50城卖地收入同比增六成 土地调控治标不治本？

截至3月30日，中国50个热点城市土地出让金合计为5885.8亿，同比2016年同期的3689.1亿上涨了59.6%，武汉、合肥、南京、郑州、杭州等城市卖地收入超过200亿。中原地产研究中心的最新统计数据如是显示。

数据还显示，2017年拿地最多的20大房企，比2016年前20名房企同期拿地总额上涨75%。其中，13家开发商拿地总价超百亿。碧桂园、中海地产、保利地产以总价411.21亿、279.2亿、272.11亿分列拿地总价排名前三，分别拿下69宗、23宗、26宗地。

中原地产首席分析师张大伟认为，在地方政府设置了多重调控约束政策后，虽然市场有所降温，但房企依然在积极布局，“部分住宅属性地块依然多家企业以突破上限的价格拼抢。”

易居房地产研究院副院长杨红旭则对财新记者表示，为控制地价，地方政府近年来出台了诸多调控手段，比如限价、竞价、摇号、竞配建和增自持等等，但依然“治标不治本”。“从治本上讲，调控楼市的短期重点在于改善供求关系，抑制不合理需求，同时增加土地供给。”

拿地依然积极

在一线城市紧缩供地的情况下，二线城市成为开发商争抢的重点。武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津等城市卖地超过200亿。

对此，张大伟表示，在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后，房企补充土地的积极性明显较高，“即使在调控影响下，各地供应土地依然未出现流标等明显的降温现象。”

据中原地产统计，2016年第四季度以来，已有近40个城市、出台了120次各类地产约束性调控，部分非热点属性的土地出现明显降温，土地市场已出现分化。

张大伟表示，标杆房企对热点城市、热点地块拼抢积极，特别是武汉、南京、苏州、合肥等城市。“房企依然积极布局，即使在地方政府设置了多重调控约束政策后，部分住宅属性地块依然多家企业以突破上限的价格拼抢。”

不过，他表示，相比较之前而言，的确有所降温。

“因为非常明显的拿地成本增加，未来房价上涨预期更加强烈。而一旦房价进入调整周期，很可能房企面临着巨大的销售难题。”张大伟说。

治标不治本？

房企拿地成本增加的原因之一，在于2016年以来热点城市配合楼市调控出台的一系列土地调控政策。具体来讲，部分地方政府通过对土地出让“招拍挂”设置附加条件等约束性措施，增加开发商拿地成本，同时加大保障房与租赁市场供给。

这些约束性措施包括了“限地价、竞房价”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建”以及“竞养老设施”或“竞自持面积”等。一般来讲，是指在招拍挂环节中设定地价溢价率上限，通过竞拍最低销售房价、最大配建保障房或养老设施面积、最大自持面积等确定竞得方。

以北京为例，“930新政”之后，北京从2016年10月开始执行“限房价、竞地价”的招拍挂新规。此后，北京出让的商品房用地均限制了未来入市的售价，并需自持一定比例的商品房。北京市规划国土委相关负责人在近期一次研讨会上表示，从成交来看，这种方式实现了“控地价、稳房价”的目标，将溢价水平全部控制在50%以内，稳定在合理区间。

中原地产提供的材料显示，从溢价率看，2017年，大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调，在一系列约束性政策下，“地王”出现频率有所减少。张大伟表示，土地调控政策一般适合叠加其他政策共同起作用。

以北京为例，张大伟认为，配合信贷等调控政策，房地产调控取得了一定效果，北京市场目前已经降温，同时土地调控也增加了自住房等中低价位的商品房供应。

不过，这些调控政策让拿地的开发商面临较大的成本压力。2016年12月，万科花费50亿元拿下的北京海定区永丰一宗地块，该地块要求100%自持，且仅能用作租赁，不得销售。3月下旬，据澎湃新闻等媒体报道，万科正对该地块寻找出路，拟携小米试水合作建房，内部认购已开始，价格虽为市场价一半，但无产权。

“目前看开发商的账是算不过来的。”北京房地产法学会常务副会长、首都经贸大学教授赵秀池表示，即使是从二手房市场看，房东租赁也是不划算的。“目前这个模式还没有定下来，比如小米职工买不买账、是否划算等，因为他们没有产权，只是长期租赁。”

张大伟则判断，该地块是100%自持，属性较为特殊性，开发商实现营收“难度非常大”，对市场的影响也较为有限。

他表示，在楼市调控的大背景 下，上升的拿地成本也代表着房企风险的增加。“未来一年房价不涨超过50%，拿了‘地王’的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力让风险非常大。对于溢价率超过100%的地王来说，这些地块区域未来1-2年售价涨幅不到100%，地王入市的难度都非常大。”张大伟说。

根源是供不应求

杨红旭表示，当前地方政府为了控制地价采取的诸多调控手段“治标不治本”。从治本上讲，短期重点在于改善供求关系，抑制不合理的需求，同时增加土地供给。“但在增加土地供给这方面做的很不好，很多城市的供地计划到年底都完不成。”

“北京去年就很典型，大部分计划没有完成。”杨红旭说。据财新记者的梳理，2011年-2016年，北京不仅计划供应量从1220公顷降至850公顷，除2013年外，其余年份计划完成率均在50%上下徘徊，2016年甚至出现断崖式下降，仅12%左右。

“供地量太少了。”杨红旭表示，开发商之所以拿地比较激进，是出于其对楼市和自身库存的判断，同时也受土地供应的影响。“开发商不知道一年当中这个城市要出让多少地，也不知道土地供应的分布。”

为此，他建议，地方政府调控楼市时应制定更详细的供地计划，包括每月供应土地数量、性质、分布等等，制成表格向全社会公，一旦计划完不成，就要启动问责机制。“开发商看到之后就知道，如果想在该城市拿地的话，会有几次机会，以此来分配资金，安排拿地节奏。”

地方政府的供地节奏一直被业内诟病。赵秀池向财新记者透露，许多地方为了年终结算方便，会在年初选择集中供地。

杨红旭认为，地方政府供地节奏应保持一个匀速，只有这样，开发商才能对供地有个判断。“不能说开发商拿地随着市场波动，地方政府卖地也随着市场波动，这是不对的。因为供地是一个市场预期，这个预期需要稳定。”

北京曾公布，2017商品住宅用地计划供应260公顷，较2016年下降七成。不过3月17日，北京住建委发布公告称，商品住宅实际供地量今年会超去年，仅一季度供地目标就为161公顷，为2016年实际供应总量的1.56倍。两会期间，北京集中推出一批土地。

在赵秀池看来，“集中供应是短期的，得看整个年度的实际供应总量”。她表示，“房价涨在于供不应求，根源还是土地供应不够。”■