【资智通鉴】任泽平：房地产要讲逻辑，长期看人口，中期看土地，短期看金融(视频)

1、 国泰基金宏观分析师张容赫： 去年下半年开始，国内经济增长下滑的形势有所稳住，大家对中国经济未来走势有了分歧，有些觉得是经济下滑的一个中继，有些觉得是新周期的展开，对这个问题您怎么看？

方正证券首席经济学家任泽平： 我们15年时候对中国经济提过一个判断，就是未来中国经济会是L型，我们处在经济增速换档的探底期，大家看16、17年都是6.7%，经济处在探底的过程。

我们对未来中国经济的总的判断，是处在L型的一横，这是第一个判断；第二个判断大家会看到未来所谓的“新5%比旧8%好”，因为供给的出清和需求的复苏，企业的利润会恢复，尤其是龙头企业的利润。继经济L型之后，最近我们有一个最新的观点叫“新周期”，“新周期”是对未来一两年国内宏观经济大的判断。

2、 国泰基金宏观分析师张容赫： 今年货币政策取向是大家非常关心的问题，去年的中央经济工作会议上，对今年货币政策定位是稳健中性，而今年实际从业者感受有偏紧的趋势，央行行长周小川最近的讲话中谈到全球大的货币宽松周期要结束了，对此您怎么看？

方正证券首席经济学家任泽平： 对今年的货币政策，我有两点判断：第一，今年货币政策方向肯定是偏紧的，边际上是收紧的。原因主要是美联储在加息，国内又在去杠杆、防风险、稳汇率、控房价，所以今年货币政策肯定不会在边际上再放松。从基本面角度，经济L型企稳，经济上也支撑货币政策边际上收紧。

第二个判断，今年货币政策又不会大幅收紧。中国经济刚刚从衰退走向略微弱复苏，不具备条件大幅收紧，今年又是政治周期年，比较特殊，政策上有维稳的需要。

3、 国泰基金宏观分析师张容赫： 去年四季度以来，特别是今年初起，整个房地产市场的火爆都是超出预期的，这样的火爆下，北京等很多城市都相继出台了房地产调控政策，您怎么看待现在房地产市场的情况？

方正证券首席经济学家任泽平： 对房地产市场，我们在15年有一个预测，提出一线城市房价翻一倍。房地产研究要讲逻辑，房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融。如果要判断某个地区未来的房价或者房地产市场走势，问三个问题答案就出来了：第一，该地区人口未来会流入还是流出？第二，它的土地供应会增加还是减少？第三，货币松紧程度如何？这决定了我们对房地产市场看法。

人口流入的地方，房地产长期来说是有需求支撑的；中期看土地，如果人口流入，你还不供地，那么这个地方房价是有压力的；短期因为利率、杠杆调整，会使得居民购房支出提前或者推迟。

所以，对现在的这一轮房地产上涨，我们的建议很简单，除了要摈弃过去二十年限购、限贷、限制土地供给的房地产调控，应当尽快建立长效机制。长效机制核心有两个，供地和房产税，只有这样才能实现总书记在去年提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。当然还有城市规划，我们也需要尽快完善，比如尽快确立大都市圈战略，尽快建立人地挂钩的用地结构的调整。

4、 国泰基金宏观分析师张容赫： 下一个问题是关于人民币汇率的。今年年初以来人民币贬值有所缓和，您怎么看待今年美联储比较强的加息周期下人民币的走向？

方正证券首席经济学家任泽平： 人民币汇率走势取决于两个方面：一是美元，另一个是国内经济的走势，就是我们的资产回报率。

目前看，美元还在大的强势周期里，美国经济在加速，美联储加息也在提速。15、16年美联储加一次息，现在大家预计今年要加三次，三月份就加了一次，明年市场预计也是加三次，两年下来要加6-8次，美元还在强势周期里。

第二个是国内经济，国内经济取决于货币政策、我们的改革和市场自发的出清和调整。最近人民币出现企稳迹象，主要是国内经济企稳向好，央行也进行了一些利差的补偿。短期汇率走势我们认为能够走稳，下半年如果美联储超预期加息，可能会给我们一定的压力，当然这也取决于国内经济的强弱。总的来说，我们对今年，或者说未来一段时间的中国经济还是有信心的，所以人民币汇率今年大幅贬值的压力是不存在的。