每年的中央“一号文件”，作为新年的首份中办国办联合署名下发的文件，总会引发各界强烈关注。多年来，中央一号文件都聚焦于“三农”。今年这份《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》也不例外。
今年的“一号”文件，最大特点就是对十九大“乡村振兴”这个全新提法，做出了系统性发展指导意见：
什么叫“乡村振兴”？怎么干？要达到何种目标？什么样的标准才称得上“乡村振兴”？实践“乡村振兴”最不能做什么？是新时代三农问题的纲领性文件。
聚焦便于资本介入的田园综合体项目打造，为您解析一号文件有关“乡村振兴”的严禁项，为广大项目方规避政策雷区，务实推动项目落地提供科学、专业的操盘指导。
禁项一：”除党中央、国务院统一部署外，各部门一律不准再组织其他检查考评
”
→ 旗鉴解读：扶贫脱贫不是做样子，坚决避免形式主义，制造“文件垃圾”“数据垃圾”，检察权考核权上收，代表着中央要的是实干，实效，不要“资料政绩”。
禁项二：“因地制宜、循序渐进....不搞层层加码，不搞一刀切，不搞形式主义”
→ 旗鉴解读：根据一号文件提出的乡村振兴阶段性任务是：“2020年,制度框架和政策体系基本形成。到2035年,农业农村现代化基本实现。到2050年乡村全面振兴”。从中，可以看出，乡村振兴要的是一个可以良性运行、系统化运作的发展路子，而不是盲目大跃进。站在国家宏观发展视角来看中国有4万多个镇和60多万个行政村，样板先行的思路是针对有发展实力地区的，更多的村
镇一方面可以参考样板地区的实践经验，另一方面更应关注本地实际特点，量力而行。
禁项三：“不得借乡村振兴之名违法违规变相举债”
→ 旗鉴解读：地方政府在资金层面推动乡村振兴的正确思路应当是聚焦公共财政机制和高效利用财政金两大手段，而不是变相举债，一方面，发挥财政资金“四两拨千斤”作用，用政策引导和用财政金吸引、撬动更多金融资金和社会资本流向乡村。举债融资行为是方法之一，但必须要规范地方政府举债融资行为，不得借乡村振兴之名违规违法变相举债。
禁项四：“严禁工业和城镇污染向农业农村转移”
→ 旗鉴解读：严禁“工业”病，严禁“城市病”，乡村振兴能引进不环保的重工业，不能忽视乡村特色盲目追寻城镇化。一方面因为乡村是生态净土、农业更是解决全国人的口粮问题必须保护，另一方面，我国60万个建制村，绝大多数缺乏环保设施“垃圾只能靠风刮,污水只能等蒸发”，可以说我们的乡村有的是大片净土，但绝没有工业污染的“承载力”。
禁项五：“严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”
→ 旗鉴解读：严禁“变相掠夺”农民根本权益：引资可以，但严禁富人资本侵害农民的宅基地的使用权。土地流转，宅基地三权分置的制度都在日趋完善，例如，1月中旬国土部出台，首批13个试点城市后，宅基地可以“三权分置”，所有权归村集体，资格权归农户，使用权则放活；但同时，宅基地要经过确权。这些政策，一方面都为资本进入乡村提供了更明晰的可能性和管控大标准，另一方面，更要注意的是大原则是不变的——要解决的是农民脱贫的问题，不是“富人致富”的问题。
禁项六：“不得违规违法买卖宅基地”
→ 旗鉴解读：农村集体经营性建设用地（包括宅基地）可以入市，修建租赁住房，但是农村集体建设用地的入市必须要在“权属不变”的前提下进行，买卖需要一定的前提和程序。
禁项七：“防止内部少数人控制和外部资本侵占集体资产”
→ 旗鉴解读：近年来，探索引资下乡的过程中，尽管有的地方取得了良好成效，仍然存在不少下乡资本乱象：土地流转出现纠纷，流转土地出现“非粮化”“非农化”现象等。引资下乡不能变成“资本的圈地运动”，集体资产不能被少数人或者村集体之外的资本变相侵吞，下乡资本必须真正服务农村。
禁项八：“防止脱实向虚倾向，严格管控风险，提高金融服务乡村振兴能力和水平”
→ 旗鉴解读：资本进入乡村除了土地流转问题外，也有涉农项目烂尾，投资方“跑路”的现象存在，在乡村振兴中，要引入社会资本，更要严控金融风险，把乡村金融用在刀刃上，要定规矩、明底线，更要在源头把控好项目出品，关注如何打造好项目的问题。
了解宏观政策的最基本导向后，可以看出对于乡村振兴，不论是从行政引导把控层面、土地层面还是金融层面哪一个层面考量，出发点都是保护和振兴乡村，解决”三农问题“。而围观操作层面，打造田园综合体项目，是资本进入乡村，帮助乡村的振兴操作路径，因而旗鉴旅游将从田园综合体专业操盘咨询公司角度，结合以上严禁项，解读如何做规避伪田园综合体，做真“乡村振兴”项目。
2 田园综合体现阶段最大问题
目前，我国的田园综合体发展仅仅处于初级阶段，除少数地区、项目探索出了一些成功的发展经验外，绝大部分田园综合体项目处于”做做样子“阶段，产业链延伸的空间十分有限，基本上围绕着主要农产品的观赏、品尝、休闲、购买等，仍须充分挖掘各种农业、农村资源，包括历史、文化、风俗习惯等，实践一村一品，实现三产融合、三生一体。
旗鉴旅业三大观点：
伪田园综合体：农业＋旅游＋地产＋生态“三菜一汤”；
真田园综合体：有文化标识性特色，有产业深度联动融合；
田园综合体开发不是农业旅游空间规划，而是生产生活娱乐“人本“空间构建；
田园综合体建设不是普通“农＋游”业态打造，而是一二三产产业链创新整合；
田园综合体利益不是资方一家独大，而是“民、政、企”多方利益分摊。
1、田园产业功能复合性
伪田园综合体：种植＋加工＋销售＋采摘
真田园综合体：农、工、商、游一二三产业联动
产业经济结构多元化，由单一产业向一二三产业联动发展，从单一产品到综合休闲度假产品开发升级，从传统住宅到田园体验度假、养老养生等为一体的休闲综合地产的土地开发模式升级。在一定的地域空间内，将现代农业生产空间、居民生活空间、游客游憩空间、生态涵养发展空间等功能版块进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的田园综合体。而现代农业无疑是田园综合体可持续发展的核心驱动。
2、开发运营空间园区化
伪田园综合体：耕地区＋采摘区＋农家乐
真田园综合体：农业核心区＋支持配套＋衍生产业区
田园综合体作为原住民、新移民、游客的共同活动空间，在充分考虑原住民的收入持续增收的同时，还要保证外来客群源源不断的输入，既要有相对完善的内外部交通条件，又要有充裕的开发空间和有吸引力的田园景观和文化等。田园综合体做成的方式、选址方式、产业之间关联度、项目内容如何共存、要有并行；运营模式、物质循环、产品关联度、品牌形象都需要考虑。
3、参与核心主体多元化
伪田园综合体：单一变相搞地产/单调自主农家乐
真田园综合体：村集体＋开发商＋政府＋游客
田园综合体的出发点是主张以一种可以让企业参与、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式，创新城乡发展，促进产业加速变革、农民收入稳步增长和新农村建设稳步推进，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇。一方面强调跟原住民的合作，坚持农民合作社的主体地位，农民合作社利用其与农民天然的利益联结机制，使农民不仅参与田园综合体的建设过程，还能享受现代农业产业效益、资产收益的增长等。另一方面强调城乡互动，秉持开放、共建思维，着力解决“村民”、“游客”、“政府”、“投资者”“开发者”、“运营者”及其他利益相关者等几类人群的需求。
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