周二市场说｜政策继续收紧，供求进一步下滑——四月市场总结和五月展望

4月政府调控有增无减，5月更多三四线城市将面临销售压力。

刚刚过去的4月，有44个市县出台了47次调控政策，如果再加上山东、杭州、南宁等省市的专项执法，地方上发出的“收紧调控”声音已经超过了50次。4月份不仅调控的频率有增无减，执行力度也越来越大。以“限售”政策为例，至4月末已有18座城市执行了这一政策，范围也不仅限于一线城市周边，济南、西安、成都、厦门、扬州、长乐等二、三线城市也都加入了调控行列。随着限购、限贷、限售等政策的持续密集出台，调控效应在4月份开始显现，市场流动性因此出现下降。

具体来看4月份市场成交，一线城市仅深圳成交量环比增加，但主要还是由于上月基数较低所致，4月深圳成交量同比依旧下滑24%；二线城市成交明显环比下降，就初步统计数据来看，典型如厦门、长沙、天津等市成交量环比下降均超过4成，大多数二线城市成交量环比下跌，仅合肥、沈阳二市成交量环比上升超过10%。二手房市场继续降温，月内北京、上海、杭州等地挂牌量价都出现了不同程度的调整，以上海为例，4月二手房均价较2月份下滑了约1500元/平方米。调整的原因离不开“限购、限贷、限售”，这些调控政策对二手房市场产生了直接影响。4月份二手房市场延续了一季度的颓势，而二手房的持续低迷也逐渐影响到一手房市场。

三四线城市方面，常州、东莞等部分城市成交量依旧保持高位，不过地方政府也都显现出了高压调控的决心。以常州为例，为预防市场过热，月初地方政府出台了“两年限购”新政，4月份常州成交量达到68万平方米，环比上涨6%，环比涨幅已经被控制在了较小的范围之内。

土地市场方面，四月份土地成交205宗，环比下降22%。成交建筑面积2056万平方米，环比下降17%，平均溢价率39%，较3月份下滑了10个百分点。不过从具体地块来看，土拍热度似乎还在继续保持，如无锡出让了首宗“摇号”土地，万科在广州连夺两块50%自持地，北京自住房地块的名义楼板价也超过了自住房部分的限定价格等等。不过现在的土拍热度主要还是政策“托底”所致，因为大多数热点城市都设定了地价的“上限”，所以调控影响在短期内还没有显现出来。

最后对于接下来的市场趋势，我有五方面的判断

1、从整体政策来看，5月份政策的密集程度会下降，但重点会放在“抓落实”上，少数成交数据仍然较好的城市（如重庆、东莞）有可能会继续出台政策。

2、政策敏感性更强的二手房市场，短期走势还会继续保持低迷，挂牌与成交进一步下调。

3、一手房受政策影响会逐步显现，供求规模回升的可能性不大。

4、随着调控进一步蔓延升级，将会有更多的三四线城市将面临销售压力。

5、接下来土拍市场会进一步出现分歧，考虑市场、货币政策等诸多方面原因，房企在土拍市场出手会更加谨慎。

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