「运营之变」除了卖房子之外，未来开发商可以靠运营挣钱？

简妈先后参考了好几个夏令营，最后拒绝了其他朋友去外地或国外参加夏令营的邀约，就在成都给老大报了名。一向对孩子教育高标准的简妈居然没出成都就把老大的夏令营大事给解决了，朋友都觉得不可思议。现在流行的教养方式，小朋友的夏天必须要有点作为，不是出国游学就得参加个主题夏令营，按照这个逻辑，走得越远的夏令营越被推崇。

简妈说，她先后研究了好几个夏令营的资料，比较下来，“这个夏令营学的东西比较酷，而且机构专业，不是带着孩子们混几天时间，各景点拍几张照，如观光团般体验一下的那种夏令营。”她觉得，学到很酷的真本事是她选这个夏令营最主要的原因之一，另一个主要原因是她了解到这个夏令营“吃得很好”。

好吃和好玩，都是妈妈们关注的焦点，简妈选的是“水上极限夏令营”，教孩子们滑水和冲浪，在成都这个内陆城市能学到这样的水上极限运动项目，的确是一件很酷的事。夏令营的教学机构是“带你玩俱乐部”，主办方是麓学堂，而营地就在麓湖。

在一些人的概念里麓湖是一个房产项目，一个把建筑美学做到极致的项目，但在很多时尚人群心中，麓湖俨然已是触摸一线潮流餐饮、休闲、娱乐的圣地。它已经脱离了地产，成为一个承载前卫、时尚生活方式的独立空间。

脱离传统营销的独立运营

从一个单纯的房地产项目，到现在成为大家向往休闲娱乐的目的地，麓湖所作的一切源于他们从营销到运营的转变。 2014年的夏天，麓湖还和其他房产项目一样举办着名为“高端生活体验季”的活动，快艇、游艇、热气球、草地保龄球、非洲鼓、豪车试驾……为购房者提供着“上天入湖，非一般的玩乐”。“当时举办活动还是为营销做配合，提供一些有调性的、凸显生活方式的活动，背后的目的主要是为了卖房。”回忆当年的活动，现在的麓湖商旅部负责人刘洵认为，虽然现在这些活动麓湖依然在进行，就如同简妈给孩子报名的夏令营活动一样，虽然活动地点仍然在麓湖，但活动背后的性质却已经发生了翻天覆地的变化。

商旅部是麓湖内部机构改革后刚刚确定新名字的部门，“我们这个部门在2015年就已经成立，当时不叫商旅部，部门主要负责麓湖整个水镇的运营。真正开始启动麓湖的整体运营，是2016年从麓客岛三期发展计划的确定才开始的。”麓客岛是麓湖打造的一个以儿童亲子消费为主线的游乐岛，目前运营包括麓湖艺展中心、麓湖一二期湖系及公园活动内容体系、麓客岛度假集群以及集团所属餐饮、休闲、娱乐等消费板块，目前主要产出的项目包括餐饮、咖啡品牌以及麓客岛已经投入使用的部分业态，这些都是刘洵所在的商旅部的主要工作内容。

刘洵认为他们部门在整个麓湖体系里，像一个麓湖孵化的创业公司，这种与公司的所属关系，为麓客岛的运营提供了良好的空间。

巨大的投入与情怀并行

据了解目前麓客岛的投入已达一个多亿，这个投资额在本地城市周末度假市场看起来很大，实际上对于麓湖这样一个天府大道两侧狭长的600亩产业水镇来说，用他们自己的话说“杯水车薪”。麓客岛目前是水镇的起步实验区，也是麓湖自有品牌的孵化基地，对于这种投入在麓湖看来战略上是划算的。

“我们是用产业战略作为支撑，而仅仅以房地产营销思维来看待这样的前期投入，就不可能算得过账。”刘洵认为，只有真正以城市发展角度看待规划和开发的项目，真正能够做到产城一体的项目，否则投资回报周期和回报率不可能达到资方的要求，“这个时候需要一些情怀来推动你前进。”

对于目前的经营状况，刘洵表示由于项目前期投入相当巨大，而且天府新区还远远没有像金融城一样进入人口红利期，现阶段的主要目标还是扭亏，而且作为麓湖整体项目的一部分，麓客岛的盈利也仅占整个项目收入的很小一部分。

“随着大量自有品牌和度假内容产品的孵化，扭亏增盈的速度将越来越快。我们预测，随着麓湖以及周边住宅项目入住的加快，2019-2020年，我们的商旅运营板块，将开始出现第一轮爆发式增长，而我们的餐饮、度假、娱乐、教育、运动健康等一系列自营品牌，将出现第一次对外扩张的窗口期。而在此之前，我们已经储备了相对不错的客户基数，以及试错经验。”

打造IP提供内容输入与输出

“城市微度假”，是麓湖在基于麓客岛运营的情况之上，全面开始研策未来十年以及外地开发项目的运营体系。据了解2018年麓客岛三期将全面投入使用，万华内部评估以现有运营情况评估客流吸引力将出现较大增长，万华和商家之间“互为供需、自由协作、粉丝协同”的关系将开始为度假体系的运营提供低成本、高效率的输血作用。明年即将开业的麓湖游艇会，则将依托“城市VVIP服务体系”和万华独有的基金小镇资源，打造一个服务半径涵盖整个城市顶级社群的新业态物种，在提供给这些人群顶级服务的同时，为他们提供相互之间有效社交和有效协同的经济运作模式。

和其他开发商运营商业、文旅项目不同，麓湖在打造麓客会时就确定了自有IP开发的方向，“我们有强大的自有IP开发潜能，我们可以成为城市新兴空间强大的内容提供商和运营服务商，强大的客户粘性让许多业主成为了我们的合作者甚至合伙人（比如叽喳森林亲子餐厅和One day 花房餐厅），我们拥有的强大的企业主数据，将使我们未来城市片区的产业协同效应进一步加强，这将在未来，使得我们的持有资产增值速度远超市场水平。”

麓客岛彻底打碎了地产的外壳，不以销售为目的，解决的是一个大型项目未来长久的运营问题。没有所谓的包装，却包装了成都最被向往的微度假目的地；拥有一个固定的地点，却没有一尘不变反而提供了更多元的消费内容。麓客岛现在正在进行的，就像是房地产行业中的“第三产业”，它基于一个地产项目的物理基础之上，将旅游、度假、艺展、休闲娱乐、亲子教育融为一体，它既轻又重，轻的是形式的多样，重的是内容的输出。这条路鲜有人走，麓湖的运营之道，在这个存量的时代，或将走出另一份精彩。