上海土拍新政颠覆传统，模拟企业评分夺睛

撰文| 万寅升  克而瑞上海机构土地事业部总经理

          葛瑶  克而瑞总裁办 执行主编

上海开启复合招挂，有钱不一定能拿到地

中国土地市场的规范化市场化，可追溯至2004年9月1日国有土地使用权协议出让被终止，国有土地使用权一律采用招、拍、挂。此举结束了土地出让的乱象时代，在当时具有积极的历史意义。但在中央严控地王的今天，招拍挂这一“价高者得”的模式也暴露出了弊端。

十三年后的2017年4月，上海将此前临时中止的三幅宅地重新推向市场，但由挂牌出让调整为招标挂牌复合式出让——

若通过资格审查的有效申请人数超过三人，地块将采用招标方式出让，若三人以下就采取挂牌方式出让。在招标过程中，分别分为“投标、开标、评标、定标”四个步骤，而在“评标”过程中增加了新的评分体系。从发布的综合评分表中可以看到，评分体系分别包括房企的经济实力、技术资质、项目经验三个方面。其中，经济实力包括总资产、净资产、净利润率、净资产收益率四个指标，总分为30分；技术资质包括信用评级、开发资质、百强排名，占分20分；而项目经验占分50分，主要考察的是在一线城市的操盘经验。

就这样，上海土地市场走在了全国的前列，开创了多元化复合招挂的先例。这一改变导致房企即使有钱也不一定能拿到地。从交易中心下发的评分项目（表1）来看，评分标准较为复杂，一时间，意欲在上海拿地的开发企业们无所适从。小小一张评分表，影响的却是整个集团在上海拓展的全盘计划。

2017年4月的上海土地出让“评标”评分项目

注：“一线城市”是指北京、上海、广州、深圳

来源：政府资料

土拍新政下，典型企业模拟评分

从上述评分体系初步判断，大型房企与中型房企之间，千亿级别与百亿级别之间的差异是非常巨大的，按照现行规则，每一块土地最终入围的企业，很有可能集中度与重合度非常高，整体市场的规则秩序都将面临重新洗牌。

克而瑞上海土地事业部从成立至今，核心的服务思想就是尽可能帮助企业获取上海的公开市场用地，无论是运用细致的数据信息服务，还是运用线下标准的咨询服务，都提供了企业相对精确的战略建议。但本次评分模式的出现，对于土地事业部的服务来说，也是一个巨大的冲击，因为很有可能较多的企业在资格竞争这个环节，都要面临非常残酷的事实。

因此，在新规则正式实施前，克而瑞土地事业部团队在4月份选取了9家企业做了一次模拟评分，这无论对于内部评判，还是对于服务本身而言，都是一个非常重要的战略步骤。

对于企业的内部信息，团队利用一周的时间，做了大量的数据收集与内部访谈，同时对于评分标准进行了多次的内部探讨，在过程中也与交易中心取得了联系，希望模拟评分可以尽可能准确。

初步评分结果如表2所示。

上海典型活跃房企，住宅用地招标评分模拟

来源：克而瑞上海机构土地事业部

5月26日，上海临港、奉贤推出3宗地块，其中2宗为纯宅地，1块商住地。此次土拍采用了“招挂复合”的新模式，也是新政评分的首次运用，最终的万科评分为81分，与克而瑞的模拟分值86分基本相近。

模拟评分和政府公布评分的差异，主要是因为企业向政府提供的材料和团队调查所得的区别，尤其是企业自身的资金申报并不公开。其它数据方面，除了交易数据使用的是CRIC数据，其余数据多数来源于企业年报，这两部分数据的准确度都比较高。

至于评分结果的时效性，如果单个企业在某一段时间内小梁有很大变化，分值变化可能会比较大。但在企业的正常市场行为下，变化的可能性、幅度都不会太大。

新政更迭，击退“马甲”和“联合拿地”

在克而瑞上海土地事业部试水模拟评分后不久，6月下旬，最新的土地拍卖评分政策出炉，加入了新的条目。一个重大改动在于，就是初版评分标准中经验值占到50分，这次经验值降低了些，但也超过了40分，仍占据重要部分。而多出来的分值划到增加的一个“受让管理”的项目中。该项内容可理解为，2017年5月1日以后在上海没有拿过宅地（包括含住宅综合地块）的开发商得30分，拿过一块地的15分，拿过两块的0分，联合拿地的也算。这一新规弥补了上一轮评分标准可能产生如果入围企业的集中度与重合度过高的弊端。

 来源：政府资料

由于受让管理总分值高达30分，换言之，5月1日后在上海拿过地的保利、中海、中建这几家公司再次拿地的可能性很可能没有其它房企高，而5月1日后没有在上海拿过地的公司增加获胜几率则有所上升。

针对拿过地的企业是否会通过“马甲”拿地来“获取粮票”的猜测，本刊认为，由于综合评分的其它70分和企业的资质分分相关，用“马甲”参与拿地反而得不偿失。换句话说，从此以后，“马甲”这一传统土拍中尴尬又常见的景象极有可能将在上海土地市场中销声匿迹。

前几年，由于地价上涨、对项目操盘的要求越来越复杂、利润可控制空间愈加收窄，相比单打独斗，联合拿地、联合开发成为不少房企新的选择。强强联合的多元化拿地模式有助于分摊风险和丰富产品形态，在部分城市甚至已成为土地市场主流模式。但在上海这一最近的评分标准中，由于联合拿地也计入拿过地的范畴，本刊预计今后联合拿地行为将在上海大幅减少，这对企业的资金要求、抗风险能力提出了新的挑战。

因此，在全新的复合招挂背景下，上海土地市场的“玩家格局”很有可能发生翻天覆地的变化。克而瑞上海土地事业部将持续关注，并及时更新企业模拟评分。如果这一评分制度在上海试水成功，进而推广到其它一线城市，或将对诸多企业的城市进入战略产生巨大的冲击。