文章主要围绕广州楼市9月底新政和国庆期间的楼市热度展开，分析了市场变化及不同群体在楼市中的策略和行为。同时，对即将到来的市场趋势和潜在风险进行了提醒。
文章提到广州新盘在深秋迎来春天，开发商底气足，涨价和收回折扣随之而来。符合市场规律，改善群体推动行情。
文章指出市场供需已发生变化，首套二套的低首付和利率政策对改善买家有吸引力。刚需买家对价格敏感，面临风险担忧。
文章提醒市场存在割裂现象，二手市场短期内仍有机会，但部分刚需改善盘可能难卖。呼吁不要随大流，要做符合自己需求和预算的决策。
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9月底的一系列放松新政和国庆这一波的热度，确实让广州的新盘在深秋迎来了春天。
既然卖得好，开发商自然底气就足了，涨价、收回折扣随之而来。按照我这些年对开发商的理解，这并不意外，卖得好就涨价，卖不动就打折降价，10多年前就是这样的。
有人担心这波行情会像上半年，像去年10月份那样，热了一个月就冷了下来。
我觉得不排除这个可能，毕竟现在的行情更多依靠改善群体在推动，低首付有助于置换、高收入群体的决策，但是对于首次买房或者抗风险能力不强的刚需买家来说，他们上车的紧迫度并没有很强烈。
这是最近一年来，政策对改善和刚需不同的推动逻辑：
对利率的敏感度，大家都差不多，不管他是300万500万800万还是1200万，谁都希望能省则省。
但是对首付的要求，这两类群体不一样。
很多改善要做的是资产优化和房产升级，可选择先买后卖
，只需要在短期内承担高一点的负债，等旧房子卖掉之后，清掉一部分欠款。
所以现在首套二套1.5成首付、极低（2.85%）的利率，对于经历过多个周期的改善买家来说，是非常有吸引力的，他们不会纠结短期市场的波动，长期是看好广州楼市。
当下的热度和各种政策利好，也推动了他们入场的决心和信心，对于他们而言，未来一切向好，比什么都重要。
刚需对价格本身，以及自身的收入结构更加在意
，他们没有多套房子压仓，很多年轻人还要掏空六个钱包，自然对价格的变化非常敏感——
这是正常的，包括我自己也是如此，作为一个需要靠自己攒首付还房贷的年轻家庭，我们担心风险，希望将风险控制在最低，是人之常情。
这也是我做这个账号的原因，希望帮助大家买房避坑，做更正确更高效的选择。
经过这一波消化过后，市场的供需已经发生了变化了。
一是上半年许多卖家卖掉了旧房子
，经过3-6个月的走流程和思考，到了国庆这个节点，做好了再次上车的准备。
尤其是对学位、对改善居住环境有强需求的，无法完全依赖节点选择买与不买。
举个例子，孩子明年要上学，基本上会在年底之前敲定房子的事。
需求端在过去一个月以来，得到了极大的释放，对应的是供应在缩减。
二是改善盘的供应情况从去年下半年以来，就已经很清晰了。
最近半年拍的地，要么是面粉厂这种超级豪宅，和2500万以内预算的买家没关系，要么就是海珠西广纸、三滘立交这种高密度超高层地块，改善肯定看不上，刚需也有点纠结。
所以适合买、值得买的盘，上半年、现在甚至到了明年，大概率还是这些。
但是你觉得中海大境，保利天瑞到明年还有楼层供你选吗？
你觉得和樾府、万博悦府在经历了火热的国庆后，还要急着赶销量吗？
燕语堂悦经过年中的低开，现在有了涨价的勇气，依然有买家买单。保利雅郡傲娇到开盘后马上涨价，不就是看到市场好了嘛。
那么除了这些盘，剩下那些没学校，没地铁，或者供应量大的区域，到了明年你依然看不上。只不过那个时候大家没得选，也只能捏着鼻子买了，或者去买户型落后的二手。
