周五有料报 | 颓靡的楼市千篇一律，惨淡的原因各有不同

10月手肘楼市成交统计数据已经出炉，明晃晃地刺眼扎心——继“金九”变“银九”后，国庆黄金周这一开发商们习惯性成为“小高潮”的节庆亦已不复当年的风采。

一线城市国庆成交乏力

在2017年国庆期间，传统一线城市“北上广深”的成交都有不同程度的下滑，其中上海跌幅十分抢眼，同比下跌超80%，成交套数创下近5年新低。

2013-2017年国庆（10.1-10.7）期间

上海公寓、别墅项目成交对比一览

沪上仅一旧改项目入市

监测显示，十一黄金周上海开盘的项目仅中山学林苑，位于内环内的长宁区中山公园板块，均价7.5-8.5万/平。

值得一提的是，中山学林苑较为特殊，原为外销房，现为二次改造项目。此次开盘户型为160、176平3+1房以及191、200平4房，单价7.5-8.5万/平。简装交付，装修标准4000元/平。项目本次总计拿到40套房源预售证，国庆节末（10月8日）进行摇号开盘，项目总蓄客量60组，摇号当天现场签订意向认购书，进行排序摇号。开盘当天，40套房源全部售完，去化100%。现阶段，周边在售的二手房价格在8.5-10.2万元/㎡，该项目相比周边二手房价格低约15-20%，性价比突显。

该项目特点：①旧改项目，受开盘摇号政策约束较低；②内环内开盘项目，位于中山公园商圈，周边拥有愚园路第一小学（重点学区），区域、配套成熟；③受限价及折旧影响，价格水平低，性价比高；④分批次摇号开盘，本次拿出40套房源销售，试水市场，10月份清盘。剩余80套房源预计明年开盘，意在后期提价销售，提升整盘价格水平；

本次客户来源主要以自住改善为主，多为周边业主，看中其配套尤其是教育资源，愚园路第一小学，主打学区房概念。

楼市集体颓靡缘何而起

【观点1】

是因为同比数据前值高，2016年国庆虽然开启了930调控，但楼市处于踩刹车过程中，部分城市集中签约，数据处于高位，导致整体市场同比前值影响了跌幅数据。

【观点2】

楼市调控持续一年，北京一年内发布了超过30次各种调控措施，全国热点城市也发布了多轮调控政策，大部分投资需求转移到三四线城市，一二线城市持续低迷中。

【观点3】

政策持续加码，今年楼市调控更多的是预期管理，在市场出现不稳定因素时提前发布政策，导致目前市场观望情绪浓郁。

未来预测

在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下，四季度房地产市场难言乐观，成交持续低位运行将成市场常态，部分城市的供应、成交即使企稳回升，幅度亦非常有限。