这段很有意思，可以做个参考。-20241007081724

房地产市场上有个很有趣的现象，就是顶尖的专家因为知道风险所以没办法在市场上赚到钱；投资者需要专家做的也从来不是指明赚钱的方向，而是需要他做风险提示。我讲一个我当时听到的，可以说是改变我购房观念的一个讲座。

我们普通大众都有一个迷信，就是觉得人口流入的地方房价会涨。你有没有想过，进入大城市的年轻人靠什么支撑房价？他们要买房，不是靠父母给钱，就是靠自己在大城市里赚钱。如果有人告诉你，新进入大城市的人在越来越穷，他们根本支撑不起房价，你会怎么想？

我当时听讲座的专家主讲的就是这个话题。整套逻辑和验证精彩的无与伦比。他当时选来研究的对象是长沙。长沙这个城市人口涌入非常多，但是房价一直因为供应太多所以起不来。这是我当时的一个认知。但是他的分析方法不一样。

他首先给我们看湖南整个省的人口流动。你会发现湖南是全省人口流出，但是长沙人口增加。进入长沙的人绝大多数来自湖南本省的欠发达地区。他们在本地没有工作岗位，跑到长沙来赚钱。

那么长沙本地有高端的就业岗位吗？

很少。

这点他分析的是湖南本省名校大学生的就业走向。接着你就可以看到除去公务员岗位之外，湖南本省的名校比如中南大学之类的毕业生，去向最多的是广东珠三角地区。因为那边的工资高，长沙工资低。名校生追求高薪岗位，反过来就会离开长沙。

长沙的特点就是产业结构整体低端，能吸纳很多劳动力，但是这些劳动力普遍工资不高。

接下去你再去看，周边县城的有钱人是匀速涌入长沙的吗？

不是。因为教育。

长沙本地有四所知名高中，垄断性的获得了清北给湖南省的名额。本省的有钱人在乎孩子教育，就会提前想办法送孩子来长沙读书。他通过分析长沙一些知名中小学的入学情况给我们展示了一个外来有钱人提前进入长沙的图景。

他给我们展示的一个图景就是进入长沙的人，越晚，就越会发现他们的爹妈没钱，自己在长沙也很难赚到钱。他们没钱，越来越穷，靠什么成为购买力，把长沙的房价越推越高呢？

没钱，哪里来的刚性需求去买房啊？

是相信有刚需的人，会提前布局投资。买入房产，想着高价卖给这些所谓的“刚需”。可是人家买不起啊，所以很多投资者就会出现借贷买入房产，然后没办法在二手房市场变现的窘境。

而且到现在这个时候他们抢购买力的对手会变成地方政府。就像深圳，人才房六折，基本没有门槛。你二手房卖给谁？

有钱的购买力就那么点，人家为什么不等等政府的人才房或者共有产权住房呢？买政府的房子，和政府共有产权，现在新型的共有产权房也可以和商品房一样卖掉啊。出钱更少，条件更好。