7月，上海楼市企稳不？

国家统计局报告，2018年5月， 上海楼市同比下跌2.3%。

坊间传闻说跌幅10%甚至20%。

根据多位已经完成置换的市民反馈，远郊 普跌 18%左右，近郊分化下跌5%左右，外环内分化下跌4%左右， 核心区分化上涨2%。 （样本不够大，故仅供参考，但来源真实，欢迎已经完成置换的市民继续提供数据）

市场真实的跌幅， 比较靠近统计局的统计数据。 （例如5套400万的房子合计跌掉100万，一套2000万的房子没有跌，总跌幅2.5%）

乡野新盘其实未必比二手房便宜，核心区新盘便宜的幅度更大。

也就是前者自住并且新房偏好的人会买，后者维持对二手房的碾压。

影响市场走势的是主力价位新房。

那么，主力价位（300-600）新房低开幅度多少？

6%左右。

主力价位的房子分布在哪里？

近郊或者远郊地铁。

这正是上海在7月派了大量主力价位的房子分流二手房的用处。

同时7月6日是贸易战的开始， 贸易战是显然的利空，利空的直接效果是打击市民的收入预期。上海楼市一直都有合理泡沫， 与收入预期正相关。

另一方面，居住诉求是连续性的。

半年二手房成交量9万套以上房价回暖 是历史规律，也是生活驱动下的自然回暖或上涨。

6月由于新政的影响，成交回落是必然的。 只是超过1.5万套有点意外。

越来越靠近半年9万套的大荣枯线了。

那么7月是不是淡季呢？

在开发商自由定价的时候，新房因为新房偏好以及新房持有安全感更强的原因， 新房会更贵。 开发商需要推盘、认筹来蓄客，诚意买家还可以卖房子参与。 自由定价年代日清盘在商业上是销控失败。

7月、8月所谓的淡季其实是因为开发商特意金九银十推盘的结果。

如今的新房，集中在7月8月推盘，不存在腾房票一说，市民也不敢轻易腾房票， 怕买不到。

需求端大量买家入市，供应端大量新房入市。宏观背景是收入预期冲击。

这样的7月，成交量还能不能超过1.5万套？

就微观个体而言，打算买新房的买家如果新房没有买到，会去二手房里看自己关注的房子，如果二手房卖掉了，买家会作何选择？

也就是7月如果超过1.5万套， 大的荣枯线走稳基本已成定局。

那么如果7月远离1.5万套，3到8月累计成交超过9万套，房价是不是企稳呢？

一样企稳，但会有更多买家关注所谓的贸易战，想买的二手房还在就不会慌。

希望7月不要企稳，不管是卖家还是买家，不企稳是更有利的。

因为这样才可能调整普通住宅标准。

为什么调？

因为房价是跌的，调控任务完成了何必再为难市民？

至于买不买，我不曾变过。

市场端看多。

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