作者：任志强，华远地产前董事长
来源：中国房地产报（china-crb）
几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比，去讨论中国的经济问题，特别是对比讨论中国的房地产问题，但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别，因此在社会中造成了极大的误解和错判。
我仅举几个常用的词，解释其中的定义和中国特色的差别。
房价收入比误导政策
这是个衡量房价和国民收入之间的关系，平衡市场价格与购买能力的比例，也是一个重要的判断市场房价的指数。
国际的房价收入比定义为：国民收入的中位数，每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数，三者之间的关系。
之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况 ，只兼顾社会的中位以下水平。
购买力的中位数是指居民的中位数收入水平，兼顾着中位数以下的消费能力，而不计算高收入者的消费能力。
房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准，高于此标准的则为高消费能力。
房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平，而非指含高消费的特殊产品。
中位数坚持的是以社会中位水平的情况，以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。
中国在计算物质指数时，同样把一般消费品纳入指数，而将奢侈品消费排除在外是同一意思。
但中国的住房价格却从未公布过中位数，而是使用的平均数。平均数的最大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。
当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房价时不但提高了房价的水平，同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准，产生过度的追求。
2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个，其中平均房价超过2万元的城市9个，全国平均房价不到8000元/平方米，但中位数则不到4000元/平方米，相差近一倍。
2016年底长沙市（含区县）平均房价为7000多元/平方米，最低价2000多元/平方米，最高近30000元/平方米，但中位数不到4000元/平方米，大约也与平均数相差近一倍。
上海市最高房价为30万元/平方米，最低则只有2万多元/平方米，平均价约为5.4万元/平方米，中位数则不到3万元/平方米，也几乎相差近一倍。
可见无论是城市还是全国，平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上，平均数大大提高了市场对房价的认知。
中国城市的户均面积约为75平方米左右，但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米，但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价，这就大大抬高了房价的总量。
房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果，并让这个差距远远的大于50%，变为成倍增长了！
当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算，但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入，这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。
国际上的计算中位数收入时，则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异，并使计算收入比时出现无法对比的情况。
因此中国所有的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准，并具有极大偏差和欺骗性的计算。完全不具有对比性。
我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比，但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。
正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用，导致的结果是不但没有让高房价的那些房价下降，反而在把那些低房价的房价大大拉高，向平均数靠拢了。
当我们试图用平均数控制地方的房价涨幅时，造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均，以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价，造成部分城市名义均价的下降，但全国房价的普遍上涨。
因中位数的管理是以保护中低收入家庭住房需求的管理，以平均数为主的管理则是不负责任的一种市场管理。限制的是提高生活水平和城市建设的作法，让中国的城市建设仅为满足于当年的需求而失去了长远。
中国历史上曾用控制建筑费用的方式建设了大量低品质的住房，造成大量危旧房和棚改区的出现，造成了极大的浪费，今天难道还要继续重复的走这样的老路，再建一些要几年后就被淘汰的建筑吗？
《平均的终结》一书中早就将平均数这个严重影响科技进步和发展的判断标准废除了。但中国在明明已有中位数的国际标准的情况下，仍然坚持用平均房价来判断和管控市场，必然只会对市场和管理带来极大的危害，而绝不会带来任何益处。
这种错误的统计与管理方式最终只会破坏未来发展的大局，当掌握公权力的人们只能靠错误的信息和判断去做决策时，又怎么可能不犯错误，并让市场走上正常发展之路呢？
以房屋总市值推论中国房地产泡沫是错误的
国家房地产的总市值既是一个国家城市化发展的标志，也是一个国家房地产在国家经济中总量的衡量。
据第一太平戴维斯2016年8月的预计，中国的房地产市值约为270万亿元人民币，为2015年国内生产总值67万亿元人民币的4倍，随后又测算称，已达300万亿元市值。最近则在某些专家、学者的口中称为已达450万亿元，还有些与美国的房地产总市值约为26.8万亿美元相比，认为中国房地产已出现了泡沫情况。
根据国家统计局和住建部公布的两个数据看，中国城镇的住宅总量约为220亿-245亿平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100亿平方米，非商品房约占70%的住房总量，其中包括拆迁房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能进入市场销售计算，并且全部按2017年全国平均住宅房价8600元/平方米计算，其总值也不过200万亿元左右。如扣除年代、成套率、配套设施等因素，高算总值不超过150万亿元，合理低值则不过100万亿元左右。如扣除不可进入市场销售的部分，则会估值更低！
中国目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危旧破建筑，三四线城市则是刚刚进入大量进行棚改的起步阶段。从这三年棚改1500万套的目标看，并不能解决完三四线城市的全部问题，而五六线的城镇又会如何呢？
仅从三四线城市大量的棚改就可以得出结论，这些大量的存量住房的条件极差，危旧破情况严重。许多住房根本不具备商业价值，连中央政府都不得不动用大量的财力给以补贴，支持拆除重建，就可想而知这种住房情况的困难了。而中国除70个大中城市之外，还有590个城市和众多的县镇，其住房情况仍有待改善。
实现小康和现代化目标城市化率应超70%
一个国家的城市化率与这个国家的经济发达程序密切相关，也与人民的生活水平和富裕程度相关。全球城市化率的高速发展则是集中生产能力、资本能力和第三产业发展的必要条件。
1800年之前全球几万年所创造的GDP约占全部总量的5%，1800年之后的GDP则占历史总量的95%，是因为1800年之后城市化的高速发展带动的经济高速增长，经济的增长又反过来推动人口向城市集中，加速了城市化的发展。
1800年到2010年全球的总人口量增长了6倍，但全球城市人口的数量增长了60倍。2006年全球城市的总人口数就超过了农村的总人口数，发达地区的城市化率已经突破了80%，欠发达地区的城市化率也突破了45%，全球平均的城市化率已经超过了53%，并且仍在高速增长。
但中国的户籍人口城镇化率仅为42%，低于欠发达地区的城市化率水平。按常住人口的城镇化率计算也仅为58%不到，远低于发达地区的水平。
中国要想实现小康和现代化的目标，至少城市化率的水平应在70%以上，否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。
但中国的真实城市化率水平极低，目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%，但原有城市户籍人口的户籍与工作地不在同一城市的情况极多，于是就无法充分享受城市化带来的公共服务和资源优势，如子女入学、家庭成员的医保、退养等，都未能充分的实现城市化的条件。
而非户籍人口的城市化，则是假城市化。这些非户籍人口的城市化中，绝大多数人的生活保障与收入来源，还依赖于农村，仍离不开承包地、宅基地，更不用说子女入学、退养、医保等其他问题了。因此凡是不能实现收入来源于城市而非农业的城市化率都是假的城市化率，重要的衡量城市化率的指标不是指人在哪里住，而是指你的收入来源来自于农村还是来自于城市。
发达国家中许多人，特别是退休的老人并不住在城市，但他们的收入来源于城市，仍被计算在城市化率中。
在中国的各大城市中非户籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中户籍人口仅为1200多万，上海也同样，广州和深圳则出现了非户籍人口的数量远大于户籍人口的情况。
广州最新公布的情况中，户籍人口为911.98万人，非户籍常住人口则为967.33万人，非户籍人口超过了户籍人口。20-50岁的劳动人口占85%，63%为广东省之外的人口，能在广州购房的外来人口约为二成。非户籍人口在教育、医疗、参保等社会保障方面处于较低水平。子女就读公办学校的不到5成（49.3%），就读公办幼儿园的仅为2成（20.5%），约35%的劳动者未签订劳动合同，约四成以上的没有参加“本地统筹的城镇职工基本养老保险”，四成以上的人员无医保治疗。
广州的这种情况可以说是所有城市非户籍人口的普遍情况，许多城市的情况则比广州的情况更差。由此可见中国的名义城市化率中，大量的人口是非城市化的收入来源，或只有部分收入来源于城市，这种情况并未改变其原有身份和地位。虽然人身在城市，但大量的保障和部分的收入仍来自于农村。
这种名义上的城市化率不但不能与国际对比，也不能证明农村人口的真正转移。不能改善农村的发展情况，也并未真正解决名义城市化率中的住房问题和人民生活质量提高的问题。
中国的城市化率提高将是影响中国经济增长和房地产市场发展的重要问题。
住房面积不分青红皂白的说法很不可取
住房面积统计既是市场需求与供给关系的一种衡量，也是人民生活水平的一种标准。既反映国家经济发展和人民生活水平之间的关系，也反映住房水平和居住条件的改善。
住房面积通常用三种情况反映，一是人均住房面积的大小，二是户均面积的大小，三是套均面积的大小。
前者反映的是城市人口数与存量住房的情况；二者是按城市家庭户数（即居住单位）计算的存量住房的情况；三是每套住房平均的面积，反映市场供给情况的变化。前两者以人和家庭计算存量住房，三是以建筑本身的情况按独立套数计算与人无关，但三者都反映市场中的存量与新增供给的变化。
1、人均住房面积：在中国的历史上早期这一统计为人均居住面积的统计，因为那时大量的住房为非成套住房，没有厨房、厕所的面积，更没有楼房中分摊的地下室、电梯、楼梯等面积，因此只计算居住面积。1949年城镇人均居住面积为4.5平方米，1978年城镇人均居住面积为3.5平方米。
大约90年代中期才有了厅的设计，并在住房商品化之后，让厅变大了。厕所也变成了卫生间，厨房也不再是转不过身来，放不下冰箱的小厨房了。
以后中国的住房统计也从居住面积变成了建筑面积，但在建设面积的房产证登记中（销售中）都包括了建筑配套面积，即公共分摊面积一栏。
在住建部（当时叫建设部）88号令商品房预售管理办法中，曾规定销售住房可以按套内面积或建筑面积分类计价。但由于产权证登记中都将两者合并登记为产权面积，于是就又有了分摊率的特殊名词，指产权证面积中套内面积和公共分摊面积之间的比例。这是典型的中国特色。
在不同的楼的建设中，这个分摊面积的分摊率差别巨大，如无电梯、无地下设施的大多楼梯、消防梯的分摊比例和门厅等都较低约为10%-15%。但有大门厅和电梯的楼则分摊比例提高了。多电梯、户电梯含地下车库通道电梯的则分摊比例更高。有的豪宅分摊比例高达30%，即一套产权证面积为100平方米的住房，套内面积仅为70平方米，其余均为公共面积。
因此在中国的人均建筑面积中计算的住房面积无法与国际的接轨，正是因为分摊面积的部分无法统一。
在国际的人均住房面积计算中，是指套内属于私人使用的面积，如德国是以建筑分户墙中心线计算的，美国是以户门内面积计算的等，而只有中国是含有公共分摊面积的，因此在与国际对比中会出现极大的差异。
如现有中国统计公布的城镇人均建筑面积约35平方米，实际与国际对比时应扣除20%以上的公共分摊面积，则就只剩28平方米了，中国大城市的人均住房面积标准低于全国平均水平。如北京不到25平方米，上海更低，扣除公共分摊面积之后则人均住房面积都在20平方米以下，再扣除厨房、卫生间和门厅，居住面积就会更低了。
在中国自以为住房已经能满足城镇人均住房需求的人眼中，人均35平方米是个很高的数了，但实际的情况并非如此，尤其是在国际对比中就相差更多了。
数据来源：
香港：香港明报报道
法国：CGEDD报告
德国：德国联邦统计局
加拿大：ttp://shrinkthatfootprint.com/
美国：US.Census Bureau 2014、
英国：BBC新闻
中国内地：《中国民生发展报告》、《房地产大周期的金融视角》、链家研究院
上表的国际比较中可以看出如扣除公共分摊的面积部分，中国城镇人均拥有的住房面积与国际水平相差极大。甚至不到发达国家的50%的水平。现有的人均住房面积的统计，并不能反映真实的市场情况和真实的住房现象，更不能反映人民生活的实际情况。
2、户均面积数：大部分城市并未公布这个户均面积数，尤其是中国城镇中外来人口的变化巨大。几年前公布的户均面积数为：
数据来源：
法国：法国国家统计局
加拿大：http://shrinkthatfootprint.com/
德国：德国经济周刊
日本：日本国土交通省
美国：US.Census Bureau 2014
香港：www.hongkongfp.com
英国：BBC新闻
澳大利亚：澳洲统计局
中国内地：中国国家统计局六普数据、链家研究院估算，不包括房改以前单位分配的公房和小产权房
从中国人均的住房面积看也许许多人会比较乐观，但从户均面积看也许就没有那么乐观了，以户计算的住房面积情况在与国际的对比之中可知道差距巨大。
如扣除户均面积中所包含的公共分摊的建筑面积，就可知这个差距更大了。
也许许多人会认为这几年高速发展的城市建设会让情况发生巨大的改变，但实际随着中国老龄化的出现并越加严重，年轻人并非按户籍所在地居住，独居人口疯狂增长，这个情况也许会更加严重。
德国1960年时人口7300万人，但家庭个数为1900多万个，随着人口老龄化，到2010年全国人口增加了800多万人，增10%多为8100万人口，家庭个数则变为4100万个，增加了一倍多。且老人住大房，会为儿女回家留住所。年轻人的住房则小，但住房总量大大增加。户均人口从3.83下降到2.01。
中国的户均人口同样从80年代的人均3.89，下降到2.8左右，还在继续快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右，说明人口数与家庭户数的变化正在出现德国已出现的这种情况。
中国已出现了约7500万个独居家庭，过去的3年每年独居家庭都以30%的速度增长，其中约3500万个家庭是老年人的独居家庭，4000万左右为年轻人的独居户。但在中国户籍制度的统计中，许多独居年轻人的户籍仍在父母的户口本上，并不与父母同住，而是单独居住。中国户均住户面积的统计中并未将这些户籍未变的年轻人的独居计算在以户为单位的统计之中，因此这种户均面积的统计可能会更加恶化。
北欧独居户已达总家庭户的40%，西欧也在25%左右。但中国目前仅为6%左右，如上升到25%的水平则对住户的需求会大大提高，或几年之后出现德国成倍增长的情况。
从抚养率水平的提高看，这种老龄化和年轻化分居的情况只会越走越快，则户均面积的情况也不乐观。
3、套均面积：指每套独立计算的住房的面积，而不论这套住房中是住了一个人或几个人，是一个家庭还是多个家庭。这个指标是衡量一个国家住房水平的重要标准。
中国早在80年代出台过套均面积的标准，一居40平方米以下，二居60平方米以下，三居80平方米以下，后在商品化之后这个标准被打破了。但2006年又出台了90/70的规定和随后又有了按面积计税的规定，如144平方米的高限等规定。
因此中国的套均面积被政策严格控制，全国100平方米以上的住房比例约为全部住房总量的25%左右，150平方米以上的住房则低于15%，因此套均面积的水平远低于发达国家的水平。
香港人多地少，住房面积是全球最低的。100平方米以上的住房则为豪宅了，但占比极低。政府提供的小面积住房所占的比例极高，中国现有住房的情况虽然远远高于香港的水平，但还是有差距的。
不分归谁和谁在用的户均套数算法不对
一个城市或国家的住房是否已经满足或基本满足了需求，首先要看住房的独立套数，能否超过家庭的总户数，并随着家庭户数的分裂进度，始终保持着适度的空余量，使人们有自由的选择权。
通常一个国家或城市的现有住房应达到总家庭户数的数量，并大多有10%的余量，即达到家庭总户数的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就应达到1:1.2，如果是城市化率高速增长时，除满足现有城市需求之外，还有一定的余量来满足新进入城市的家庭需求。
中国目前公布的户均套数大约为1:1.1左右，即总住房套数大于总家庭户数，似乎已经能满足现有城市家庭户数的需求了。
这个计算中并不管这个住房是归谁所有，由谁居住，或是尚未销售。而只计算现有住房的总量是否已大于家庭总户数，实际的情况是多于或少于家庭总户数，少于家庭总户数的肯定是不能满足需要的，大于时要看能否跟得上家庭分裂速度或新进入城市的家庭速度。
家庭分裂速度是指一个家庭因子女结婚可能变成了两个或三个家庭，新进入城市的家庭则是随着城市化进程和速度增长和变化的。
一般而言1:1.1是最基本的条件，多余的10%则是满足住房调换、工作变化、家庭分裂的必要选择余地。而城市化进程则应有更多的余量，如北京市每年新婚家庭的数量低于总家庭户数的10%，但五年前的年新增人口量则大于原有家庭户数的10%。
但中国的统计之中，忽略了两个问题，一是非成套住房的数量占比高达25%，这些非成套住宅中的套数计算是个多变的情况。如一间平房可能为一户，但一年之后四、五间平房变为了一户。这个差距会变化巨大。二是户籍制度中无法计算出户籍不变的家庭分裂情况。如独居人口的情况迅速增加，有些为人口老龄化产生的，户籍数量不变，但更多的则是年轻人的户籍未动，也未结婚另组家庭，但却独立居住，应被计算为单独户，却未被按户计算的情况。也包括各城市中异地工作独立居住的情况，他们的户籍并不在这个城市，但却会在这个城市长住，需要拥有独立的住房。
当然也有大量合居的情况，如异地工作的人员可能合租一套住房，外地或农村人口大量进城时，也会有打工者合居的情况，但中国的统计则无法跟上这种多元的变化。
如果从北京市租赁市场的情况看，约有20%的住房用于出租，但却要满足36%的常住人口。大约5-7人的住房需求，却只有一套住房的供给，那么如果这样计算，大约住房不能满足非户籍人口都按户计算的人均1:1.1套的住房，全国大约也是如此。
可以肯定的是如果将进入城市的常住人口中，都以家庭方式计算为户时，中国现有的住房无论如何都无法满足1:1的最基本条件。但实际中独立进入城市的个人大约都不是按家庭计算的，也才因此会有1:1.1的说法。
但在国际上的统计之中，这种非户籍管理方式，是个人独立护照的管理方式。则进入城市的非家庭关联的持独立护照的人口都是按单独户计算的，其独立住房的需求则要求户均住房套数计算时，必须按独立户对应独立住房套计算。
