这样卖房，可能面临牢狱之灾！

板鸭生活通 · 公众号 · 法律房地产 · 2025-02-26 01:37

主要观点总结

本文介绍了出售房屋涉及的重要财务和税务责任，包括定价时的注意事项、市场价值的确定因素、需要缴纳的税费以及可能的免税或减税情况。

不当操作可能导致高额罚款甚至刑事处罚，卖家必须谨慎处理。

房产的市场价值需综合考虑地区房价水平、房产面积、房龄、维修状况、房间数量和附加设施等因素。

卖家需缴纳房地产税、市政资本利得税和个人所得税。特殊情况下，如主要住宅再投资、年龄超过65岁、严重依赖性状况或领取特殊抚恤金等，卖家可能享受免税或减税优惠。

以不合理低价出售房产可能面临高额罚款和长达两年的监禁风险。

推广

（本文翻译自媒体20分钟报）

出售房屋是一项涉及重大财务和税务责任的交易，任何不当操作都可能引发严重后果。卖家在定价时需格外谨慎，因为低于市场价值的售价可能被财政部视为逃税行为，进而招致高额罚款甚至刑事处罚。

当房产以远低于市场价值的价格出售时，财政部有权介入调查。这种情况常见于家庭内部交易，例如父母将房产低价转让给子女，以避免支付赠与税等额外费用。然而，税务机关对此类交易保持高度警惕，若发现违规行为，可能处以最高10万欧元的罚款，严重者甚至面临六个月至两年的监禁。

例如，一套市场价值为15万欧元的房产，若以7500欧元或1.5万欧元的价格出售，罚款可能从1000欧元至1万欧元不等。若售价低于7500欧元，罚款金额将大幅上升至2万至10万欧元，并可能面临刑事处罚。

确定房产的市场价值需综合考虑多个因素，包括所在地区的房价水平、房产面积、房龄、维修状况、房间数量及附加设施等。地理位置也是影响房价的关键因素之一。

出售房产时，卖家需缴纳多项税费。首先是房地产税（IBI），买卖双方需根据当年各自持有房产的时间分摊该税。其次是市政资本利得税，需在房产出售后30个工作日内缴纳，具体金额因市政当局而异。未按时缴纳可能导致额外罚款。

卖家还需缴纳个人所得税，该税基于房产出售价格与购买价格之间的差额计算。然而，某些情况下，卖家可享受免税或减税优惠：

-主要住宅再投资：若卖家将出售主要住宅所得用于购买或装修另一处主要住宅，且在出售前后两年内完成再投资，可免除再投资部分的税款。

-65岁以上老人免税：65岁以上老人出售其惯常住所时，即使不购买新房产，也可免缴个人所得税。

-依赖性免税：处于严重或较大依赖性状况的人士出售惯常住所时，同样享受免税待遇。

-特殊抚恤金免税：领取孤儿抚恤金或恐怖主义行为抚恤金的人士出售惯常住所时，无需缴纳个人所得税。