以货币化改革为标志的中国住房市场化改革已近20年，可谓成果丰厚，问题也突出。当前，中国住房改革再次走到十字路口。未来，既不能走“以实物分配”为特征的左拐道路，亦不能走唯“货币化为特征的商品房”右拐道路，而是在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，继续朝构建住房租赁市场发力。
当下，在政策设计以及落实上，如何通过住房租赁市场的发展，一体化解决公共服务均等化，乃是如何改革应有之义。
总第817期《中国新闻周刊》封面报道
《
新租房时代
》
★ 广州租购同权：理想如何落地？
★ 房改新政开启新租房时代
★
成熟的住房租赁应该由市场主导
——专访住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌
3月23日，广州街头的房产中介人员。
图 | CFP
《中国新闻周刊》记者 | 闵杰 许青青
本文首发于2017年8月18日总第817期《中国新闻周刊》
“有了租购同权以后，怎么能通过租房上更好的学校？”
8月14日晚7点半，广州市建滔广场四楼，一位家长抛出的问题，引发了一阵笑声。这是一家教育培训机构为家长免费举办的“2018广州幼升小全年规划讲座”。
“那就要拼概率了，运气好的话，你能读育才学校，运气不好的话，你可能被分到杨箕小学。”培训老师回答，要想通过租房上“名校”，基本没有可能。
在一个广州本地社区网上，育才学校被归类为越秀区“次名牌小学”，属于第二梯队，而杨箕小学则被划归为“不值得买学位的小学”。
“租房入学的政策在广州一直都有，不是新的政策。”培训师看上去很年轻，却对广州市各区入学政策了如指掌，还帮家长们总结了一些关于入学面试考题、各校赞助费行情等无法通过公开渠道获得的经验，“租购同权细则还没出，但对租房者其实影响不大，对房东的影响反而更大。”
前来参加讲座的学生家长王霞也对租购同权的细则非常关心，因为这直接关系到她用什么方式把手里这套学位房租出去。
为了让孩子就读在本地人心中排位靠前的农林下路小学，王霞在农林下路买了一套40多平方米的学位房，而手中的另一套东雅轩小区的房子，则空出了一个中山二路小学的学位。
“这套房子租给普通租户，就是每个月4000元，租给想要学位的家长，房租多少我还要想一下。”王霞告诉《中国新闻周刊》，她看到有媒体报道，如果要占用房东的学位，有房东要一次性收取12万元的“学位占用费”，
“我要看政策细则出来是怎么样，我不能踩在刀尖上。”
这正是一些教育学者担心的问题。在教育资源供需紧张的一线城市，学区房高烧不退，租购同权又将教育和租房捆绑在一起，可能不仅不会降温，还会引发新的问题。
“你用房东的学位，任何一个房东肯定都要收一笔钱。”王霞态度笃定，“只收4000元房租，那是不可能的。”
一些家长在广州一所小学大门外“安营扎寨”，连夜排队等待入学报名。图 | CFP
“这个文件有16条内容，我们也不明白为什么社会的关注点都只聚焦在‘租购同权’上。”一位接近广州市住建委的人士告诉《中国新闻周刊》，租赁16条引发的舆论热度让他们也有点困惑。
这份租赁16条，指的是广州市政府在7月17日发布的一份《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，其中包括16条具体措施，涉及租赁住房的权益保障、落实税收优惠、增加土地供应，甚至还提出了要扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济。
方案以广州市政府办公厅的名义发出，但牵涉的部门非常多。广州市住建委、教育局、住房公积金管理中心、国税局、地税局、公安消防局、质监局、国土规划委、发改委、公安局、城管委、环保局、供电局、来穗人员服务管理局、财政局、国资委等近20个部门和单位都被分配了具体任务。
作为组织配套，广州市还建立了住房租赁管理联席会议制度，联席会议办公室设在市住建委，负责统筹协调和信息沟通。
这份“史无前例”的文件让广州链家研究院院长周峰也感到“很新鲜”，
“以前房地产市场方面的政府性文件，一般只涉及市政府和住建委，这次涉及的部门特别多，第一次把教育局也拉进来。”
作为房地产领域的观察者和研究者，周峰对《中国新闻周刊》坦言，这是第一次见到。
社会舆论显然也对这份“史无前例”的文件感到“很新鲜”，而舆论的焦点都集中在租购同权四个字上。
这个概念出现在文件的第一条具体措施中，文件中称：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定（市教育局牵头）。”
事实上，如果仔细研读会发现，
第一句话的前半句“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”，严格意义上看并非新提法，包括杭州、厦门和广州自身，此前都有相关政策已经在操作。但后半句的“保障租购同权”，却犹如在水中投下一个炸弹，激起水花一片，引发了无数想象和争议。
不少自媒体文章毫不吝啬地夸赞称，“通过租房可以就读名校，学区房将成为历史”。有人将租购同权直接解读为，“只要租房子就可以享受和购房人子女同等的入学权益”。还有人评价，“租购同权是创举，给市场带来的冲击是核弹级的。如果其他城市统统跟进，楼市真的要变天。”
甚至还有人将这个概念，和广州市的城市竞争战略联系在一起，认为政策背后的深意在于：广州，这个落寞的一线城市，被深圳超越，被杭州、武汉、成都等二线城市追赶，已经意识到必须要在这一波一线城市疏解大潮中抢夺人才，才有绝地反击的机会。
新概念引发的质疑声也很强烈。很多人担心，“租购同权将进一步刺激学区房租金走高，部分片区的房租会出现广州特色的飞涨，而学区房的楼价也很难真正降下来”。更多人对新政效果表示怀疑，“即使租房，也不可能真正和购房者一样读名校”。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁近期在接受媒体采访时就提出，“现在让租赁人和产权人享受一样的学区入学待遇，结果可能是：房屋账面价值没有上涨，但租赁价格急剧上升，只是资源置换的形式变成了房租。”
面对沸沸扬扬的社会舆论，前述接近广州住建委的人士对《中国新闻周刊》坦言，租购同权体现了广州市一个良好的愿景，但至于能不能真正实现、能实现到多大程度，是否会引发新的问题，现在都不得而知，要取决于未来细则如何制定。
这位人士告诉《中国新闻周刊》，
细则目前还在制定阶段。根据文件，“原则上各相关政策措施要于2017年8月底公布实施”。
16条具体措施都已细化到了具体部门，由文件中小括号里的部门分头制定，而负责落实租购同权细则的则是广州市教育局。
广州市教育局拒绝了《中国新闻周刊》的采访要求，理由是，“采访统一由广州市住建委回复”。
而前述接近广州市住建委人士则对《中国新闻周刊》表示，租购同权这个理念并不是广州市住建委提出的，只是目前联席会议办公室设在住建委，但租购同权这个理念的产生过程并不清楚，“有可能是教育部门提出的，也有可能是市里的意见。”
制图 | 叶雪鸣
随着舆论发酵，越来越多的讨论已经从住房转移到了教育话题上来。
一份发展住房租赁市场的文件，却意外引发了关于“教育公平”的热议。
“租购同权这个概念，对我们基层教育部门来说，意义不大。”广州市天河区教育局基础教育科科长汪明徽告诉《中国新闻周刊》，
因为原来也没有歧视，只是在实际中，因为教育资源所限，只能力所能及地解决。
汪明徽所言不虚。事实上，在广州各区的入学政策中，租房入学的政策一直就有。
比如，广州市越秀区规定：对手续完备的由适龄儿童的父母租住房管局或本单位房的租住户子女，由对口小学接收；如适龄儿童父母广州市内另有房产，由实际居住地所属区教育行政部门统筹安排学位。对租住私人房屋或租住非本单位房的，由区教育局统筹安排学位。
而广州市海珠区对租住户的规定是：租住公租房的租住户子女，人户一致，原则上由对口小学接收；其他租住户情况由区教育行政部门统筹安排学位。
这些规定背后，基本指向一个事实：父母只要有广州户口（多数都是集体户口或挂靠户口），子女都可以通过租房就读公办学校，差别主要在于是“对口生”还是“统筹生”。
目前在广州各区的入学政策中，适龄儿童的入学方式分为“对口”和“统筹”两种。前者大多针对自有房产者子女，购买商品住宅可以和某一个学校的学位一一对应，这就意味着，只要购买了某校划片的“学位房”，子女就可以直接就读这个学校，称之为“对口生”或“地段生”。而“统筹”生进入的小学由教育行政部门统筹安排，住房和学校无法一一对应。
汪明徽对《中国新闻周刊》说，从现实来看，有户籍没房子的子女入学，一般属于统筹生，“如果就近的学校有学位，都能进去就读，但如果排满了，就只能统筹到3公里范围内，一切原则取决于该学校规模能不能承受今年学生总量。”
在他看来，租购同权带来的最大问题是，很多父母觉得，即使某个小区对应学校的学位很紧张，但有了这个政策后，租房也能进去。
“但结果可能还是进不去。”
他解释，这取决于教育部门解决入学儿童的先后顺序：首先确保有户口有住房的儿童入学，这是肯定要优先考虑的。其次，有户籍没房子的情况，如果有剩余学位，可以对口入学，如果排满，只能接受统筹。而排在最后的，是积分入学儿童。
他坦言，“首先解决有房有户口的，第二解决有户口租房的，第三才能解决无户口无房子的，总得有个顺序。”
“租购同权并不是针对外来人口的一个政策，只是讲了人户分离的情况而已。房子不在这，租了房，就可以享受教育，不一定非要是外省人或者农村人。”
教育部高等学校社会学学科教学指导委员会副主任、中山大学社会学与人类学学院教授蔡禾对《中国新闻周刊》表示，外界对这个政策存在误读。
他认为，租购同权从趋势上看当然是好事，但在供给和需求有巨大差异的情况下，政府最终还是会制定一个办法，要做出选择，“只能放开一部分，这一部分让什么人能进来？要订个标准来遴选，遴选的条件会取决于政策优先考虑什么人。”
2015年8月，广州市越秀区大南路小学，入学第一天的学生。图 | CFP
蔡禾曾经带领团队在广东连续作了4年调查，结果发现，只有25％的农民工愿意入户到自己打工的城市，“他们最想要的不是户口，而是教育。”蔡禾认为，积分入户并不是解决外来工服务均等化的根本途径，更实际的是解决其子女就学问题。
而对无户籍无房产的来穗人员来说，孩子想要通过租房入学，基本只有一个办法，就是积分入学。
不过，即使积分入学，仍然只有部分孩子能就读公办学校，更不可能达到租购同权。
自2010年起，广州各区陆续实行积分入学办法，到2017年，广州市11区已全面实现积分入学。居住年限、缴纳社保、稳定住所等都被列入积分项目，具体的操作实行“一区一策”，但大的原则都是“拼居住证和社保年限”。
但各区政策也有不小的差异。比如，广州市越秀区，作为传统教育强区，从2017年才开始真正实行“积分入学”，而且政策门槛相对较高，报名积分入学的资格必须同时满足四个条件，包括持居住证满1年，实际居住满1年，在越秀区参加社保满1年，以及在越秀区的工作或经营证明。
各项指标，年限越长，分数越高。比如，居住证连续满5年，得60分。而连续满1年不足2年的，只有12分。额外的加分项目有两个，其中，申请人在越秀区有全额房产能加12分，依然远远优越于租房者。
相比之下，作为广州外来人口集中流入区之一的天河区，门槛却较为宽松。天河区教育局对《中国新闻周刊》提供了一组最新数据，截至2017年3月，天河区常住人口是214万，而户籍人口只有88万，呈现户籍人口和外来人口倒挂的特点。
尽管如此，天河区教育局基础教育科科长汪明徽告诉《中国新闻周刊》，天河区积分入学仍然只设“最低门槛”，即居住证满1年是必达项，而在天河区工作、在天河区实际居住，或者在天河区购买社保，三者符合其一，就符合报名资格。
