关于Reits的N种解说

REITs是公募或私募形式的房地产股权投资基金，它不仅仅是一种金融产品，更是永续经营的法人机构和特定目的投资经营机构，其核心能力体现在不动产经营管理上。 在金融去杠杆和“资管新规”背景下，通过一定的税收安排和鼓励政策有序发展REITs，不仅是为实体经济服务，而且有利于多层次资本市场的发展。

法律说：REITs是永续经营的法人机构

REITs是公募或私募形式的房地产股权投资基金，公募REITs的规模在全球资本市场大类资产中排名第八位，是重要的大类资产之一。从法律上讲，无论是公司型REITs还是契约型REITs，都具有明显的法人特征，是永续经营的独立经济实体，人员、财产、决策“三独立”。REITs一般采取SPV结构，外在表现形式是股票或信托受益凭证，实质是由专门的法律制度构建而成、由专业机构投资经营、专门投资于不动产市场、90%以上的投资收益分配给投资者的“制度安排集合体”，不能等同于单纯的融资工具。

经营说：REITs的核心能力在于不动产经营

REITs的最大特点是聚焦某一特定业态，深耕不动产经营特定阶段，投资上强烈地表现为资产价值驱动，运营上全要素的表现为租金现金流为王。资产是分母，租金是分子，反映出真实的资产收益率，加上周期性的资本利得，充分反映出REITs的全口径收益率。从资产投资到培育升级、从区域和业态的组合到经济周期的把握，最终形成以投资经营能力为核心的公开市场产品。

产业说：REITs为实体经济发展提供长期持续的资本支持

中国最短缺的不是工业化、全球化，而是大城市化，包括有强辐射聚集效应的城市群、城市圈在内的大城市化的发展还有很大空间，这为REITs的发展奠定了基础。通过把经营性不动产上市，实现资本转化，达到盘活存量资产、增强流动性的目的，是真正的脱虚向实。尤其是可以促进依托于不动产经营的服务业发展，切实为实体经济服务。

本轮房地产调控的“一城一策”方针，使房地产变成真正的不动产。房地产投资不再只是开发投资，而是越来越多地聚焦到不动产投资。不动产投资需要更大的资金量和更长期限的资金，靠传统的融资手段无法满足资金需求。REITs将大众投资者的资金集合起来，不但聚少成多，而且使不同投资者的投资意愿和投资行为统一起来，形成强大的社会投资能力，为不动产市场提供长期稳定的资金来源。

税收说：REITs的关键是税收中性

很多专家呼吁REITs要实行免税优惠，但是REITs作为与房地产领域密切相关的行业，实行完全的免税优惠不太现实。各国实践表明，问题的核心是税收中性原则和税收筹划。在资产移转过程中，对于土增税和增值税等，要允许REITs做一定的税收递延。类似美国税法1031条款，对于一定期限内的资产置换或调仓，要允许递延，当项目资产真实卖出去的时候再交税。在收益分配阶段，REITs一般90%以上的收益分配给投资人，属于行为纳税模式，建议对投资人暂免征收所得税，避免双重征税，鼓励行业发展。

金融说：REITs有利于多层次资本市场发展

REITs是股权性质的标准化证券，是多层次资本市场的一个不可或缺的品种。与大宗物业的高价值、低流动性相比，REITs具有标准化、低面值、高流动性特点，可以使中小投资者分享专业不动产投资经营和周期性增长的回报，促进投资大众化。

经济好，金融好，金融健康，经济才健康。中央提出脱虚向实，金融去杠杆，实体经济只有拿到“真钱”，赚到“真钱”才能开花结果，创造价值。将资管计划进行到底，ABS债务融资和REITs股权性权益融资并重，强调REITs独立完整的投资经营实体本质，才能让千呼万唤始出来的REITs“脱颖而出”。