几年，大家习惯了市场的繁荣，已经忘记了市场的萧条，对市场缺乏一定的敬畏心。
这次市场调整，不客气地讲，广州房价至少跌回6、7年前。
市场情绪从恐慌到麻木到当下的观望，可以感受到非常明显的羊群效应。
所谓房子必涨，那就是穿越周期——既穿越了房子自身的周期，也穿越了市场的周期。
