重组至今不过一年时间，招商蛇口要实现释放自身潜力、完成转型还亟待时日。
站在2016年的末尾回望，招商蛇口（001979.SZ）俨然已成为今年转型最彻底，业务跨度最大的央企之一，从一家地产公司跨越到综合城市运营商。
“百年招商”在去年12月30日重组上市后，招商蛇口不再局限于过去的地产业务，而是将自身定位为“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”。
一年来，依托深圳蛇口和自贸区的资源，招商蛇口在“港、产、城”多条业务线上加速发展，先后实现完成前海土地的确权工作并与前海管理局合作开发、太子湾国际邮轮母港开港等标志性事件，并将海上世界品牌，蛇口模式输出到了厦门等地。
对于招商蛇口而言，“去地产化”和推进“港、产、城”联动，仍会是其未来几年里发展的主要方向。而在收入和利润上，招商蛇口来自园区运营和非地产业务的贡献将越来越大。未来三至五年的计划是地产业务收入降至60%，其他业务收入提升至40%。
城市转型下的新机遇
作为曾经的“招保万金”之一，于1984年成立的招商地产在很长一段时间内经营业绩位于行业前列。根据公司财报数据，2006-2009年，招商地产营业收入规模稳居中国恒大之上，但2010年之后被中国恒大超越，并与之规模差距拉开至百亿元以上。
受宏观调控、房地产限购令以及市场竞争激烈等因素影响，2011年起，招商地产与行业龙头开始拉开差距，恒大从2014年起跨过“千亿”门槛，到如今已实现破“三千亿”，招商地产的业绩却一直迈不过“千亿”的坎。
而在2015年底，招商地产与蛇口工业区的“无先例”重组让新招商迎来一次机遇。整合上市后的招商蛇口以“再造新蛇口”和“前海蛇口自贸区建设运营”为核心，大力拓展特色产业园区以及邮轮港区经济带，致力于成为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”。
招商蛇口党委书记刘伟认为，重组后公司和过去纯建设、社区、房地产为主的业务相比，实际上经历了形态上的完全变化。
在刘伟看来，中国改革开放以后的第一个工业园区，就是招商局主导的蛇口工业区，蛇口“在什么都没有的地方，诞生了现在宜居、宜业的滨海新城，本身就是产融结合非常好的典范。”
通过“产业聚集，带来了很多需求、城市的开发，产业和城市相结合，产业新城模式就出来了”，刘伟表示。
在原有业务上探索产业的协同和聚集，招商蛇口摸索出了“前港-中区-后城”的生态发展模式。
在园区业务方面，招商蛇口则基于产业运营，通过像以蛇口网谷这样的产业园区，完成人口的迁移和导入，建立新的聚集中心，从而对于商业以及住宅产生需求。
目前招商蛇口已经在国内成功开发运营了10个产业园区，运营面积超500万平方米，园区内的产业涵盖创意产业、互联网、设计类、高科技产业、医疗、电子商务类等。
招商蛇口表示，随着全国其它园区具体合作方案的落地，公司未来的园区业务覆盖范围还将进一步增加，预计3-5年将迎来跨越式发展。
而依托深圳的滨海和港口条件，招商蛇口大力进入邮轮产业，打通消费环节。今年以来招商蛇口分别与多家世界级邮轮集团达成合作意向或签署合作协议，而深圳蛇口太子湾区域也于今年5月获批设立“中国邮轮旅游发展实验区”，填补了华南邮轮产业的空白。
11月12日，太子湾邮轮母港在深圳蛇口开港，招商蛇口的邮轮业务正式落地，这也是招商蛇口招首个全资拥有的邮轮母港项目。
此外，招商系公司以独资、参股或联合开发等多样的形式介入了天津、青岛、上海、厦门邮轮母港的开发运营，目前已初步形成覆盖东部海岸线的邮轮港口网络。“下一步我们还有对邮轮有深层次的探索。”刘伟表示。
招商蛇口总经理许永军认为，邮轮产业被视为漂浮在海上的黄金产业，拥有巨大的带动效应。招商蛇口“前港-中区-后城”模式实现了港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，可视为城市转型升级的重要战略。
产融结合助力转型
重组至今不过一年时间，招商蛇口要实现释放自身潜力、完成转型还亟待时日。
从财务数据来看，地产业务仍是招商蛇口的主要业绩板块。招商蛇口2016年半年报显示，其社区开发与运营营业收入占总营业收入总额的79.9%。
今年前11个月，招商蛇口累计实现签约销售面积418.67万平方米，签约销售金额656.72亿元，提前实现650亿元的销售目标。但随着行业龙头门槛从“千亿”步入“三千亿”，招商蛇口的地产业务已在前十之外。
但是招商蛇口潜力巨大。多家机构调研结果显示，公司拥有2300万平米的优质土地储备，其中一线城市占比达46%。
按一线城市土储占比来看，排除商业模式以持有型物业为主的陆家嘴等地产公司，招商蛇口的一线土储占比位列“招保万金”之首并高于其他地产公司，其拥有的土地资源以深圳为主，占比达38%。
申万宏源分析师王胜表示，招商蛇口土地储备资源丰富，看好其“前港中区后城”的发展战略，其认为招商蛇口具有低估值高增长的特性亦使其成为资产荒下较优的投资标的。
此外，招商蛇口在深圳蛇口(含太子湾)及前海的土地使用权合计536.28万平米，预计可规划建筑面积约1300万平米。
兴业证券分析师阎常铭认为，在自贸区战略和深港一体化背景下，招商蛇口存量土地储备增值空间十分广阔，并将为当前股价提供极强安全边际。
根据招商蛇口未来三到五年的规划，其将把社区开发收入从85%左右降低到60%，园区收入比重从目前的15%左右提升到30-40%左右，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入未来也将持续增长。许永军表示，园区、社区和邮轮三者均衡发展是最理想的状态，但需要一定时间。
要实现这个均衡状态，园区和邮轮需要更多的资本支撑，招商蛇口也在产融结合上做出了自身的探索。
以蛇口为例，招商蛇口对企业从小到大的生长过程进行全生命周期的跟踪，不同的阶段给予不同支持，例如众创空间到孵化器，以及所配套的相关基金。在企业发展过程中，招商蛇口通过园区产业基金扶持、创投基金跟进，最终实现企业壮大、上市。
针对主要是孵化初始、初创阶段的项目，招商蛇口跟招商局内部的金融板块进行合作了启航基金。通过将基金组合成起点50亿的创投基金，在交通、地产、金融、制造业方面进行行业的投入对实体经济的扶持。
刘伟认为，未来招商蛇口会跟一般房地产开发商不一样，因为其核心关注产业发展，在全国一些核心城市及周边有很好的布局，“跟资本有很多的结合，甚至一园区一基金。”
此外，在招商蛇口目前大力发展的邮轮产业领域，由于目前高端邮轮制造行业被欧洲船厂垄断，下订单到拿船时间较长，买船的高额投入需要有相应的基金支持，这也在招商蛇口的设计之中，未来将和很多资本合作。
刘伟表示，招商蛇口发展、变化及所做的探索，其实都是在和资本、金融紧密结合所带来，并这个过程当中不断壮大。
随着招商蛇口的进一步发展，其多年的园区开发与运营经验的积累，也将逐渐在与北京通州等城市的合作进程中，通过与过地方政府合作探索新的企业化管理、市场化运作模式，将“小政府大企业”经验模式复制到更多城市中。
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