影响房价的三大因素，终于知道房价的构成了！

楼市投资圈 · 公众号 · · 2017-09-17 17:30

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文章来源：网易

购房者在买房时，最关注的肯定是房价，没有之一。但是，房价的涨跌不受不自己控制，如何能在房价处于低位时入市抄底，恐怕是每个购房者的梦想。那么，如何来判断未来房价的走势呢？房价到底受到哪些因素的影响呢？

影响房价构成的因素的很多，按照重要程度可以归结为三类，分别是基础因素、增值因素以及不确定因素。下面，咱们就来详细说说这三大因素是如何影响房价的。

一、基础因素

所谓基础因素，是指影响房价的最根本的因素。需要明确的是，开发商之所以要拿地建房，就是为了盈利。那么，土地成本、建安成本、销售管理成本、税费、利润就构成了房价的基本因素。一般情况下，以上这些因素都是固定的，通过各自占比就可以计算出一个新楼盘的房价。

需要说明的，由于各个城市关于房地产开发的政策不同，基础因素之间也是有差异，尤其是土地成本和税费，变化较大，这也直接导致了各个城市房价的差异很大。

二、增值因素

增值因素说白了就是能够为房子更值钱，卖的价格更高。大家在买房时往往会发现，两个新楼盘可能就是在一条路的两边，在楼层、户型差不多的情况，房价可能相差不少。大家肯定会奇怪，为啥会有这样的差异呢？

这就是影响房价的增值因素造成的。增值因素主要包括以下几个：

1、开发商的口碑

开发商的口碑实际就是指开发商的品牌。大家应该都会对品牌溢价有所了解。比如手机，可能功能差不了太多，但是某些品牌的手机就是要贵一些，比如苹果、三星。这其中，就包含了品牌溢价。

同样，买房时，也会有品牌溢价。相邻的两个楼盘，国内知名开发商开发的，与当地小开发商开发的，卖的价格肯定有差异。即使两个楼盘价格一样，那么相信广大购房者肯定会买品牌开发商的，因为那意味着房子质量更好，后期的服务更有保障。

2、附赠装修、车位

这个大家就比较好了解了，同样情况下，精装修的房子肯定比毛坯的贵，带车位的房子肯定比不带车位的贵。某些开发商为了将自己的房子卖出更高的价格，往往将装修和车位捆绑销售，而精装修的和车位的价格已经远高于其实际的价格，这样的行为无疑损害了购房者的权益。

三、不确定因素

不确定因素是指突然发生的，不可控制的因素。上面两个因素基本可以确定房价的高低，但是，一旦有不可控因素介入，那么房价就会发生变化。不可控因素主要包含两类，一类是影响房价上涨的，一类是影响房价下跌的。

1、影响房价上涨的不可控因素

影响房价上涨的不可控因素主要包括炒房、买房补贴、降息、降首付、取消限购、房产中介抬价等。这些因素都会刺激购房者的买房行为，从而影响房地产市场的供需，进一步影响房价。

2、影响房价下跌的不可控因素

影响房价下跌的不可控因素主要包括限购、限售、加息、提高首付、打击房产中介等，这些措施，一是将炒房行为从房地产市场中挤出，二是提高了购房者的买房成本，从而影响房地产市场的供需，进一步影响房价。