【东方地产 | 百人电话会纪要】深圳新政及楼市趋势解读

1、大家对房价的判断已经是接近于迷信，房价上涨的预期没有改变。目前不限购的产品非常值得关注。

2、房地产调控政策2-3年内没有机会松动，限价政策将会是长期政策。

一、深圳楼市近况及新政解读

最近深圳也出现了第一个需要公证摇号的楼盘，是招商的双玺项目，属于一个豪宅项目。这个项目受到关注的主要原因是其中有部分房源的均价只有8万多元，而周边二手房均价普遍在14万以上，出现了比较大的倒挂，因此出现了超额认筹的情况。但实际这个项目常规的房源均价在12万左右，最贵的接近15万，而相当一部分的认筹人就是冲着这些均价8万多的房子去的，哪怕认筹的意向金高达500万，这个500万还不是验资，而是需要直接转账给开发商的，也说明大家想要买新房的热情被点燃。

事实上，大家买新房是因为它足够便宜。至少价格要比周边同质二手房低20%以上才有足够的吸引力。 有一些盘没有达到，也会在炒作中暗示自己达到这样的水平。最后在整个操作中出现了很多问题，比如一开盘很多性价比高的单位已经被销售掉了，或者搭售车位。现在为了整治限价带来的销售乱象，公证摇号看起来是一个解决办法，但结果如何还是有待观察的。因为看起来很公正，但反而某种程度上刺激了很多人博运气的需求。很多人抢房的时候比较积极，但补交定金的时候弃购率比较高，这对开发商来说也是一个问题。

最近深圳3.28出台了三价合一政策，大幅抬升了交易成本和税，理应对二手房市场带来比较大的影响，但我们观察到这项政策对交易积极性的打击只持续了不到半个月。这个政策这所以这么迅速被消化掉是因为已经传了一个月，大家已经有比较充分的预期。

二、深圳楼市趋势解读

另外一方面，大家对房价的判断已经是接近于迷信 ，首先没有人觉得房价会跌，其次即使有人觉得房价会跌，他也觉得会跌的是别人买的房子，这种迷信非常广泛，在深圳尤甚。深圳卖房的业主很少是因为看空后市，主要是因为换房。为什么换房，除了一部分客观原因以外，相当一部分是主观原因：想要把手上涨的少的房子换成预期会涨的更多的房子。另外，我们调查到10-20%卖房的业主是因为月供压力太大而卖掉。所以整体市场情绪没有多么火爆的局面，但是信心是非常可怕的。

为什么我们说没有火爆局面，因为价格已经停止上涨了。 当前除了个别楼盘，销售均价已经没有明显上涨了。有一小部分上涨，涨的是学区房 ，尤其是有新的利好刺激的学区房：比如原来的学区比较差，现在附近新开名校；另一方面传统名校保持匀速上涨。 第二个上涨的是有地铁规划的区域 ，像前海、大湾区的概念炒作比较厉害。 我们了解到最近前海小户型炒作非常厉害，有人炒作“粤港澳大湾区的中心是前海”，然后前海那边的房子就应声而涨了。因此总体均价是平的，有学区和概念炒作的片区是涨的。

当前，交易量属于中等偏上的位置，有一部分人觉得未来可能还会出现进一步的调控政策，在政策出来之前应该赶快买，不然又买不了。 比如成都出的一个政策，离婚两年内，前妻名下的房子也算你的。包括利率也一样，深圳现在首套房利率是基准利率上浮10%，这在全国各大城市里面属偏低，于是很多人会担心未来利率会从10%上调到15%，因此加紧了入市的步伐，所以现在交易量属于中等偏上的水平。

新房方面，《深圳2018年度城市建设与土地利用实施计划》中提出的供应5万套可能性不太大，特别是单看商品住房很难达成这个任务。 去年因为开发商处于主观上捂盘心态，所以供应比较低，只有3万套左右，今年商品住宅有可能小幅超过去年，如果加上类住宅，比如商办改造、商务公寓、人才安居房、租赁房都算上，我们觉得可以达到5万套，否则的话比较难。现在深圳主流供应来自于旧改。旧的商品住宅区的改造非常困难，深圳有个小区拖了十年了，基本上改不动；城中村比较好改，因为有股份公司这个集体可以应对，但最近看来难度也非常大，比如说华强城拖了一年多。所以我们认为旧村改造未来进度只会更慢，不会更快。因此对未来新增供应大家也不需要做太多的预期。

下面讲一下深圳人投资热点和心态上的变化。 我觉得不限购的产品非常值得关注。大家对不限购的产品热情在上升，主要是因为供应充足，加上开发商给的佣金比较高中介推的动力也足，几个原因共同作用下交易比较活跃。 当然总体算下来，非住宅的去化周期远高于住宅的，也是因为供应比较多，且市场上产品参差不齐。近来深圳南山区宣布商务公寓是可以申请学位的，这样也给商务公寓这一类型的产品带来利好。当前不限购产品这一类有比较好的表现，在东莞已经出现了不限购产品在新房市场的交易比例不断扩大。

另外一块值得关注但没有数据可以支持的，是农民房、小产权。从去年开始一直涨，现在购买群体越来越广大。因为不限购，不需要房票，所以当前甚至东莞和惠州的小产权也是深圳人投资的重要标的。再加上现在有长租公寓的利好，考虑到售价比商品房便宜2/3左右，很多人未必博拆迁，觉得即使只收租也是一款非常好的产品。因此有一部分的资金进入到这个市场，我们判断这类产品的火爆趋势大概率会延续。

Q1：从去年和今年整体楼市来看，深圳整体调控取得成效，销售均价下降。进入2018年，楼市动能是加强还是减弱？

A1：从交易量看，今年与去年同期差别不大。去年1-3月份深圳房市很好，调控从3月底开始。跟今年也很像，出于“三价合一”的预期，今年3月份也有过一波小阳春。也就是说，这两年市场总量上比较像，但氛围不一样。去年受政策原因，大家觉得可以观望，但现在是把涨价变成一种信仰，但其实这种支撑没有2017年那么充足。主要是资金的原因：银行资金越来越严，抵押消费贷、小企业经营贷、信用贷真的越来越严格，很多操作已经没有办法做，让我们后续、当前购买力受到了很大的影响。我觉得这个是今年和去年的差别。

Q2：您觉得国家对房地产的调控2-3年内会缓和么？

A2： 现在看上去，我们觉得2-3年内没有机会松动。尤其是之前很多人觉得限价是短期政策，但现在看来哪怕是限价政策也会是长期政策。 除非有金融危机这一类的，否则的话至少2-3年内看不到松动的可能，没准会有更多政策加码。说到原因，我们跟很多的部门接触，发现本轮调控最大的原因在于投资者教育，就是让广大的群众认识到房价还是可以降的，现在看来没有达到，因此远没到放松的时候。

Q3：您认为一二手倒挂在深圳会变得更严重么？

A3：一二手倒挂在深圳不是特别严重，因为深圳基数比较高，并没有偏离市场很多。如果开发商要留一部分在手上，更多的是职业操守问题或者是营销手段。

Q4：未来新房供应分一部分给共有产权房这一类的，这样会不会使得新房供应变得更少，从而难以控制房价？

A4：之前我们觉得增加供给可以填满需求，但现在看来这是一个伪命题。深圳有1000多万套房子，其中有200多万套商品房，现在不缺住的房子，缺能炒的房子，这不是增加供应可以解决的。现在我们认为增加供应已被证明是没有用的，主要是因为大家炒房的预期没有改变。

Q5：下一步公寓市场情况？